房地產(chǎn)工程管理的探討

谷泉

摘要：工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好工程管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。為了滿足人們生活質(zhì)量需求的變化，工程管理就不能局限于以往的做法，工程管理的范圍應(yīng)隨之不斷擴大，并逐步體系化。

關(guān)鍵詞：工程管理；房地產(chǎn)

中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1671-864X（2016）02-0216-01

房地產(chǎn)工程管理是指將房地產(chǎn)項目的各類工程設(shè)計變?yōu)閷嶓w的全過程的管理，它包括成本、質(zhì)量、進度、安全的控制和技術(shù)支持等管理要素。工程項目策劃是站在企業(yè)整體戰(zhàn)略的角度，在項目開發(fā)價值鏈內(nèi)建立一套項目管理的規(guī)劃體系，與企業(yè)的目標(biāo)、業(yè)務(wù)流程集成在一起，使工程管理有目標(biāo)、有計劃、有組織的展開。

一、房地產(chǎn)工程管理

（一）工程管理概念。工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價，一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場競爭力。

（二）工程管理的特點

1.管理幅度更寬：不限于從破土動工開始，而要從營銷策劃（現(xiàn)場施工組織如何滿足營銷策劃的需要，如現(xiàn)場售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇）、規(guī)劃設(shè)計（土方的平衡、基礎(chǔ)的選型、主體結(jié)構(gòu)的形式等） 階段等介入。

2.對管理要素的控制更嚴(yán)：房地產(chǎn)項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關(guān)注自身的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，容不得開發(fā)企業(yè)有絲毫馬虎。

二、工程的組織管理

房地產(chǎn)公司在建項目在開工前必須預(yù)先策劃特定項目的工程管理各環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)管理措施，構(gòu)建工程項目管理體系，以期提高工程管理水平。通過工程項目策劃，使新項目對施工管理機構(gòu)組織、標(biāo)段劃分、施工平面布置、招標(biāo)采購計劃、關(guān)鍵線路計劃、質(zhì)量、成本目標(biāo)等重要實施環(huán)節(jié)進行規(guī)劃設(shè)計，作為全面施工開展的總體指導(dǎo)。

三、工程管理的具體內(nèi)容

（一）項目總平面圖。施工總平面布置的依據(jù)；施工總平面布置的內(nèi)容；總平面布置原則，總平面根據(jù)工程進展實行動態(tài)控制。

（二）項目工程管理的特點和難點。

1.從項目地理位置充分考慮施工特點及難點：項目四臨及交通情況分析；項目拆遷情況分析。

2.從施工組織設(shè)計充分考慮施工特點、難點：基礎(chǔ)回填土質(zhì)的選擇與回填質(zhì)量的控制；墻面抹灰的開裂與控制；鋁合金、給排水管道、防水等的滲漏控制與技術(shù)保障措施。

3.從設(shè)計圖紙、營銷角度充分考慮施工特點、難點：四新技術(shù)的應(yīng)用；施工技術(shù)與工藝對設(shè)計圖紙的達(dá)成率問題。

（三）工程進度管理

1.里程碑節(jié)點計劃，通過各個部門協(xié)商、討論共同制訂項目進度大節(jié)點控制計劃；項目部工程施工進度節(jié)點計劃。

2.工程進度控制措施。第一，總包施工進度計劃審核；第二，施工過程中施工進度計劃審核；第三，總包施工協(xié)調(diào)管理；第四，獎懲機制；第五，甲方分包工程施工進度計劃控制；第六，項目部內(nèi)部計劃協(xié)調(diào)；第七，對外協(xié)調(diào)工作。

（四）工程質(zhì)量及安全文明管理

1.質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想：第一，制定安全文明施工管理目標(biāo)；第二，優(yōu)選隊伍，杜絕多層轉(zhuǎn)包；第三，強化過程監(jiān)督；第四，利用監(jiān)理的力量，強化質(zhì)量及安全控制；第五，溝通與支持。

2.工程質(zhì)量管理措施：第一，圖紙審查制度；第二，施工單位質(zhì)量保證體系；第三，設(shè)備材料進場驗收制度；第四，培訓(xùn)制度；第五，樣板驗收制度；第六，技術(shù)方案先行制度；第七，質(zhì)量通病處理；第八，日常質(zhì)量管理；第九，設(shè)計協(xié)調(diào)問題；第十，質(zhì)量事故處理；第十一，分戶驗收。

3.安全文明施工管理：第一，安全文明施工控制要點；第二，安全文明施工檢查制度。監(jiān)理公司對場地安全文明施工的檢查，以周報形式報送項目部；每月底組織一次對進場施工單位的檢查、評比工作；項目安全文明施工狀況每月例行大檢查一次，由監(jiān)理單位組織，項目部及各施工單位參加。

（五）工程成本管理

1.項目成本控制措施

（1）招投標(biāo)及材料采購方式。對于甲方分包工程、甲供設(shè)備材料，采用公開招標(biāo)采購，實行“貨比三家、擇優(yōu)選用”，采用合理低價中標(biāo)的原則，降低工程成本；對于甲定乙購設(shè)備材料，項目部、成本部、設(shè)計部，要廣泛考察設(shè)備材料廠家，在保證工程質(zhì)量的前提下，選擇適當(dāng)?shù)蛢r設(shè)備材料。

（2）推行限額設(shè)計。根據(jù)目標(biāo)成本的要求，將目標(biāo)成本具體分解到不同的物業(yè)類型，要求設(shè)計院按照《施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議》進行限額設(shè)計。

2.合同管理。第一，合同分類清單；第二，項目特有專項條款。

（六）采購與招標(biāo)管理

采購與招標(biāo)管理包括監(jiān)理招標(biāo)、總包招標(biāo)、分包管理與甲供材料協(xié)調(diào)、配套專業(yè)分包工程招標(biāo)。

（七）項目的風(fēng)險與對策

根據(jù)項目具體情況制定項目風(fēng)險管理計劃。

1.進度控制風(fēng)險與對策

2.質(zhì)量控制風(fēng)險與對策列出項目工程質(zhì)量控制的重點，編寫預(yù)防措施，質(zhì)量通病防治計劃及相關(guān)措施。

3.成本控制風(fēng)險與對策。做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制；強化施工圖的審核校對工作。

四、工程管理的其它條件

（一） 前期手續(xù)及竣工備案辦理。依據(jù)當(dāng)?shù)卣捌谑掷m(xù)及竣工備案辦理流程，做好各項證件辦理協(xié)調(diào)工作。要求編制：辦理計劃、落實時間、責(zé)任人。

（二）場地條件。場地拆遷、平整及四臨情況；臨時排污、排水、施工用水、生活用水、外電接入情況；施工圍墻、大門布置情況。

（三）銷售開放展示要求

1.在銷售廣場、路線、停車場、樣板房、開放區(qū)、施工區(qū)等做好安全防護措施，確保在安全環(huán)境下銷售。

2.向供方（監(jiān)理、總包、專業(yè)分包、材料供應(yīng)商等） 宣傳禮貌待客戶，并要求供方做此方面的承諾和措施確保善待客戶。

3.工程部及時跟進銷售部對銷售場所的要求，配合銷售做好相關(guān)施工內(nèi)容。

4.分時間段安排銷售配合路線及施工路線。

參考文獻：

[1]張敏莉.房地產(chǎn)項目策劃[M]人民交通出版社，2009（1）.

[2]烏云娜.工程建設(shè)全過程項目管理策劃[J].中國工程咨詢，2010.