以房養老應繼續推廣

林鴻鈞

“以房養老”的目標客戶是無子女老人和失獨老人，是一種針對特殊群體的養老方式，其推廣需要經歷一個漸進的過程。

自2014年7月1日起，北京、上海、廣州、武漢4地推出“以房養老”試點。2015年3月25日，幸福人壽首款以房養老項目“房來寶”獲批上市。截至今年5月20日，全國范圍內參與“以房養老”項目的有59戶，共計78人；完成業務投保流程的有38戶，共47人。其中，32戶家庭已順利領取保險金，月領取范圍在5000～10000元，平均領取金額為8000元。金額最高的是上海的一位客戶，每月可領取1.9萬元。雖然外界多認為以房養老的效果不如預期，但幸福人壽表示，今年將繼續參與“以房養老”試點工作，目前已完成第二批試點城市可行性調研，主要集中在長三角、珠三角等沿海地區。

所謂“以房養老”，就是擁有房屋完全產權的老人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故。之后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。這種方式也被稱為倒按揭或反向抵押貸款。由于中國人普遍存在養兒防老和把房產留給子女的觀念，在幸福人壽的產品定位中，“以房養老”的目標客戶是無子女老人和失獨老人，是一種針對特殊群體的養老方式，其推廣需要經歷一個漸進的過程。目前，參保人數在預期之中，并非如多數報道中那般慘淡。

調查顯示，我國獨居老人占老年人口總數的比例近10%，大約2000萬人。假設其中1000萬人為城鎮老人，而有房產且有意愿進行以房養老的為10%，那么將有100萬人的市場可待開發。參與以房養老的老人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險及相關費用后，剩余部分歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的保費，將由保險公司承擔這一風險，不再向老人的家屬追償。對于該房產，其繼承人擁有優先選擇權，可選擇通過償還投保人應承擔的保費并支付賠償金，贖回對抵押房屋的權益。

根據幸福人壽的費率表，以一個65歲的男性老人計算，每100萬元有效保險價值的房產每月可以領取3031元，以平均時間為22年計算，領取總額約為80萬元。無論房價漲跌，老人領取的養老金不受影響，繼承人也不用擔心錯失房價上漲的利益。相較而言，保險公司承擔了房價下跌風險與被保險人的長壽風險。

筆者認為，在當前的市場環境下，類似的“以房養老”產品值得繼續推廣，國家應提供稅收減免和部分補貼，同時要求所有提供住房反向抵押貸款的金融機構繳納保險金，在一定程度上抵御房價下跌和長壽風險。