包租公”潘石屹又賣樓，因?yàn)椤叭卞X”嗎？

程子彥

日前，SOHO中國（00410.HK）發(fā)布半年報(bào)，在2016年上半年，營業(yè)額約人民幣7.27億元，同比上升85%；毛利率高達(dá)77%；上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤約 6 億元，同比大幅上升 344%。同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為37%。從這些數(shù)字來說，潘石屹旗下物業(yè)從銷售到自持的轉(zhuǎn)型之路似乎是成功的。

然而在SOHO中國2016年上半年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，潘石屹卻宣布銷售上海三個(gè)非核心物業(yè)：凌空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山廣場。其中，SOHO 天山廣場還未竣工。

決心做“包租公”的潘石屹為什么又要賣樓了？

轉(zhuǎn)型以來營業(yè)額一直下滑

自從 1998 年開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目“SOHO 現(xiàn)代城”以來，潘石屹在很長一段時(shí)間里都堅(jiān)持散賣辦公樓的模式。而這種商業(yè)模式使得潘石屹在業(yè)績最好的那年——2010年，全年?duì)I業(yè)收入達(dá)到182.15億元，毛利接近93億元。

但2012年，潘石屹宣布：逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。開始了SOHO中國的轉(zhuǎn)型之路。

之后，在很多公開場合，潘石屹和妻子張欣均不斷強(qiáng)調(diào)SOHO中國的轉(zhuǎn)型之路是成功的。

可是，2012—2015年的業(yè)績與“成功”說法并不匹配。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，自宣布轉(zhuǎn)型以來，SOHO中國的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)下滑。財(cái)報(bào)顯示，從2012年到2015年?duì)I業(yè)額分別為 161.43 億元、146.21 億元、60.98 億元和 9.95 億元。

SOHO中國對于業(yè)績下滑的解釋是公司的業(yè)務(wù)模式正在由開發(fā)銷售向自持轉(zhuǎn)變，他們希望自持物業(yè)持久的現(xiàn)金流成為公司未來盈利的支柱。

潘石屹曾在一次記者見面會(huì)上表示：只要現(xiàn)金流不斷，SOHO中國的轉(zhuǎn)型就不算失敗。

據(jù)了解，SOHO中國的轉(zhuǎn)型初衷，源于潘石屹夫婦對中國經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)判，他們認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)正在從投資型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變。在這種判斷下，他們提出了“為注重生活品位的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時(shí)尚生活方式”的新定位。在由售轉(zhuǎn)租的同時(shí)，啟動(dòng)SOHO 3Q等項(xiàng)目，深度挖掘租賃業(yè)務(wù)潛力。

張欣認(rèn)為，自持策略不僅可以持續(xù)增加收入，而且資產(chǎn)本身也在不斷升值。

賣樓和財(cái)務(wù)壓力沒有關(guān)系？

今年7月底，SOHO 中國以 32.97 億元出售了位于上海的 SOHO 世紀(jì)廣場，這個(gè)價(jià)格高出賬面評估價(jià)值的 21%，高出收購成本 70%。

盡管這次出售行為被眾人認(rèn)為潘石屹對于業(yè)績下滑的妥協(xié)，但是，SOHO中國一再強(qiáng)調(diào)這部分出售的物業(yè)僅占其自持物業(yè)總可租面積的 3.7%，對集團(tuán)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略影響不大。

潘石屹強(qiáng)調(diào)：“銷售世紀(jì)廣場跟我財(cái)務(wù)上的壓力是沒有任何關(guān)系的。世紀(jì)廣場僅占我們所有持有面積的3.7%，我們持有、租賃，基本的模式不會(huì)變化，我們的核心資產(chǎn)不會(huì)銷售。”

但是在賣掉世紀(jì)廣場之前，潘石屹的解釋是“既然能賺錢就賣一點(diǎn)吧”。事實(shí)上這的確是一筆很劃算的交易，它帶來的 5.02 億元的毛利潤進(jìn)賬幾乎相當(dāng)于 SOHO 中國 2015 年整年的凈利潤。

