個人是否適合投資加拿大房產

閔緯國

近些年，隨著國民財富的不斷增多，海外資產配置備受關注。諾亞財富2月 23日發布的《2016高端財富白皮書》顯示，近8成高凈值人士計劃在未來增加海外投資的配置比例。

沒有加拿大簽證，也可投資房產

為穩定本國房地產市場，很多國家對外國人購房都出臺了一定的限制政策，與加拿大各方面情況都十分相似的另一大華人移民目的國澳大利亞就是如此。澳大利亞海外投資審核委員會（FIRB）規定，海外購房者需持有在澳洲連續居住12個月以上的簽證，而且房屋要用于自住，不可用作投資賺取租金。但加拿大對外國人購房卻沒有限制。

對于中國投資者來說，只要持有護照（不需要任何加拿大簽證），就可以不受限制地在加拿大購置房產，而且加拿大房產通常可以永久持有；如果需要貸款，則可享受與加拿大本國人同等的利率。原則上來說，只要首付能達到35%，加拿大各大銀行都會提供利率2%～2.5%的房屋貸款。這個貸款利率甚至低于大多數以貨幣型基金為主要投資渠道的國內理財產品。

王先生是一個偏好現金類理財產品的穩健型投資者，手中持有40萬加幣的現金（約合人民幣200萬元），想在加拿大投資一處40萬加幣的房產，他完全可以不支付全款，而是將40萬加幣中的35%作為在加購房的首付款，房屋的剩余款項從銀行貸款，剩下65%的現金則可以在國內配置貨幣型基金或收益更高的其他理財產品。

貨幣型基金的年化收益率通常能達到3%左右。而筆者所在的城市，40萬加幣左右的房產通常需要繳納2500加幣/年的房產稅（加拿大房產稅一般按照房屋政府評估價的0.6%～0.9%繳納，而政府評估價通常比實際售價要低一些），約合人民幣12500元/年；每月租金收益能達到1500～2500加幣，取中位數2000加幣，約合人民幣10000元/月；如果在加拿大房屋銀行貸款，也取2%～2.5%的中位數2.25%。那么， 200萬元人民幣可以獲得200萬元×65%×（3%～2.25%）+1萬元×12-1.25萬元=11.725萬元的年收益。

加拿大房產的租售比

房屋租售比就是租金與總房款的比例，比如北京的某處房產售價300萬元，月租金6000元，那么租售比為1∶500。國際上衡量地區樓市運行是否良好，租售比一般界定為（1∶200）～（1∶300）。如果租售比高于1∶300，則意味著房產泡沫已經顯現，如果低于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。

4月，有報道稱，目前一線城市租售比較為失衡，北京為1∶623，上海為1∶656，深圳為1∶693，廣州為1∶470。其中，北京、上海、深圳租售比均超過600個月，也就是說要想通過房租收回成本，至少需要花50年以上的時間。二線城市的租售比同樣令人擔憂。春節前后漲幅驚人的南京、蘇州，其租售比也分別達到了1∶608和1∶563。

而在加拿大，除了溫哥華和多倫多少數地區的獨立屋（在國內被稱為獨立別墅）租售比達到了北京、上海等一線城市的水平之外，整個加拿大的租售比通常都在300以下。以前面提到的筆者所在城市的那處40萬加幣的投資房為例，每月租金能達到2000加幣，則租售比為1∶200。

優化資產配置的一種選擇

加拿大房產市場作為發達國家資本市場的一員，雖然很難產生瘋狂的收益，但是增長卻較為穩定。圖1為加拿大BC省2006年4月～2016年4月的房價指數走勢圖。可以看出，加拿大的房產價格在過去10年穩步上升，即使在全球經濟危機后的2009年，也沒有遭受沉重的打擊。

這樣的表現，在穩定性上甚至優于多數其他發達國家的理財產品。

以美國的房產市場為例，在2007～2013年，受經濟波動的影響，美國房價指數下跌至1991年的價格，到2015年仍未回歸歷史最高值（圖2）。

如何在加拿大購房

對于希望投資于加拿大房產的中國投資者來說，如果身在國內，具體該如何操作，才能順利在加拿大買到產業呢？

利用旅游簽證

如果投資者希望親自挑選要購買的房產，那么利用旅游簽證是最合適的方案。試想一下，如果自己本身就有經常來加拿大旅游、商務或休閑度假的計劃，那么購買一處房產，既可盈利，又可自住，不正是一種明智的選擇嗎？

利用代理人

如果投資者沒有親自來加拿大的打算，也可以委托在當地的朋友或者親人幫忙看房，簽署合同，只要簽署授權委托書即可。這樣，雖然并未親身查看房產的具體情況，卻有自己信任的親友過目，就會增強投資安全感。

直接遠程交易

在現代科技和加拿大成熟的法律與信用體系下，身在中國的投資者，不必到加拿大也能完成購房和貸款流程。

利用文件傳真或者電子簽名（加拿大法律支持電子簽名），投資者可以在國內簽署購房合同，購買加拿大物業。而在貸款方面，雖然多數銀行不支持電子簽名，也不認可代理人簽字，但是，在日益增多的海外購房需求下，加拿大銀行對異地辦理貸款手續的問題也有了解決方案。據CIBC（加拿大帝國商業銀行）的大客戶經理介紹，通過律師見證的方式，CIBC銀行可以受理貸款。