中央商務區樓宇經濟研究
——以杭州錢江新城CBD為例

劉建新

（首都經濟貿易大學，北京　100070）

中央商務區樓宇經濟研究
——以杭州錢江新城CBD為例

劉建新

（首都經濟貿易大學，北京100070）

中央商務區（以下簡稱CBD）是城市經濟實力和發展水平的綜合體現，是城市展示自我、推廣自我的平臺。近年來，許多城市CBD提出打造特色樓宇經濟概念，樓宇經濟已成為CBD展現自我的新名片。

CBD；樓宇經濟；錢江新城

樓宇經濟是以樓宇為載體的經濟形態，通過開發、出租樓宇引進各類企業從而帶動區域經濟發展的一種新型經濟形態，是城市轉型升級的重要載體。錢江新城CBD作為杭州的核心區域，隨著“地鐵時代”的到來，將作為杭州城市發展的重心，是樓宇經濟發展的核心競爭力所在。目前，錢江新城CBD已有建成、在建和規劃的商務樓宇60多幢，極大地促進了杭州經濟的發展，但在發展過程中也存在一定的問題。

一、存在的問題

1、企業入駐問題多

首先，錢江新城樓宇空置率較高。主要體現為“兩高兩低”的問題，即高售價、高租金和低入駐率、低貢獻率，且出現明顯的不均衡。對于租金較低的寫字樓，入駐情況較好，而租金較高的高端寫字樓，入駐情況不容樂觀。樓宇注冊率不高，只靠業務服務并不能說服企業落戶，需要政府給予一定的政策優惠。錢新城CBD在配套設施上也存在很多問題，在進行最初的設計時，未考慮到CBD總體規劃，導致公交路線和停車位較少，且大部分的基礎配套設施也沒有在政府的管轄范圍內，在短時間內無法解決。

2、招商引資難度大

錢江新城樓宇布局緊密，增加了招商引資及管理難度。一方面，樓宇的分割化銷售，增加了管理難度，造成了入駐企業業務分散、魚龍混雜的局面，不利于樓宇的集中化管理；另一方面，總部集聚性不強，按照最初的土地出讓協議，明確規定開發單位將總部遷入錢江新城，但在落實的20多個樓宇項目中，只有五家企業總部入駐錢江新城。雖然錢江新城的定位較高，政府也給予了入駐企業一些優惠政策，尤其是金融企業，但是在實際的操作過程中，缺乏明顯的引導性。

3、公共配套不匹配

隨著錢江新城樓宇逐漸投入使用，公共設施不匹配問題逐漸顯現。整體環境的不相稱性，施工的噪音和粉塵對已投入使用的樓宇造成不良影響，且這種局面在短時間內無法改觀。

4、同類競爭壓力大

隨著錢江新城CBD概念的成功推出，其他城區也紛紛打造CBD，這使得投資者混淆了商業區和商務區的概念，同業過度競爭的局面使得有限的資源難以聚集。

5、閑置樓宇資源缺乏統籌

雖然錢江新城是杭州的中心地區，但是仍有一些空置樓宇。政府沒有及時的進行統籌規劃，致使這部分樓宇空置浪費，對錢江新城整體發展是不利的。如拱墅區在初期就對這些廠房進行規劃設計，將空置樓宇廠房打造成了文化產業聚集基地。在這點上，錢江新城CBD的政府職能是缺失的。

二、樓宇經濟經驗借鑒

1、杭州“武林CBD”——樓宇精細系統化管理

杭州“武林區CBD”和錢江新城CBD作為杭州最發達的兩個區域，有比較也有合作。近年來，杭州“武林CBD”努力打造金融、商貿、文創、中介服務等創新性高層次專業樓宇、特色樓宇。鼓勵引進知名企業、新興企業、企業總部等，不斷優化商務樓宇入駐企業結構，繼續實行樓宇社區精細化管理，積極創建5A樓宇社區，加快提升樓宇軟硬件水平。

