不動產登記與房屋交易產權管理剝離的思考

李雅珍　鄭君

隨著《不動產登記暫行條例》的出臺，不動產統一登記工作在全國各地全面鋪開。近階段，不動產登記與房屋交易產權管理的剝離整合工作是業內同行討論最多的問題。由于我國幅員遼闊，各地登記業務的水平參差不齊，在整合過程中又沒有固定的模式，如何實現不動產統一登記是由各級人民政府自行確定，這種狀況下就出現了各種各樣的不動產統一登記整合模式。

據調查，各地的不動產登記局基本上都隸屬于當地國土部門，不動產登記中心的形式主要有以下四種模式。

一是隸屬于政府辦成立不動產登記中心，脫離住建與國土兩家的直管，以原有架構齊全的房屋登記中心為基礎，歸并涉及不動產登記的其他機構。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機構的管理職能及所有登記機構的登記職能，適合登記水平較發達的地區。

二是在國土局下設不動產登記中心，但只是設立發證平臺，涉及各機構的登記與管理模式不變，只是通過信息數據歸集到不動產登記中心，實現由不動產登記中心負責登記發證的過渡模式。此種模式屬于過渡模式，但在法規和頂層設計還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內對軟件的投入少，業務銜接變動少，在轉型期平穩過渡，待時機成熟時再順利轉型到完善的不動產登記模式。

三是在國土局下設不動產登記中心，將涉及的其他登記機構成建制劃轉到不動產登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門的其他管理職能難以剝離與落實。

四是在國土局下設不動產登記中心，將涉及的房屋登記、林權登記等登記職能劃轉到不動產登記中心，相應的人員與登記資料隨之劃轉。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產權管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機制問題太多，沒有很成熟轉型的代表模式與代表地區，各地自行協調解決。

以上四種代表模式各有千秋，當然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽區為例，就最具普遍性的第四種模式——不動產登記與房屋交易產權管理剝離方式工作中應考慮的幾個問題進行交流探討。筆者認為，在實施整合前，應當明確以下幾方面的內容，做好兩機構間對接的準備，方可全面實施不動產統一登記工作與房屋交易管理工作。

一、建立數據共享實時互通機制

1.必要性與重要性

《不動產登記暫行條例 》第二十四條規定，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。《不動產登記暫行條例實施細則》第九十六條規定，不動產登記機構、不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯共享機制，確保不動產登記與交易有序銜接。不動產交易機構應當將不動產交易信息及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后，應當將登記信息及時提供給不動產交易機構。

李克強在今年5月25日召開的國際大數據產業博覽會上提出，大數據被譽為新時代的鉆石礦，政府就要在其中發揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門手中，除涉及隱私之外，其他信息都應該向公眾和社會開放。這不是李克強第一次喊話政府數據開放。2014年，大數據寫入政府工作報告。2015年，李克強表示，數據是基礎性資源，也是重要生產力。這一年也是政府數據開放政策密集發布年，包括《促進大數據發展行動綱要》等涉及大數據開放和產業發展的頂層設計方案。“開著寶馬吃低保”“開著寶馬購經適房”，這些令人發指的不誠信現象之所以屢禁不絕，一個重要原因就是部門之間存在著信息壁壘。盡管我國銀行、工商、稅務、海關等都建立了相關信息平臺，但部門之間難以共享。

因此，新形式下的不動產登記與房屋交易產權管理之間應當打破信息壁壘，依法實現信息實時互通共享機制。

2.數據共享的具體要求

不動產登記中心與房屋交易管理機構應建立共享機制并實現數據實時互通。不動產登記中心應將不動產登記信息（含空間信息）、限制信息實時傳送到房屋交易管理機構，房屋交易管理機構依送達的數據進行相應信息的歸集。房屋交易管理機構應將樓盤信息、交易信息實時傳送到不動產登記中心，不動產登記中心依提取送達的數據進行登記。

一是數據共享的日志問題。房屋交易管理與不動產登記緊密相聯，對數據共享的實時性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應建立安全有效的數據共享日志，以便厘清責任。

