“以房養老”難題待解

文 《法人》見習記者 肖岳

特別報道SPECIAL REPORT

“以房養老”難題待解

文 《法人》見習記者 肖岳

兩年期的試點結束后，無論是否如預期，其結果都是值得思考與探討的。其中，傳統觀念的轉變、險企勇于面對挑戰的魄力、相關配套政策的跟進等，是最應反思的問題

截至2016年6月30日，“以房養老”政策兩年試點正式收官。出乎很多人的預料，這項備受關注的政策未能拿出令人滿意的答卷。相關數據顯示，至5月底，“以房養老”在試點四地的正式參與者僅有59戶，共78人，而最終辦理完所有流程的僅為38戶，47人。

隨著人口老齡化的加劇，養老逐漸成為全社會日益關注的問題，在眾多解決途徑中，“以房養老”更是被寄予厚望。

早在2013年9月，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，對于開展老年人住房反向抵押養老保險試點加以明確。2014年6月，保監會公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，并決定自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢四城市展開試點。

但近乎殘酷的現實，宣告了這項政策試點的尷尬。“遇冷”成為其最為典型的形容詞。至2015年底，我國60周歲以上老年人口已達2.22億。縱觀中國現狀，養老市場不可謂不龐大，“以房養老”本應有相當市場。

作為養老保險的一種形式，期望“以房養老”解決全部養老問題當然太過于嚴苛，也的確存在政策設定與傳統觀念相沖突的現象。不過政策遇冷背后，還有更多問題需要深思。只有在政策不斷細化、法律不斷更新、調動各方參與者的積極性等多重因素的共同作用下，“以房養老”才可能得以完善，并在人口老齡化趨勢嚴峻的當今大有作為。

尷尬的“試點”

以房養老政策的試點，是結合市場實際需求和養老缺口現狀的產物。在以往，養老主要依靠子女反哺老人，而隨著經濟發展，子女結婚、異地工作、由于各種原因導致的單身或離異等現象的存在，往往使得一些老人在晚年需要自力更生以維持生計。

而隨著房價的逐年攀升，房產逐漸成為老人財產中最有價值的部分，這使得“以房養老”模式具備了市場基礎。隨著觀念的轉變，一些老年人想在晚年享受更加優質的生活，以此為推手，“以房養老”模式得到了進一步的發展，并愈發受到關注。

“以房養老”模式，可以簡單理解為老年人利用所擁有的房產資源，通過一定的金融或非金融機制，使房產得以提前變現，這部分現金收入會以長期、持續、穩定的狀態伴隨老年人安度晚年。

目前被廣泛討論的“以房養老”，主要是以住房反向抵押養老保險為體現形式，始自2014年7月1日的試點便是此形式。

“以房養老”是一種新的理念，對于老年人而言，“以房養老”的模式很多，而試點的“住房反向抵押養老保險”（倒按揭）僅是其中一種具體的操作手段。這種保險版“以房養老”政策的目的，是在老人晚年獲得工作時繳納的養老保險收益之外，多開辟一種獲得養老資金的渠道。

“需要說明的是，目前國家推行的住房反向抵押養老保險試點，并不是以房養老的全部內容。”浙江大學經濟學院柴效武教授向《法人》記者強調。

在談及兩年試點所取得的成效時，柴效武坦言：“推行的‘住房反向抵押養老保險’辦法，是從美國借鑒過來的，是最復雜，也是涉及方方面面因素最多的一種方式。而從目前來看，人們對此模式的接受程度也并不是很好。”

《法人》記者查閱相關資料和報道后發現，直到“以房養老”試點結束，在保險市場中，真正意義上推出過“以房養老”保險產品的也僅幸福人壽一家。

資料顯示，2015年3月27日，中國保監會批復了幸福人壽的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》保險條款，該款產品被冠以“國內首款‘以房養老’保險產品”。

