二套房認定“框”住了誰?

張 芬

“認房又認貸”的新規被稱為史上最嚴厲的二套房認定標準。面對如此苛刻的認定標準，房地產市場的反應會如何?房價又將受到怎樣的影響?

自“新國10條”發布以來，二套房的認定和執行標準一直充滿爭議。近期，由國家住建部、央行、銀監會聯手發布《關于規范商業性個人住旁貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確指出居民家庭實際擁有的成套住房數量也成為二套房認定依據之一。這與此前執行的只認貸不認房標準發生了根本性抅變化，既以家庭是否持有住房為標準，也以家庭是否利用過銀行貸款購買住房為標準。

購房自住者很“糾結”

在通知中，有列出三種情形屬于二套房的范疇：第一，借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統中其家庭已登記有一套及以上成套住房的；第二，借款人已利用貸款購買過一套及以上住房，又申請貸款購買住房的；第三，貸款人通過各種形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套及以上住房的。

“總而言之，無論首次購房是否以貸款形式，只要名下有登記房產的家庭再次購房都執行第二套差別化房產信貸政策，而且所謂的家庭包括貸款人、配偶和未成年子女。”福州雙安房產總經理鄭愛新在解讀新標準時說，這是針對炒房行為的一次精確打擊，把任何投機購房的可能性都考慮在內。

隨著新規的出臺，房地產市場的觀望情緒繼續加重。中原地產北京分公司市場部張經理表示，“預計6月份北京樓市成交量繼續延續5月份下跌的趨勢，商品住宅總成交可能低于4000套，創2009年以來最低點。”。從上海有關數據統計看，5月近一半的中介門店“零戍交”，然而在這輪“冷空氣侵襲”下，中介“零成交”恐怕還會擴大。福州的整體情況也比較萎靡，鄭愛新說，5月－手住宅成交量只有800套，幾乎接近2008年的最低水平。

中國社會科學院金融研究所易憲容博士分析，對二套房認定標準的規范是“新國10條”原則性內容具體化的表現之一，從此意義上看，房地產的宏觀調控不會半途而廢，只會逐漸落實執行。但在此標準下，一批改善型住房或被“錯殺”，也必須按照首付50％、利率1.1倍的二套房政策執行。因此，新規定的實際操作難度恐怕也很大。

投資風險增大

由于房地產市場的調控主線仍然是針對投機購房行為，近期房價松動幅度仍在擴大。在一手房方面，包括萬科等大型房企在內的部分開發商們紛紛采取送面積、打折等優惠措施吸引購房者。據雙安房產統計的數據顯示，6月，福州各個板塊二手房均價都有不同程度的回落，比如金山板塊從9000元／平方米降到7500元／平方米，北江濱大約在13000～15000元／平方米。

不少業內人士認為，現階段是投資房產的好時機，但鄭愛新表示，投資者目前需要保持冷靜和謹慎，由于調控政策還在繼續，房價走勢不清晰，投資機遇還有待觀察。

“二套房新的認定標準是對住房投資和消費作一個清楚的區分。如果是住房投資，就得受到一定程度的限制，付出更高的成本；如果是住房消費，居民能夠憑借各種優惠政策購房。”易憲容表示，以往房地產政策在投資和消費上是模糊不清的，只以是否有貸款來界定二套房顯然會導致那些全款付清首套房的家庭趁機借銀行的錢買下第二套住房，并且享受首套房的低首付、低利率優惠，從而使得房地產市場炒風大起。因此，嚴厲遏制投資投機購房行為仍然是今后房地產政策調整的核心。

“受新標準影響，近期二手房市場反應強烈，掛牌量持續走高，這恰好也說明整體房地產市場是一個以投資為主導的市場。為了避免再次發生樓市泡沫危機，政府勢必要把投資陸擠出房地產市場。”鄭愛新說。

房價不可能猛降

一些業內人士認為，就當前的環境而言，銀行信貸不斷收緊，投資購房者陸續離場。而剛性需求者持幣觀望，似乎預示著樓市“拐點”即將到來。

然而，6月初，福州某樓盤2期以8500元／平方米的均價開盤，遭遇購房者搶購。“該樓盤周邊一手房價在10000元／平方米左右，開盤均價雖然不算低，但在合理范圍內，達到購房者的心理價位。”鄭愛新分析，房地產市場的根本矛盾還是供不應求，只要房價在可承受范圍內，觀望者就會出手，所以未來房價不可能驟降。

對于急需換房的改善型購房者來說，二套房認定標準抑制了他們改善居住條件的步伐，更何況如今無論是新房還是二手房，只要是二套房。信貸標準都一樣，但比起新房，二手房市場的選擇空間更大，另外，據雙安房產統計的數據顯示，隨著二手房供應量的增加，福州二手房價格略微有所下降，降幅約5％。因此，購房者也想趁房價松動之時趕緊買入，接下來如果剛性需求一旦爆發，成交量上去了，價格就不會下降。