二是數據共享的網絡問題。由于房屋交易管理機構合同網上簽約備案等系統均要求互聯網訪問使用，而不動產登記系統通常運行在局域網或者政務內網，數據如何共享，不動產登記中心應提前考慮。建議可以考慮專用光纜連接互通方式或是通過網閘等設備過渡。

三是數據共享的時效性問題。受理的登記業務保存后，不動產登記中心應同時將數據進行推送，若不動產登記記載登記簿后方才共享數據給房屋交易管理機構，將可能存在時間差，導致交易糾紛的發生。登簿后的有效數據再行推送以更新最終的限制狀態。

四是數據共享的準確性問題。若數據共享僅僅是將不動產登記數據寫入共享前置庫，將導致房屋交易管理機構在獲取最新的登記數據時需花費大量時間精力。應該在將不動產登記數據寫入前置庫時，通過技術手段通知房屋交易管理機構具體需要更新的登記數據索引，以便房屋交易管理機構及時更新數據。房屋交易管理機構的交易數據推送要求相同。

二、歷史檔案、登記簿及電子數據的管理與利用

在實現登記與交易機構數據共享互通的基礎上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問題。依照國土資源部、住建部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國資發〔2015〕90號）文件精神，房屋登記資料由不動產登記機構管理，房產交易資料由房屋交易管理部門管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產權管理及登記的內容，無法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內容為房屋登記簿的相關數據信息。房屋登記簿作為登記結果信息進行移交，房屋登記簿由不動產登記機構管理，房產交易、產權管理資料由房屋交易管理機構管理。移交之前的房屋登記相應訴訟由房屋交易管理機構負責；移交后新受理不動產登記的相應訴訟由不動產登記中心負責。

為保證登記工作的延續性，在實踐中各地歷史檔案、數據的管理利用主要有以下三種模式：

第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機構保管，房屋登記簿及相應的電子檔案、圖庫復制一份移交給不動產登記中心。

第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應的電子檔案、圖庫全部移交給不動產登記中心，房屋交易管理機構保留電子成果。

第三，歷史檔案移交到政府下設的檔案局統一保管，不動產登記中心和房屋交易管理機構都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫等資料由檔案局、不動產登記中心、房屋交易管理機構各備份一份，以保證各部門日常的管理需要。

三種模式各有特色，主要還是看當地具體的情況，如果當地檔案局管理規范，筆者最支持第三種檔案管理模式。

房屋登記簿等信息交接后，有關登記信息的相應查詢服務由不動產登記中心負責；有關合同備案、預售許可等信息的相應查詢服務由房屋交易管理部門負責。個人住房信息證明（首套房、首購房）由房屋交易管理機構出具。

不動產登記中心與房屋交易管理機構應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以保證房屋登記和交易、產權管理的正常運行。

三、無縫對接查封工作

因協助司法部門的查封工作責任重大，在剝離過程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動產登記機構與房屋交易管理機構對涉及房產的查封工作，筆者認為可按以下思路進行分工：

涉及已進行登記類的查封及預查封由不動產登記中心負責，涉及開發企業的預售許可后未售部分及購房人合同備案后尚未辦理預告登記的預查封由房屋交易管理機構負責。房屋交易管理機構受理的預查封數據實時推送給不動產登記中心，等同于不動產登記中心受理的預查封效力，在具備轉本登記條件不動產登記中心受理相應業務時應辦理正式查封，并通知房屋交易管理機構解除預查封。不動產登記中心受理的查封及預查封信息實時推送給房屋交易管理機構，買賣合同網上簽約備案系統完全按照不動產登記中心提供的不動產單元限制狀態（是否抵押、是否查封）進行網上簽約限制。

四、樓盤表建立

樓盤表是描述物理數據及其關聯關系，并可與權屬數據、交易數據等其他相關數據相關聯的數據組織方式。根據一個物業中每棟樓的房屋總套數以及具體的限制及歷史記載情況來顯示該棟樓中每個最小基本單元的真實情況。最早來源于開發企業的樓盤銷控表，后延伸使用到登記領域。在涉及房屋的登記與交易管理系統中，樓盤表是一種重要的關聯管理手段，主要分為商品房項目樓盤表和非商品房項目樓盤表。

