碧桂園大肆舉債撐大銷售規模 物業公司分拆上市計劃已上報

向勁靜

今年上半年，碧桂園排名再次躋身行業前三，規模實現增長，但盈利指標有所下降，公司財務負擔急劇增加

正值夏末秋初的時節，早晚溫差加大。

此時，也正值上市房地產企業發布2016年半年報，根據上市房企所公布的半年報業績來看也是冷暖交加。

一方面，上市房企整體的凈利潤依然延續不斷下滑的趨勢；另一方面，部分上市房企業績尚好，甚至還上調了全年銷售目標，碧桂園就是其中之一。

今年上半年，碧桂園排名再次進入行業前三。這一幕似曾相識，三年前碧桂園曾躋身千億房企，三年后再次躋身前三。這一次，碧桂園得益于中小城市房價上漲的大環境。

一直有著“三四線城市之王”的碧桂園對于一線城市將有著怎樣的規劃？面臨著年底即將歸還的166億元永續債，接下來的碧桂園將采取怎樣的措施還債？對此，《投資者報》記者采訪碧桂園相關人士，得到部分解答。

規模增長但毛利率下降

根據碧桂園半年報數據顯示，2016年上半年碧桂園總收入約574億元，同比增長21%；銷售金額為1250億元，同比增長129%；合同銷售面積約1564萬平方米，同比增長85%。從而，碧桂園成為第三家半年銷售破千億的上市房企。

對于這一表現，碧桂園總裁及執行董事莫斌表示：“千億之上只是一個新的起點。”

在年初之際，碧桂園公布全年目標時表示，要以1680億元的目標躋身1500億元房企陣營。現如今，碧桂園又將全年目標提升為2200億元。

碧桂園業績的高增長主要是得益于2016年上半年市場的火熱，“五一”期間碧桂園全國11盤同步開盤，3天認購金額超過160億元，其中4月30日當日的認購突破100億元。

此外，在海外市場碧桂園的“森林城市”已售部分凈利率水平高于國內，截至目前推貨量為127億元，銷售金額也超過100億元。

據碧桂園相關人士介紹，今年上半年“森林城市”的毛利率是21%，該項目的銷售均價為7999元，這個銷售價格比結算時高出1500元。

銷售收入是衡量房企規模的核心指標，然而毛利率才是衡量房企競爭力的重要指標。雖然碧桂園總體的規模在快速增長，但其盈利指標卻有所下降。

根據半年報數據顯示，碧桂園的毛利率和凈利率指標有所下滑。2016年上半年碧桂園的毛利率為21%，同比下降2.2%；凈利率為10.8%，同比下滑0.6%；核心凈利率為8.6%，同比下降1.7%。

不過值得注意的是，碧桂園今年上半年在香港市場股價的表現還可以。

《投資者報》記者根據wind數據統計顯示，1月1日至8月24日，碧桂園上漲了21.7%，而同期恒生指數的漲幅為4.14%。同樣在香港上市的龍湖地產、恒大地產和華潤置地分別上漲6.92%、下降16.72%和下降6.42%。

一線城市重在參與

碧桂園想要實現2200億元的目標，拿地必然是最重要的選擇。

回看碧桂園上半年拿地情況，其上半年獲得土地預期建筑面積為4385萬平方米，總地價728億元。

截至6月30日，碧桂園國內可銷售的面積為1.17億平方米，其中有52%瞄準一二線城市，另外48%深耕三四線城市。

據碧桂園相關人士介紹，接下來碧桂園的目標市場為一二線城市的新購土地占比達62%。下半年土地獲取現金支出預算大概四百億，將繼續加強一二線城市的戰略布局，深耕三四線城市核心地段。

莫斌認為，碧桂園在三四五線城市的定位是改善型需求，這些需求是存在的，只是暫時沒有提供出相應的產品，只要碧桂園抓住這些需求，三四五線城市還是大有可為的。

在碧桂園2016年上半年業績發布會上，碧桂園聯席總裁兼執行董事朱榮斌表示：“對于一線城市的土地，碧桂園一直都說審時度勢，公司的要求是做一個成一個。”