被潘石屹認(rèn)為是3個(gè)“非核心資產(chǎn)”的凌空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山廣場其實(shí)建設(shè)當(dāng)初潘石屹也是頗具心思的。以虹口SOHO為例，虹口SOHO由日本建筑大師隈研吾設(shè)計(jì)，這不但是大師在上海設(shè)計(jì)的最大的城市建筑，也是他在全世界獨(dú)立設(shè)計(jì)的建筑中高度最高的建筑作品。室內(nèi)外的空間處理，采用琴弦的概念，整個(gè)空間自上而下，如行云流水般一氣呵成。

潘石屹不斷強(qiáng)調(diào)：“做生意永遠(yuǎn)不變的就是市場高峰的時(shí)候出貨，市場低峰的時(shí)候進(jìn)貨。”

轉(zhuǎn)讓這3個(gè)項(xiàng)目能為SOHO中國帶來多少收益？就此問題SOHO中國方面并未給出明確答案.

根據(jù)SOHO中國官網(wǎng)數(shù)據(jù)：上海凌空SOHO總建設(shè)面積35萬平方米。2014年8月攜程以30億元的價(jià)格收購了凌空SOHO約44%的寫字樓物業(yè)，攜程收購之后SOHO中國仍保留該項(xiàng)目12.8萬平方米的產(chǎn)權(quán)。虹口SOHO建筑面積為9.5萬平方米，天山廣場的建筑面積超過17萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果以5萬每平方米計(jì)算，這3個(gè)非核心物業(yè)出售價(jià)格將達(dá)到200億元。而鑒于目前上海高居不下的房價(jià)，屆時(shí)價(jià)格可能會(huì)更高。

對于賣樓后的錢如何處置？有分析指出，SOHO 中國出售部分物業(yè)可以回籠資金，后續(xù)可能對包括創(chuàng)業(yè)類型的辦公物業(yè)進(jìn)行收購、尋找新的項(xiàng)目進(jìn)行投資或者進(jìn)行新業(yè)態(tài)的布局，同時(shí)繼續(xù)持有核心優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)，這也是他們在轉(zhuǎn)型中的一次修正。

而潘石屹夫婦給出的答案是：“由于我們負(fù)債率已經(jīng)非常低了，所以沒有必要讓大量的現(xiàn)金閑置在那里，將會(huì)考慮派發(fā)特殊股息。”

從“制造商”到“業(yè)主”

張欣認(rèn)為，“我們已經(jīng)從一個(gè)房子的制造商變成一個(gè)業(yè)主，所以這個(gè)時(shí)候更重要的衡量企業(yè)的標(biāo)志就不是銷售額，而是資產(chǎn)的規(guī)模怎么不斷增長。”

目前，SOHO中國共擁有投資物業(yè)總建筑面積約170萬平方米，可租面積達(dá)120萬平方米。

潘石屹認(rèn)為SOHO中國手上的大量資產(chǎn)和目前市面上普遍存在的資產(chǎn)荒形成了互補(bǔ)。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2016年上半年SOHO中國實(shí)現(xiàn)租金收入約人民幣7億元，同比上升60%，目前已完工投資物業(yè)平均出租率達(dá)到85%。

潘石屹每次必提及的SOHO 3Q仍然是SOHO中國的重要轉(zhuǎn)型產(chǎn)品。截至今年6月底，SOHO 3Q在北京和上海開辦了16個(gè)中心，提供13603個(gè)座位，預(yù)計(jì)到2015年底總座位數(shù)將達(dá)約1.6萬個(gè)。潘石屹在本次半年報(bào)業(yè)績會(huì)上表示，要下定決心把SOHO 3Q做到底，北京、上海成熟之后，要到別的城市去發(fā)展。

據(jù)SOHO中國介紹，未來不會(huì)選擇在二線城市投資物業(yè)，而是選擇第三方辦公樓，用合作的模式，在互聯(lián)網(wǎng)和新經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較火熱的城市繼續(xù)開展SOHO 3Q業(yè)務(wù)，主要是深圳、杭州、成都、西安。

不久前，SOHO3Q 的對標(biāo)產(chǎn)品 We Work進(jìn)入中國市場，雖然目前他們只在上海靜安擁有 500 個(gè)工位，還不到 SOHO 3Q 的1/20。但對于SOHO中國共享辦公依然能形成不小的挑戰(zhàn)。