不動產登記中應注意的幾個問題

牟偉　于磊

《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）出臺后，房地合一的不動產登記開始躍上歷史舞臺，與以前房地分開的登記有許多變化。加之《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《〈物權法〉解釋一》）的出臺，不動產登記中的很多工作應隨之變化。

一、調查權的賦予是否證明不動產需實質審查

《條例》第十九條對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。《房屋登記辦法》第十九條規定，辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：（一）房屋所有權初始登記；（二）在建工程抵押權登記；（三）因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記；（四）法律、法規規定的應當實地查看的其他房屋登記。房屋登記機構實地查看時，申請人應當予以配合。

可以看出明顯的變化是，以前是房屋登記機構需要實地查看未提及調查的事，現在就是登記機構認為可能存在爭議，或者涉及他人利害關系的，都可以啟動調查程序。但可以調查是否就認為登記部門應該實質審查，筆者認為不能簡單理解。

不動產登記是行政確認行為，因申請而啟動，是將物權記載于登記簿發生公示效力的一種行政行為。《條例》第十六條規定，當事人應對其提交的申請材料的真實性負責。可以看出，材料的真實性主要由申請人負責，但是否就表示登記機構不需要對材料的真實性負責呢？從登記簿取代房產證具有最高效力之后，登記簿的公信力也提升到一個新的高度，從《〈物權法〉解釋一》可以看出，基于對登記簿信任的善意取得人的物權是受保護的，因此登記部門必須重視對申請材料進行合理審慎的審查。但從目前不動產登記部門的人員組成和登記機構現狀來看，無法完成不動產登記的實質審查。《實施細則》第十六條規定，不動產登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動產滅失導致的注銷登記，查看不動產滅失等情況。基本延續了以前《房屋登記辦法》的查看規定，另外從前述法律法規來看，應該也是考慮了登記機構現狀之后出臺的，登記部門的審查還應該以是否做到了合理審慎責任來判斷。

二、無需申請直接啟動登記程序

《實施細則》第十九條規定，有下列情形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記：（一）人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的；（二）人民檢察院、公安機關依據法律規定持協助查封通知書要求辦理查封登記的； （三）人民政府依法做出征收或者收回不動產權利決定生效后，要求不動產登記機構辦理注銷登記的；（四）法律、行政法規規定的其他情形。

此規定系出《物權法》第二十八條，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力的具體體現。可以看出（一）（三）兩部分，即使不登記也產生物權效力，賦予登記部門直接登記的權力，保證登記簿和物權現狀的一致性，提升登記簿的公信力。

《刑事訴訟法》第一百四十二條規定，人民檢察院、公安機關根據偵查犯罪的需要，可以依照規定查詢、凍結犯罪嫌疑人的存款、匯款、債券、股票、基金份額等財產。最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、國家安全部、司法部、全國人大常委會法制工作委員會《關于實施刑事訴訟法若干問題的規定》第三十八條規定，犯罪嫌疑人、被告人死亡，現有證據證明存在違法所得及其他涉案財產應當予以沒收的，公安機關、人民檢察院可以進行調查。公安機關、人民檢察院進行調查，可以依法進行查封、扣押、查詢、凍結。登記部門有責任協助查封，登記部門收到協助執行書后，查封隨即產生效力。

《房屋登記辦法》第七十五條規定，賦予房屋登記機構在房屋登記簿記載錯誤但不涉及房屋權利歸屬和內容的情況下，可以在履行相關程序后依職權予以更正，但是如果房屋登記簿記載的錯誤涉及房屋權利歸屬和內容，房屋登記機構無依職權進行更正的權利，而應書面通知權利人申請更正登記，權利人不更正的，登記機構只能暫緩辦理。

綜上所述，《實施細則》讓不動產物權更明晰，登記簿公信力更強，對于直接啟動的登記，登記部門要高效辦理，避免引發更大糾紛。

三、受理中需要明確的幾點

《條例》第十七條規定，不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。《房屋登記辦法》中，不予受理未明確要求書面出具不予受理通知單，業內一般都是口頭告知不予受理，現在《條例》明確必須書面，受理人員必須改正習慣，出具書面證明，否則容易被申請人投訴辦理超時，影響登記機構形象。

《條例》第十五條規定，當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。對此條規定，筆者認為不能簡單機械理解。設想一下，如果當事人因腿腳不便或者意識清醒但躺于病榻，不能到辦公場所現場申請，現代信息技術已經能夠實現網絡辦公，濟南房管局的流動服務車就是明證。流動服務車已經可以拓展成為辦公場所的一部分，房屋登記部門的上門服務執行了多年，在百姓心目中也是根深蒂固，筆者認為應該可以作為辦公場所的拓展。

《實施細則》第十四條規定，因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。該內容的出臺，讓以前辦理繼承、遺贈必須公證的房屋登記人員無所適從，辦理此類登記，僅憑登記受理人員的知識水平和業務能力進行判斷，的確風險太大，如果強制要求公證又有行政不作為的風險。是否強制公證，希望在技術規程中能對此內容進行明確。

四、部分不動產的首次登記并非一次

《實施細則》第三十五條規定，申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：不動產權屬證書或者土地權屬來源材料。第二十四條規定，不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。

房屋所有權首次登記，必須提交所在土地的不動產權屬證書，辦理房屋的首次登記時對土地來說已經是第二次辦理登記了，所以這個房屋的所有權登記首次登記，對土地來說是第二次登記，對房屋和土地遵循房地一致的不動產來講仍屬首次登記，進行林業登記的不動產登記也是如此。

不動產登記中牽扯最多的還是房屋登記，厘清幾個關鍵點便可順利實現從房屋登記向不動產登記的過渡。

陳品祿/責任編輯