“武林CBD”的樓宇經濟可以分為三個階段。第一個階段是2002—2007年，提出向藍天要空間，向空間要效益這一概念。第二階段是2007—2009年，樓宇經濟進入了規范化發展階段，市委書記親抓樓宇經濟，要求做到“五個一批”，即招商一批，管理一批，更新一批，建設一批，規劃一批。第三階段是2009年至今，“武林CBD”樓宇經濟進入提升階段，納入樓宇服務社區的服務范圍，提出樓宇服務社區化。目前，武林區的樓宇經濟取得了突出成績，2013年109幢目標樓宇稅收達62.7億元，其中超億元的樓宇10幢，超10億元的樓宇20幢。

2、南寧五象新區CBD——“招商引資”轉向“招商選資”

為推進樓宇經濟建設，五象新區逐步實現由“招商引資”向“招商選資”轉變，將招大商、招大項目作為加快建設的重要法寶。南寧市委、市政府為了加快五象新區開發建設，在促進總部經濟、金融街、重點產業、招商引資等方面，出臺了一系列扶持政策，對于優質企業在項目用地、投融資等方面享受更為優惠的政策。目前，入駐新區有世界500強企業12家，全國500強企業18家；境外上市公司14家；金融機構10家。新區產業項目呈現出集聚集群發展的態勢，加快發展、跨越式發展的能力得到有效增強。這對樓宇經濟的統籌和資源整合是十分有利的。

三、樓宇經濟量化評價

1、構建樓宇經濟評價體系

近來，土地、空間、資源、環保等要素對經濟發展的制約作用進一步顯現，大力發展樓宇經濟，已成為集約利用資源、發展現代服務業、打造“生活品質之城”的迫切要求和緊迫任務。因此，制定一個科學、有效地樓宇經濟發展評價方法，更好地指導樓宇經濟發展具有十分重要的意義。圖1為樓宇經濟發展指數概括。

指數的編制，可以采用線性加權綜合評價模型。線性加權綜合法對于指標數據沒有特定的要求。這一方法的優點是容易計算，便于掌握和推廣運用。首先把某一類別各個指標的評價指數相加，得到該類別發展指數；其次把各類別發展指數除以各類別權數，再乘以100%，得到各類別與基期水平相比的樓宇經濟發展指數；最后把各類別發展指數相加即可得到樓宇經濟發展總指數。

如表1，為錢江新城CBD樓宇經濟評價體系。

2、構建樓宇經濟信息監測平臺

通過打造樓宇經濟信息監測平臺，可以實時跟蹤分析錢江新城樓宇經濟動態變化。具體的信息包括以下幾方面。

一是樓宇資源分析。通過全方面的對錢江新城CBD樓宇資源進行分析，可以清楚的了解內部資源使用狀況和閑置的樓宇資源，如圖2所示。

圖1　樓宇經濟發展指數

表1　樓宇經濟發展指數指標體系

圖2　樓宇資源分析圖示

圖3　樓宇經濟分析圖示

二是樓宇經濟分析。具體包括企業數量的變化、稅收貢獻變化、營業收入貢獻分析、企業遷出遷入變化。這些都對樓宇經濟的發展具有重要影響。如圖3所示。

四、結論

樓宇經濟是近年來我國城市經濟發展涌現的一種新型經濟形態，是反映一個城市經濟實力、財富集聚程度的重要標志。尤其是中央商務區，更是主推樓宇經濟。樓宇經濟的發展必須遵循樓宇經濟內在發展規律，只有這樣，樓宇經濟才能成為城市中央商務區招商引資的新名片。

[1]姜江：昆明市西山區樓宇經濟發展研究[D].云南大學，2014.

[2]馮淼：中央商務區樓宇經濟發展中的政府職能研究[D].復旦大學，2012.

[3]劉廣理：城市副中心樓宇經濟發展戰略研究[D].天津大學，2014.

[4]何倞婧：江干區樓宇經濟發展與政府職能研究[D].廈門大學，2013.

（責任編輯：范曦卓）

北京市哲學社會科學“十二五基金項目”，北京CBD定福莊傳媒走廊產業集群升級研究，編號：14JDJGB001。