房價暴漲與資產荒

譚松珩

在聊了很多經濟史、社會經濟的話題后，這次我們回歸專業，來談談一個某種層面上比較悲傷的話題：“買房”。

你知道的，我的主業說高大上一點兒是投資市場，說通俗一點兒就是下注——所以預測經濟數據、推測經濟走勢對我們來說就是正常工作，不過7月的數據還是讓包括我在內的很多從業人員大吃一驚：一是產業投資如此羸弱以致政府基建投資獨木難支，二是居民中長期貸款成了信貸市場的最強力量，對應著的當然也是二線城市銷售的多月走強。

這簡直太讓人尷尬了，修房子支撐經濟多年剛轉弱，買房子就成了中國經濟的支撐力量。在高增長不再、經濟增速趨勢性放緩的時候，房地產居然逆勢成為了最為避險的資產。

有點黑色幽默吧？其實也不是。

數據出來不久，上海拍出了地王——位置相當不錯，價格也非常感人，光是樓面價便已超過10萬/平米，房子修好賣到15萬/平米以上幾乎是鐵板釘釘——所以，按常理推測，這房子當然是泡沫，對吧？

說這話的人，可能低估了中國富豪階層和新富階層的購買力了。對于一個屌絲上班族而言，不論是干投行的金融狗，還是干IT的程序猿，這個價格當然是超高的，甚至是無法接受的——不過咒罵歸咒罵，自己經濟狀況合適、父母能夠接濟，且自己有資格買房的時候，他們還是會買，畢竟要在寸土寸金的一線城市立足，一套房子帶來的安全感是必不可少的。

這群新富的中產階級們，成為了按揭買房的主力軍。

不過，我要跟你說的是，從數據上看，即使是如斯高價，按揭買房的比例還是沒能達到房產投機的全盛時期2009～2010年——按揭買房的人多，可惜全款買房的人更多，中國的土豪們視房地產為優質資產，在這個市場里一擲千金。

看到這里，你應該會有兩個疑問：這些土豪們為什么會青睞房地產，以及他們的錢從哪里來。

這兩個問題能解釋房價的暴漲以及目前金融市場發生的資產荒問題。

傳統角度上說，什么是避險資產？自然是那些與經濟增長相關性為負的資產，例如每逢經濟下行便會上漲的國債，以及美元下跌時獲益的黃金等。而從歷史數據上看，房地產價格與經濟增長息息相關，甚至和經濟泡沫息息相關，怎么也不至于成為避險資產。

可不論是2008年還是2014年，近10年以來的政策及房價走勢一次又一次教育了我們：在中國，只有70年產權的房地產真的就是避險資產，逢跌買入房地產是近10年最佳投資操作。

那么，土豪們的錢從哪里來呢？答案是，實體經濟。

要知道，土豪們的錢可不會閑著，在2014年產業利潤率下滑，某些行業的全行業利潤率甚至為負之前，土豪們的錢都在實體經濟——自己的產業或者民間借貸。然而隨著收益率的不斷下滑和壞賬的逐年增加，土豪們需要另一個地方來存放資產。

于是2014年有了股債雙牛，而2015年股災后房地產市場一騎絕塵，債券市場則是資產難尋，鬧起了資產荒。

從這個角度上說，房地產是承接了實體經濟的避險資金——跟經濟越弱資金越買入債券一樣，經濟越弱，人們越會青睞房地產市場。

我們來說一個最極端的場景：如果實體經濟的收益率繼續下滑，更多的資金會被趕到資產市場——不管是金融資產還是房地產或大宗商品等實物資產。那么對房地產市場而言，最極端的結局是什么呢？

當人們只青睞一、二線城市房地產時，土豪們會把房價推得極高，資金會回到房地產公司手上——但他們也深知經濟疲軟，也會投資謹慎，于是他們會去追逐最拿得準的資產：也就是好地段的土地，就像前文提到的地王。如果供應量夠的話，這個過程將會非常緩慢，因為不斷有新房加推去消耗人們的購房需求，而一旦供應量小甚至不供應的話，地產價格將會急速膨脹。

而這會導致另外一個問題：資產市場也會互相競爭，就像2014年股票債券等金融資產表現強勁的時候，地產和商品等實物資產的表現則相對萎靡。如果房地產價格快速走高，必將會吸引其他資產市場的資金推動房價走得更高，而各類金融資產也會開始為房地產及其產業鏈服務，例如股票市場里地產股走勢強勁，而債券市場里地產債則受到追捧。

當然，對于普通人而言，特別是生活在一線城市的各類金融、IT、媒體、咨詢狗而言，原本勉強夠得到的住房夢就會離他越來越遠了。

這當然是最極端的情況，可是這個極端情況真的離我們遠嗎？

它的觸發條件，土地不供應似乎已經發生了。