以“幸福房來寶”產品為例，其主要針對孤寡、無子女、失獨等特定老人群體，年齡段上則要求購買人年齡須為60周歲（含）至85周歲（含）之間，此外投保的老年人還需擁有房屋完全獨立產權。

在達到這些要求后，老年人可與保險公司簽訂合同，隨后由第三方評估機構對房產價值進行評估，評估后根據投保老年人的年齡、房產價值、性別等因素進一步計算給予的養老金額度和參與產品的老人每月可領取的金額。

根據測算，以70歲男性老年人為例，一套500萬的房產，在扣除延期年金保費和保單管理費后，老人每月可以拿到手的養老金約為18500元。值得指出的是，在這份產品中，老年人在將房產抵押給保險公司后，除了可以按照約定條件領取養老保險金外，仍可在原有房屋中居住直至身故。

此外，“幸福房來寶”屬于非參與型產品，簡單表述就是：對于房屋預期增值收益，幸福人壽并不參與分享，通俗理解則為“即便是房價上漲，抵押房產價值增長全部歸投保人所有”。而除了房價增值這一變量外，就房價下跌的可能性，此款保險也有細則與之對應，幸福人壽將承擔房價下跌和長壽給付風險，投保老年人終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響。而對于辦理該產品的老年人，猶豫期也從普通養老保險的15天延長到了30天，給予了老年人更加充足的思考時間。

“意義很多，也很必要，‘以房養老’保險版使得參與其中的老年人，能夠在社會保險和商業保險、家庭保障之外，多出一種獲得資金的渠道。”對外經貿大學保險學院王國軍教授在接受《法人》記者采訪時表示，“中國老年人數量是龐大的，且人口老齡化的趨勢嚴重，如何讓身處其中的每一位老年人都能找到適于自己的養老方式，并建立多層次的養老體系是國家必須要走的一步，而這也是推行‘以房養老’的目的之一。”

政策遇冷背后

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《法人》記者采訪時表示，“以房養老”試點推進難，主要有三個障礙點：一是傳統養老觀念還是比較重，所以很多人不一定依賴此類模式；二是如何對住房價格進行評估，容易產生糾紛，尤其房地產市場的周期波動性等因素會干擾對房產價值的評估；三是合同執行過程中若有悔意，如何進行懲罰或者彌補。

嚴躍進認為，應該客觀看待此類政策市場認可程度不高的現實。另外，從實際情況來看，政策執行背后也會有各種壓力。而基于對此類市場的不認可，會導致相關人群不愿意參與此類市場。

“作為‘以房養老’參與群體中一部分的保險行業，也會有所擔憂。”嚴躍進在接受《法人》記者采訪時補充道，保險公司首先將在房價評估方面面臨壓力，業主肯定希望按目前房價的上漲做一個線性的預測，或者按現在的房價上漲來評估未來的房價走勢，而保險企業自然希望壓低，這與房地產市場周期有一定的關系。其次是在保險存續期間，房屋滅失等風險由誰來承擔的問題。甚至在房屋滅失真的發生后養老問題如何解決，這些都是險企的擔憂。

而從參與者的角度而言，也會面臨一些問題。比如房屋抵押后，萬一有其他資金需求，此類房屋是不可能做二次抵押的，換而言之，參與者的財務自由可能會受損。

除此之外，關于養老問題的傳統觀念等方面也存在很多問題。而目前唯一可行的情況集中在參與者有兩套以上住房，用其中一套來做住房反向抵押養老保險。

“從政策本身來看，由于‘以房養老’政策實際上是從社會保障和住房資產盤活等角度進行的，是養老體系中的一個補充部分，因此很難成為主導。”嚴躍進表示。

王國軍則告訴《法人》記者：“從以房養老保險產品上而言，最早是幸福人壽在做，當時包括整個方案的設計、與保監會溝通和媒體宣傳等等，都是由幸福人壽的董事長孟曉蘇主導，但由于后來人事變動，可能公司戰略上會有所改變。”