莫斌補充說：“對于一線市場，碧桂園重在參與，看一看別人為什么能拿到地王，為什么能賺錢，到底是勝在對市場的盤算還是產品競爭力。這些都會讓公司在土地拍賣上有更多的經驗。”

據碧桂園相關人士介紹，截至6月30日，碧桂園未售部分土地儲備，一二線城市在下半年及以后可提供5201億貨量，三四線城市可提供3877億貨量。

對此，興業證券研究報告指出，碧桂園未來銷售仍將保持在較高的水平，倘若完成2200億元的目標，全年將增長56.9%。

分拆物業與布局保險

上半年，碧桂園的物業管理及社區相關業務也正在助力利潤增長。

數據顯示，碧桂園上半年的物業管理分布簽約管理面積約2.29億平方米，共覆蓋國內27個省和197個城市。其中，物業管理團隊已進場的管理面積約1億平方米，共服務全國約100萬戶業主和居民。

另外，上半年碧桂園的物業管理及社區相關業務的收入約9.69億元，同比增長7%；經營利潤約1.87億元，同比增長127.5%。

莫斌表示，目前碧桂園正在籌備物業管理板塊的分拆上市。

據了解，碧桂園自去年4月便引入中國平安作為戰略合作伙伴，目前已有實質性發展。比如：平安經紀人協助碧桂園300個項目開發客戶資源，貢獻合同銷售額為35億元。

在發展戰略方面，碧桂園目前已成功入股天圖資本、易盟天地和陸金所。其中，易盟天地是一家致力于構建一站式全封閉家庭服務的平臺。

那么，目前碧桂園將物業管理公司分拆上市的進展如何？

其相關人士對《投資者報》記者表示：“該計劃已上報，但具體時間表目前還沒有。”

此外，碧桂園在研究分拆上市的問題之余，也在研究金融業務。

據了解，碧桂園在4月份就曾參與競購香港大新人壽，但最終被泰禾集團“截和”，導致空手而歸。不過，碧桂園并未就此打退堂鼓。

據相關人士表示，碧桂園未來依然會布局保險公司，不過至于怎么布局，目前仍需進一步研究。“公司未來將聚焦城鎮化帶來的住宅及相關需求，打包打造物業開發、社區配套、投資與金融在內的三大業務板塊，形成覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺。”

財務負擔增加

招商證券研究報告指出，碧桂園積極擴張土地儲備將幫助提升合同銷售，預計2016年達2000億元。但目前盈利方面的提升還不明顯，同時碧桂園的財務負擔也在增加。

據了解，由于上一輪的擴張，使得碧桂園的債務被拉高。

2015年年初，碧桂園設定的拿地金額為200多億元，但到去年年末，其拿地金額超出預期一倍多，達到500多億元。

隨后，碧桂園便發行了大量的永續債，直至2015年年末，碧桂園永續債規模從2014年的30億元增長至196億元。相關數據顯示，截至2015年年末，碧桂園總有息負債規模從2014年的640億元增長至1100億元，同期凈負債規模從2014年的370億元增長至610億元，凈負債權益比從2014年的65%上升至94%。

今年上半年的數據顯示，碧桂園上半年的總資產為4242億元，總負債為3317億元。如此算來，上半年碧桂園的負債率為78%，對比2015年年末75%的負債率水平增加了3個百分點。

此外，半年報顯示，碧桂園的其他借款、優先票據和公司債券分別約為518億元、213億元和237億元。銀行及其他借款中，于一年內、一至五年內和五年后償還的借款分別為177億元、337億元和3.48億元。從負債方面來看，碧桂園的凈借貸比率相較于2015年年底增長2.6個百分點。

碧桂園首席財務官吳建斌表示，截至今年4月份，碧桂園已還清30億元的永續債，余下的166億也將在年底逐漸還清。“計劃會在9月份前后陸續還掉，今年永續債這個產品暫時是不想用了，因為成本比較高。”

但到底采用什么措施還債？記者在采訪碧桂園相關人士時未能得到答復。

那么，碧桂園下半年將采取怎樣的措施優化債務結構？吳建斌對此指出兩個平衡：一是把短期負債和長期負債做一個平衡；二是把國內融資與境外融資做一個平衡。