那么，在管理與登記分立的機制下，應如何做好樓盤表的建立工作呢？筆者認為，考慮到商品房項目樓盤的復雜性，且前期的預售許可、合同備案數據較多，商品房項目樓盤表的建立應由房屋交易管理機構負責，房屋交易管理機構將預售的項目、在建建筑物抵押的項目樓盤表建立完畢后推送給不動產登記中心。涉及商品房項目樓盤變更的相應業務，應由房屋交易管理機構先進行樓盤數據變更后，不動產登記中心再行受理相應登記業務。如存在有在建建筑物抵押、預查封等涉及樓盤變更的數據，房屋交易管理機構應實時將數據推送到不動產登記中心。非商品房項目樓盤表由不動產登記中心負責，需確保新建樓盤房屋可與交易管理系統樓盤房屋數據共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。

五、測繪審核的必要性

《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》均未提及不動產測量成果需要測繪審核的內容，較多地區不動產登記機構在流程設置及業務指南中未明確只提供具備資質的測繪機構提供的測繪成果是否可直接用于產權登記。那么在當前不動產統一登記的大形勢下，用于產權登記的測繪成果是否需要測繪審核呢？

建設部、國家測繪局2000年出臺的《房產測繪管理辦法》規定，用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理。出臺的背景是在1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》運行后，各地房地產開發項目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經過不斷的完善之后，于2000年才陸續出臺了《房產測繪管理辦法》《房產測繪規范》等系列規范房產測繪，明確行政機構的審核職能，解決了許多的面積紛爭問題。

在當前去庫存、穩市場的情形下，購房人相對不容易；購房人簽約時間大多在預售階段，到實際交房時間跨度長；隨著行業的發展，房地產開發項目的設計越來越復雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分攤部分有些又不是太明確；老百姓不僅對自己取得的不動產權利證書記載的面積十分關注，甚至對記載于登記簿的公共部分的權利范圍與面積也十分關注。因此，由于面積的復雜性，涉及利益大，建議各地不動產登記機構應慎重取消測繪審核環節，特別是針對復雜的商品房項目，不宜將有資質的測繪機構提供的測繪成果直接用于產權登記，應經測繪審核后方可用于產權登記。

前置于不動產登記的測繪審核是住建部門以備案方式出具還是不動產登記中心內部設置的測繪審核職能，以何種方式進行審核不重要，重要的是應當通過測繪審核這個環節方可將中介機構出具的測繪報告用于不動產登記。至于以何種方式，由當地政府自行確定即可。

六、其他必要的關聯

在不動產登記與房屋交易管理轉型過程中，根據各地的具體情況，涉及不動產登記與房屋交易管理工作的機構可以共同協商考慮定個過渡期，在過渡期間，應通過配合的方式來解決轉型過程中一些因上位法的缺實導致的程序設置瓶頸，如交易告知的形式、住房專項維修基金征收、住房保障聯動機制、購房資格審核、交易手續費的收取等問題，待上位法明確后，再行依法調整。

在不動產登記整合過程中，如何做好后續的房屋交易產權管理工作，一直困擾著同行們。筆者認為，在行業的轉型階段，原房屋登記機構要做好兩個方面的工作：一是要認真思考，提早做好銜接轉型的預案，對轉型過程中可能出現的問題進行梳理，對今后工作的思路提前進行研討，提前做好對接改革的準備。不能認為此次改革僅僅是不動產登記行業的改革，房屋交易產權管理機構被動地聽之任之，工作沒有思路。二是要主動溝通，行業的轉型，不僅僅是不動產登記的轉型，同樣也是房屋交易產權管理工作的轉型，不動產統一登記改革的最終目標是為了便民，那么，如何做好房屋交易產權管理與不動產登記的銜接，實現信息互通就變得尤為重要。作為房屋交易管理機構，只有主動將對行業的思考與國土部門進行及時溝通，共同就后續工作進行研討，方可共同做好行業轉型工作。

陳品祿/責任編輯