房產(chǎn)測量中預測與實測面積差異的探討

江立夫

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房屋建筑越來越多。在實際生活中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)測量中預測與實測面積存在差異的現(xiàn)象，而這些差異極導致矛盾和糾紛的出現(xiàn)。本文分析了房產(chǎn)預測面積與實測面積二者存在差異的原因，并提出減少二者差異的措施。

關鍵詞：房產(chǎn)測量；預測；實測；面積；差異

隨著市場經(jīng)濟的不斷深化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代社會房價持續(xù)飆升，建筑面積作為計算房產(chǎn)的基礎性指標，就成為購房者最為關注的核心問題。

一、房產(chǎn)預測面積與實測面積二者存在差異的原因分析

（一）圖紙變更及數(shù)據(jù)采集所產(chǎn)生的差異

圖紙變更是房屋預測面積和實測面積出現(xiàn)差異的重要原因。房地產(chǎn)進行面積規(guī)劃時主要通過施工圖紙完成，在確認公用面積及采集數(shù)據(jù)方面均缺乏直觀感受與認識，致使實際操作中可能不適用。此外，房屋設計較為復雜與多樣，后期部分數(shù)據(jù)均是經(jīng)過現(xiàn)場實際測量來完成。房屋建設過程中因某些原因?qū)е路康禺a(chǎn)開發(fā)商需變更圖紙設計，如此便導致實際測量面積與預測面積出現(xiàn)差異。

（二）技術原因所產(chǎn)生的差異

當前房地產(chǎn)測繪市場測繪單位水平存在一定差距，而相關法律也存在相互矛盾之處，使得房屋測量過程中對質(zhì)量重視不足，且未能按照相關規(guī)定進行測量，再加之設備儀器較為落后，進而導致預測面積和實際測繪面積存在差異。此外，相關法規(guī)政策尚不夠完善，技術水平尚不能與現(xiàn)代化建筑的建設速度相適應。而且，部分特殊建筑其建筑面積缺乏相應技術支持，進而在一定程度上導致房屋實際測量面積與預測面積二者之間存在差異。

（三）施工過程所產(chǎn)生的差異

由于施工過程中的種種原因，比如，有時未完全按照圖紙進行施工、施工中放樣誤差嚴重等均可能導致房屋預測面積和實際測量面積二者之間出現(xiàn)差異。

（四）竣工后公用空間變更

為滿足居民生活需要，每棟建筑內(nèi)通常會設定一定公用空間，比如，消防室、車庫、倉庫房、地下室、公用設備房等公用場所。若上述公用空間在設計或施工時發(fā)生變更，則使得分攤面積被擴大或縮小，進而造成預測面積和實測面積產(chǎn)生差異。

二、減少房屋預測面積與實測面積差異的措施

（一）統(tǒng)一房屋面積計算原則

消除差異是實現(xiàn)房屋實測面積和預測面積二者間的差異最根本的辦法。為房產(chǎn)與規(guī)劃部門實施統(tǒng)一的房屋面積計算規(guī)則。因涉及到房屋權(quán)屬的認定、開發(fā)商及房地產(chǎn)管理和登記機構(gòu)實際需求，故房屋測繪面積須精確至各分戶室。為確保所有住戶合法權(quán)益得到保障，真正做到公正、公平、公開及機構(gòu)專業(yè)性，房屋測繪在面積測算精度與分攤合理性這兩方而均更具科。

（二）做好陽臺實測尺寸的準確計算

陽臺泛指有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、與房屋相連可以活動和利用的房屋附屬設施，根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺。對陽臺的處理，往往很多人會直接按照地板的水平投影面積進行面積測量，這樣做是錯誤的，應該以其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積為準《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全部的建筑面積，不封閉陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。但是對封閉陽臺是以設計文件或其他批準文件為準還是以現(xiàn)狀封閉為準，《房產(chǎn)測量規(guī)范》中并沒有明確的指出。在實際操作中陽臺計算一半與否應以現(xiàn)狀與規(guī)劃相結(jié)合，如果陽臺規(guī)劃未封閉現(xiàn)狀封閉應按規(guī)劃未封閉處理計算一半面積，如果規(guī)劃封閉現(xiàn)狀未封閉應按現(xiàn)狀未封閉處理計算一半面積。

（三）做好虛擬分割的產(chǎn)權(quán)測繪

虛擬分割一般是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將大型商場或辦公用房以明確的界址形式分割成小型單元進行出售。每個單元沒有實體圍護而是以界定的形式進行分割和圍合成一個特定的空間，每個單元可以獨立使用并擁有唯一編號。虛擬分割的小型單元符合《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)要求：權(quán)利人依法對特定的物有直接支配和安排它的權(quán)利，也符合《房屋登記辦法》第10條規(guī)定房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間。那么在實際測繪中可以按照現(xiàn)場測量的每個單元的四至界定進行測量和面積測算并以虛線表示。

（四）建立一支高素質(zhì)的測量隊伍

測繪工作是一項專業(yè)性較強、難度較大的工作，不僅僅需要掌握建筑設計的知識以對建筑圖紙中相關設計有較深的了解，還要對房屋產(chǎn)權(quán)管理以及建設項目審批的知識有一定的了解。測量工作人員是房屋測量工作的直接參與者，對測量結(jié)果的準確性有著至關重要的影響，因此需要不斷提高測量工作人員的測量水平，建立一支高素質(zhì)的測量隊伍，為測量工作的開展奠定堅實的基礎。首先，要加強對測量工作人員的培訓，提高其專業(yè)水平和業(yè)務熟練程度，保證測繪結(jié)果的準確性以及測量工作的高效率，促進測繪工作的順利開展。其次，要加強測量工作人員的職業(yè)道德教育，提高責任意識，認清測量工作的重要性，加強與購房者、開發(fā)商以及自身利益之間的認識，真正的做到以嚴謹?shù)膽B(tài)度對待工作，不做違法亂紀的事情，切不可為了一己私利篡改測量結(jié)果。此外，對測量工作人員的管理離不開嚴格的制度，因此房地產(chǎn)行業(yè)要建立內(nèi)部管理制度，完善激勵機制，將測量的準確度與工作人員的利益掛鉤，明確責任，進而提高測量工作的準確性，減少因為測量誤差引起的糾紛問題。

三、結(jié)束語

總而言之，由于當前房屋測繪單位、測繪標準等存在一定差異，故房屋實測面積和預測面積存在差異在所難免。但相關部門通過相關措施有助于縮小房屋預測面積同實測面積二者之間的差異，進而有效減少購房糾紛，促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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