王國軍表示，即便是現在，“以房養老”保險產品可能很多人還是不知道。而當時產品的設計，對于沒有子女或者說有2~3套房子的老人而言，參與進去是很合適的。根據合同，基本上所有的風險都是由保險公司承擔，諸如房子漲價等情況，在合同中也都有具體條例與之對應。

但王國軍同時指出，之所以目前有所實踐并取得一些成果的僅幸福人壽一家，在其后并未有其他險企入局“以房養老”產品，或者說參與情緒不高漲，也是事出有因。

科學家還分析了超過20萬名女性的數據，其中1054人患有卵巢癌。研究發現，與未服用阿司匹林的女性相比，每天小劑量（100毫克或更少）服用阿司匹林的女性，患卵巢癌的風險降低23%。但是，服用325毫克標準劑量阿司匹林則沒有這種效果。

“孟曉蘇對房地產行業有很深的研究，對于市場比較了解。而在一系列與房地產相關的風險預防上，對于其他想入局的險企而言則是挑戰。”王國軍表示，此一時彼一時，當時人們認為房價不會有大的跌幅，但以后的走勢很難預測，所以對于想要入局“以房養老”的其他保險企業來說，這也是風險。

王國軍同時指出，當時推出的產品，可能是基于占據市場等因素的綜合考量，險企將所有風險都攬到自己手中。但在房價等因素不穩定的現狀下，險企的風險無形中加大，因此很多險企沒有魄力以“攬下所有風險”這樣的方式入局。

柴效武則在接受《法人》記者采訪時表示，在試點工作中，整套的系統性工程、綜合性的措施，也都是很有必要的。但諸如國家的財政稅收等方面與“以房養老”政策的配套，在試點中并未體現出來，僅僅依靠保險公司推出產品顯然是不夠的。

改變豈在觀念

無論是“以房養老”試點落幕后，還是早在幾年前“以房養老”尚處探討階段時，與發達國家對標，都是在業內和輿論中常常被提及的話題。

究其原因，無外乎“以房養老”的核心理念是舶來品，其最早起源于荷蘭，后成熟于美國等西方發達國家。

談及“以房養老”在發達國家衍變的過程，中國政法大學法和經濟學研究中心教授胡繼曄向《法人》記者表示：“隨著歐美發達國家老齡化的加劇，為緩解‘房子富翁、現金窮人’現象，歐美各國政府相繼推出了住房反向抵押貸款的支持計劃，而住房反向抵押貸款產品自上世紀90年代以來發展迅速，老人們越來越接受‘以房養老’的模式，因此，以減少老年貧困為目標的‘以房養老’計劃應運而生。”

胡繼曄同時指出，住房反向抵押貸款在美國等市場能夠迅速發展，與政府介入并為其提供支持是分不開的。

“在最初，美國的住房反向抵押是純市場行為，發展起來后，政府介入并提供了較好的制度框架。美國的住房和城市發展部，提供房屋價值轉換抵押貸款，聯邦政府支持的‘房利美’提供房屋持有者貸款，新成立的金融消費者保護局設立專門部門來保護參與反向抵押貸款的金融消費者。正是這些機構確保了美國成為住房反向抵押貸款發展最快的國家。”胡繼曄告訴《法人》記者。

雖然住房反向抵押貸款有利于老年人特別是相對貧困的老年人，但對于住房反向抵押貸款發放者而言，需要考慮的風險因素包括市場風險、長壽風險、道德風險等，因此美國等西方國家在住房反向抵押貸款的實行中，有一些制度與之配套，從而起到保護借貸雙方權益的作用。

胡繼曄補充道：“市場風險包括房價和利率波動等風險在內，為了降低市場風險，美國的HECM（房產價值轉換抵押貸款）計劃為貸款雙方進行擔保，即統一向借款人收取保費建立保險基金，由該基金對潛在損失進行保障，只有該保險基金耗盡時才由政府兜底。”

