答房價高漲原因的提問

包宗華

近年來，有幾個大城市的同仁來函反映，如以2000年的房價為基數，與城市建成區（不包括郊區縣鎮）的房價相比，大多上漲了幾十倍，并詢問其原因。有的同仁反映，該市取消了主管住房的行政部門，是否為房價高漲的主要原因？現以個人的認識作答。

一、根子在制度

西方國家進入資本主義社會以后，長期實行的是住房商品化制度。其基本理念是：住房是一種商品，應由市場自發調節；住房是一種生活用品，應由居民自行解決。這種制度也就是政府不管廣大居民住房問題的制度。這一制度要害有二：一是，有可能出現房價猛漲，政府卻無力調控；二是，解決不好廣大中低收入者的住房問題。因此，在進入20世紀后，許多國家陸續地摒棄了住房商品化制度，推行一種具有重大改革內容的現代住房制度。改革要點有：其一，政府要管住房問題，并把解決好廣大居民的住房問題為人民造福定為政府的責任，總目標是人人享有適當住房。其二，推行一種以住房福利（我國稱為社會保障）為主并與商品住房適當結合的新制度，使用較多的是住房分類供應制度。其三，新制度的重點是中低收入者，即對最低收入者充分供應廉租屋，對中中和中下群體，要讓他們買得到和買得起房。其四，嚴格控制房價上漲。許多國家的實踐證明，推行現代住房制度，既能較好地解決好廣大中低收入者的住房問題，又能有效地控制房價。新加坡從上世紀60年代至90年代的30多年時間里，房價每年上漲多為1%-2%，有的年代還不上漲。德國在近30年時間里，房價上漲60%。由于房價上漲是累進計算，因而每年平均上漲只有1%多一點。我國之所以出現了房價連續猛漲，根子在于推行住房商品化制度。

二、我國房改后為何會推行住房商品化制度

1998年頒發的23號文既決定以住房商品化為指導思想，又決定在我國推行住房分類供應制度，造成各地執行哪一種住房制度都有紅頭文件所載內容為依據。按住房分類供應制度的要求，我國每年建房總數中保障房應占80%以上。而我國每年建房總數中，商品房占了95%左右，實際走的是住房商品化道路。一個重要原因就是建保障房免收土地出讓費和稅費減半，城市政府要“賠錢”。而建設出售1億元商品房，政府通過出讓土地可以收入5000多萬元。這就自然而然地驅使地方政府“重商輕保”。

三、我國房價為什么會連年高漲

推行住房商品化制度有可能出現連年高漲。而有的國家將這種可能性變成了事實，都會有其特殊的原因。我國最為特殊的原因是出現了“土地財政”，原來，中央和地方的四大共享稅都由地方得大頭，從2000年以后，經過幾次調整，都轉為中央得大頭。地方稅收大減，只得在出售土地上狠下功夫。據了解，許多城市的財政收入，來自土地的要占40%-50%，成了名副其實的“土地財政”。而要保持“土地財政”的長盛，有兩個重要要求：一要不斷擴大商品房建設規模，二要房價不斷高漲。政府支持漲價，力量特別強大。還有一個輔助原因是，中國不到20%的有錢人，擁有全國個人財富的80%以上。他們的錢存在銀行因負利率而貶值，而轉投住房，會因房價不斷高漲而大幅度增值。房價連年高漲反而刺激住房投資，使得在一定時期內，房價連年高漲仍然賣得出去。

從2003年至2013年，我國政府連續發出9個以調控房價為主的宏觀調控文件。但因這些文件沒有去觸及住房商品化這個根子，因而房價仍然是連續高漲。

四、城市住房局所能發揮的作用

據了解，不少推行現代宏觀調控住房制度的國家，中央政府設有住房部，城市政府設有住房局。這些機構肩挑著解決好廣大中低收入者住房問題的重擔，也包括完成好調控房價漲幅的任務，因而作用巨大。我國在城市住房局固然能夠發揮一定作用。如果繼續推行住房商品化制度和“土地財政”，使其既不能很好地解決廣大中低收入者的住房問題，又無力調控房價。兩相比較，能夠發揮的作用相當有限。

五、應該汲取日本的深刻教訓

20世紀上半葉，日本主要是搞侵略戰爭，下半葉又忙于戰敗后的經濟起飛，因而它在發達國家中，是一個特殊的一直堅持住房商品化制度而未改革的國家（雖然也搞了一些小改革）。日本堅持住房商品化制度最突出的負作用是，從1960年至1990年的30年間里，以6大城市為代表，土地價格（房價也同步）竟上漲56倍多，其中不少年是高漲幅。經濟學界認為，每一次土地和房價的高漲，都會產生一定程度的泡沫。因有國家強大經濟實力的支撐，一般不會破滅。只有泡沫一年又一年地積累，達到國民經濟無力支撐的驚人程度才會破滅。日本就是經過30年的泡沫積累，土地和房價驚人地上漲56倍多之后，才于1990年發生了舉世聞名的房地產泡沫經濟破滅，有的經濟學家稱之為是一種特殊的經濟危機。泡沫破滅危害深重的主要表現，是日本因之出現了長達十幾年的國民經濟蕭條。應該看到，我國房價連續猛漲十幾年，許多大城市的房價漲了幾十倍，已經潛伏著房地產泡沫經濟破滅的可能性。因此建議，及時轉向推行住房分類供應制度，下決心解決“土地財政”問題，這已經到了不宜再拖延不決的時候。

王春敏/責任編輯