“大福州”版圖浮出水面

張 芬

全長50公里的三環路將在明年基本建成，使福州內城區面積達到332平方公里，形成逐層次推進的“大福州”格局。

隨著地產宏觀調控政策的密集出臺，福州樓市進入僵持局面，近幾個月的樓市似乎沒有亮點。然而，隨著福州城市建設的“大變臉”，利好消息還是不斷傳來。最大的利好，莫過于三環路將在明年基本建成，2012年實現全線閉合。

路網一通，樓市巨變。如果說琴亭高架橋的暢通帶動五四北板塊，尤溪洲大橋、金山大橋的建成帶旺了金山、浦上板塊，那么，全長50公里的三環路的建成，將與福銀高速、福州機場高速公路、福泉高速公路，以及三條國道主干線形成福州市區外環閉合區域，使福州內城區面積達到332平方公里，形成逐層次推進的“大福州”格局。

緩解土地緊缺

根據有關統計數據顯示，福州市區每年需新建住宅410～530萬平方米，因此，每年約需4000～5000畝上地。但從福州去年的供應量來看，僅僅維持在1500畝左右。“開發商想拿地，但是上市的土地量難以滿足市場需求，在供小于求的情況下，地價日益攀升也在意料之中。”一位有意進軍房地產開發的地產策劃公司負責人告訴記者，三環建設工程的日趨推進，開始為上地供應緊缺、可售房源趨緊的問題“解套”。

“隨著三環一期工程的建成以及二期、東北三環的動建，福州已然盤活了東部新城、五四北、烏龍江板塊等區域的土地。”仁文建設集團企劃部有關負責人告訴記者，三環閉合通車后，僅僅二期工程，就能將周邊8000多畝的空置土地合理利用，納入房地產開發范圍。

“對房地產商來說，三環線的引入直接體現為城市土地供應量的增大，同時也拉近了郊區與城市的距離，從而提升了這些土地資源的開發價值。”福州大學房地產研究所王阿忠教授表示，城市公共交通的發展引導城市土地的開發，不僅帶動周邊相關配套的發展，更能拓展城市空間。

多中心發展格局

有業內人士表示，三環時代之下福州城市“東擴南進西拓”將跨入一個新時期，一個以多中心發展的樓市格局逐漸形成。福州樓市發展十多年，但大多時候區域格局發展冷熱不均，往往是城區熱、新區平淡。三環的閉合將改變城區“一枝獨秀”的狀況，大區域概念自成氣候。

2000年，福州隄出城市發展的“東擴南進”戰略，其中南進就是向南發展，城南板塊是最重要的地帶，加上福州火車南站的投入使用和海峽西岸國際物流商貿城的落戶，使該板塊成為重要交通樞紐和福州的又一繁榮商貿中心。此外，城南是通往福清、長樂的必經之路，“從這個意義上來說，福州樓市的版圖還不單單局限于三環以及三環沿線，閩侯、長樂、連江、永泰等周邊縣市同樣可以納入開發版圖。”三木集團在閩侯項目的相關負責人表示，已有不少開發商看好該板塊，城南板塊的開發將會成為三環沿線的重頭戲。

三環的閉合，使得介于二環與三環之間的大學城板塊直接被納入市區，升值潛力不言而喻。大學城板塊周邊基礎教育設施與高等學府林立，可提供完善的一站式教育配套，而且商業街、超市、醫院等構成全方位的生活配套。可以說，隨著“大福州”城市藍圖的執行，三環的建設讓大學城板塊已成為福州房地產的前沿陣地。

除了上述兩大特色板塊外，近幾年已經逐步成熟的烏龍江板塊和西區板塊也在三環的帶動下迎來新的機遇。如今，烏龍江板塊憑著稀缺的自然景觀正升級成為高檔豪宅的聚集地，而隨著作為三環東北段重點項目淮安大橋的動工，西區板塊也再度受到關注。

將成樓市“王牌”

“從福州的城市發展和房地產開發進程來看，新區板塊的發展和興盛，主要受到了交通的影響。”上述三木地產有關負責人告訴記者，這種交通先行，房地產開發隨后跟上的策略，往往能夠取得很好的效果，而且政府在城市的“擴張”過程中，也會逐步對各區的配套問題進行全面平衡，從而使得福州房地產的發展更加均衡。

三環的最終建成，為福州打下了堅實的發展基礎，它不僅改變了原有的部分區域“一枝獨秀”的局面，而且全面地落實“東擴南進西拓”戰略。縱觀福州樓市，外延擴展也已成定局，按照三環的地理位置，從傳統意義上的城市以東、鼓山以西片區，往東延伸到馬尾，往南延伸到南臺島以東，從長遠來看，在交通利好的大環境下，福州樓市正面臨著一個新的發展機遇。

這種新的發展機遇，不僅表現在福州三環路一期的建成通車，讓烏龍江畔的土地開發，真正進入了“黃金期”，更表現在，三環二期及東北三環的建設啟動，迅速推進了福州房地產發展的南進勢頭，并迅速與已建成的三環一期連成一線，帶動沿線房地產無限的增值潛力。