關于長壽風險的問題，為扶持住房反向抵押貸款，政府部門可以提供擔保來部分化解長壽風險。美國主要通過政府支持的住房貸款擔保機構如房利美、房地美等來提供擔保。

“國外能夠推進，在于有一個比較完備的福利制度做保障，但國內這個領域做得還不夠，而且資產保有背后的安全性不高，參與積極性自然降低。”嚴躍進指出。

關于“以房養老”今后發展的建議，他則表示：“從法律等制度上，應該對目前已經試點的情況進行總結。但目前樣本太少，很難總結出一些問題，因此需要后續不斷積累。”

除了制度和國情等因素外，“以房養老”試點結果不理想，也與人們的觀念有關。王國軍對此認為，國內環境與國外不同，國外的長輩對于將房子留給子女繼承并不太看重，子女在成年后都自謀生路，房產處置由父母主導，這一點和中國傳統文化存在明顯區別。相比較而言，國內普遍認為房屋和土地都是祖輩往下傳承的財富。

以房養老路在何方

雖然“以房養老”在四個城市開展的試點到目前已告一段落，但圍繞著“以房養老”究竟該怎么“養”的探討還遠未停止。

多位受訪專家告訴《法人》記者，導致試點最終取得的成績并未如人所愿的原因是多樣的，但除上述市場成熟度及傳統觀點因素之外，還有一個原因不容忽視，這就是與“以房養老”相配套的政策還不完善。

“‘以房養老’此類做法，還是需要與養老保障等工作進行掛鉤，從而增加老年群體的養老備選方案。”嚴躍進在接受《法人》記者采訪時表示，從實際情況看，觀念等方面的內容會嚴重影響此類產品的推廣，而在房價上漲的過程中，此類業務的推進會更難，因為往往有這樣一個增值機會的話，相關房屋持有人就不會參與此類金融產品。

嚴躍進認為，因此推進“以房養老”遇到阻力是正常的，需要花費一定的時間和經歷一定的過程才會有所改變。在后續推進過程中，如何強化對老年人各類福利的保障，顯然是非常重要的。

此外，嚴躍進還指出，在探索中也可以嘗試新的商業模式，比如說設定一個基本的養老保障底線和醫療補貼等，這樣能夠打消老年人的顧慮，進而推動其有意愿參與此類養老保障。

除通過不同的途徑滿足老年人所需外，“以房養老”能否在獲取資金的源頭上有所創新，同樣值得人們深思。

在胡繼曄看來，這也是可以的。經過在相關金融機構的調研，胡繼曄得知，有些類似的理財產品獲得了很多客戶的認可，客戶認為把房產抵押給銀行，的確能獲得更好的養老保障。

“借鑒美國住房反向抵押貸款的承辦人是銀行的現實，除保險公司外，未來應該允許更多金融機構如銀行、信托公司等來承擔住房反向抵押貸款業務。”胡繼曄告訴《法人》記者，在美國的反向抵押貸款中，相當一部分是一次性從銀行和非銀行金融機構獲取現金，而國內一般商業銀行經營的主要是固定期限類金融產品，具有住房抵押貸款的長期經驗，對房屋評估、房價下跌情況下的壓力測試等方面亦有獨到的風險控制經驗。

“因此，在中國的‘以房養老’中，類似一次性獲取資金的需求，是可以由銀行或者非銀行金融機構來承辦的。”胡繼曄表示，銀行和險企在辦理“以房養老”反向抵押上各自存在優劣勢。

從風險性上看，由于保險業經營壽險業務最大特點在于將反向抵押業務與終身養老年金保險相結合。因此保險公司要承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。當然，保險公司強大的精算能力和長期保障性質更符合老人的需求。

“對商業保險公司而言，以年金的方式發放的養老金，本息之和凈現值如超出了房屋自身價值，保險公司無法追償，將面臨市場風險和長壽風險。”胡繼曄表示，而與銀行類住房反向抵押機構一次性發放貸款相比，保險公司所面臨的長期不確定性風險更高，因此審慎經營則尤為重要。