德國如何遏制高房價？

歐陽輝 劉一楠

穩定的貨幣環境、準確的產業定位及供需雙側的均衡發展，共同構成了德國房地產市場長期的良性發展。

2016年初，以上海、深圳為主的一線城市房價繼續上漲，而三四線城市房地產市場仍面臨較大去庫存壓力，房地產市場呈現“冰火兩重天”的現象。在目前供給側結構性改革、房地產去庫存的背景下，如何推進房地產市場的良性運行成為各方關注的焦點。

縱觀全球房地產市場，不少發達國家房地產市場也經歷過巨大震蕩。美國、日本均出現過嚴重的樓市泡沫，泡沫破滅后對實體經濟影響巨大，日本甚至出現“失去的十年”，而德國的房地產市場則在較長的歷史時期內保持平穩、良好運行。

德國住房市場穩定運行的經驗

房地產對中國國民經濟具有重要作用，中德產業定位的不同決定了兩國房地產的不同發展模式。一直以來德國將房地產作為具有福利性質的服務型產業，而非國民經濟支柱產業。在德國，機械制造、汽車、電子設備、化工制造是德國工業的四大支柱產業，現代制造業創造高附加值，工業對GDP的貢獻程度接近35%;德國發達的現代服務業，對GDP貢獻也在25%左右，反觀房地產對經濟的貢獻，其GDP的占比僅在8%左右。所以，當房地產具有重要的社會福利性質，房地產“服務產業”的產業定位就決定了政府制定房地產政策的出發點和落腳點是保障居民住房需求。

其次，德國房價的平穩發展還得益于穩定的貨幣投放和與開發商、合作社的通力合作建立起的多元化住房供應體系。……