土地資源配置對房地產市場的影響研究

【摘要】由于城市土地資源的稀缺，土地資源的利用對于房地產市場的影響很明顯。用土地資源配置作為調節手段，可保證房地產市場平穩協調的發展。本文通過探討土地資源配置要素，房地產市場的運營狀況，希望找到更為合理和有效的方式分配土地資源，從而對發展房地產市場起到幫助作用。

【關鍵詞】土地資源配置 房地產市場 土地資源配置要素 房地產市場運營狀況

一、前言

由于土地和房地產是密不可分的整體，因此它們共同促進城市發展和經濟進步。而且房地產市場是國民經濟的重要組成部分，深入人民生活當中，與他們的生活密切相關。房地產市場不僅關系到的國民經濟是否持續健康的發展，更具有支柱性作用，它的微小波動，都可能導致國民經濟巨大的波動。而土地資源作為其重要組成部分，它影響著房地產市場的運行。合理的規劃利用土地，執行完善的管理機制，可以更好的控制土地供給總量，調整土地供應結構。

二、土地資源配置要素

土地資源配置的要素可根據不同的角度，進行不同的分類，目前主要是通過土地利用的總體數量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地開發的時間，這些方面進行分類。并且通過考察房地產市場中商品房用地，土地儲備數量，供應時機，供應結構等基本要素來進行討論研究土地資源配置的合理性。其中，土地儲備是指通過合理合法合規的收購獲得的土地，這是經過地方政府所規劃同意的。土地供應則是按照經濟的的發展，城市的發展，在需要一定數目的土地時，政府所確定的可供應的土地數量。土地儲備數量是指可調配的總數量。土地供應時機則是政府根據市場需求投入到市場中所需要的供應土地的時間。

三、房地產市場運營現況

我國土地遼闊，但是人口眾多，人均占有土地面積稀少，因此在20世紀建國初期，我國就實行了土地公有政策，通過國家政府依法調控和轉讓土地，進而進行住宅制度改革，形成了目前的房地產市場。目前我國的土地市場仍然處于起步階段，在土地資源配置方面存在著很多問題，有些地區違法出讓土地，有些地區隨意指定土地利用規劃，在用地結構上，供給結構極其不合理，商品房空置，住宅房不足，同時，國家的土地規劃法律不完善，調控機制不均衡，導致了各地房地產市場很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地資源，才能減輕這種變動導致的交易價格波動，從而影響房地產市場，進而穩定房價，促進房地產市場的均衡運作，同時有利于城市和經濟的發展。

目前我國的土地制度主要分為三部分，土地收購、儲備和供應三個環節。基本都是通過招標、拍賣、掛牌使用權的用地方式進行分配供應。這樣的一種市場供應方式，本是我國政府希望盡可能的減少國有土地資源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，這種方式在達到目的的同時，也給整個市場帶來了不好的影響，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官員，不法商人就鉆空子，相互勾結，產生了“囤地”現象，使得地價升高，從而帶來房價飛漲，逐步形成了惡性循環。由此可見，土地資源對于房地產市場的影響有利也有弊，只有合理的調配資源配置，才能對房地產市場的發展產生積極作用。隨著經濟和社會的發展，房地產市場和土地需求都在發生著翻天覆地的變化，土地供應面積也發生了變化。當前我國的土地供應主要來自于征用農用地，閑置地回收，但是這樣的日子早晚會終結，土地是農民的根源，不可能無止境的征收農用地。但是目前土地交易價格不斷攀升，說明需求仍然十分旺盛，相反土地供應卻跟不上需求，這嚴重影響著未來的房地產市場。由此可見，合理的調配土地資源配置是十分重要的。

四、土地資源配置政策在房地產市場調控中的作用

目前，我國以合理的土地規劃和土地供應這種市場調控手段，調節著房地產的投資和供應，進而影響著整個市場的供應結構。通過引入供給，規劃，儲備數量等土地資源配置要素，土地稅和金融政策，這些核心手段等調控房地產市場。目前，這種種影響著房地產市場行情的手段主要包括以下幾種方式，例如：通過增加土地稅，土地成本的提高，進而提升房價；通過提高保有稅，迫使商品房銷售加速；通過增加流轉稅，減少土地供應量。此外，還有通過銀行放款給房地產開發商，放寬了土地抵押貸款，使房地產開發量減少；降低貸款利息，促進房屋銷售。無論從供方，還是需方，通過土地資源配置政策，都在影響了房地產市場。目前土地資源配置政策主要是通過三個方面影響房地產市場的，一是對房地產的供應結構調控，二是對房價波動進行調控，三是對房地產的投資進行調控。

但是，由于房地產市場受到多方面的因素影響，不論是經濟金融還是社會人文，都會起到一定影響。而且土地資源配置政策自身在時間和空間上，都擁有一定的局限性，因此在整體調控中也只能起到少量作用，在真實購買和房價上，仍然心有余而力不足。

五、土地儲備規模對房地產市場的影響

通過前面土地資源政策在房地產調控中的作用分析可知：政策調控對我國房地產市場影響很大，屬于政策性市場。房地產市場的規劃在國外已經相當成熟，通過稅收、城市規劃、行業監督等措施既能很好的進行市場調控。我國可借鑒國外成功的經驗并結合我國國情，通過變動土地政策帶動土地交易，進而影響房地產市場。要想通過土地要素影響房地產市場，土地儲備的規模需要達到一定的程度，但土地資源十分稀缺，大量的儲存土地要耗費的資金太大，還降低了土地的利用效率。

土地儲備規模的確定通過定期補充和預警監控這兩種模型。定期補充一般儲存較長一段時間需要使用的土地，進而定期補充土地使用量。不許監控，成本低，定期檢測即可，投資者能進行預期規劃。該模式適用于有大量土地資源的地區以適應不長的土地供應周期，不適用于我國這樣的人口大國。預警監控模型預先設定土地儲備的最低警戒線，低于警戒線時，開始著手準備土地。這一模型適合我國的土地資源情況。確定土地儲備規模警戒線的一般原則為：首先，確保土地市場的需求；其次，要考慮土地的獲取成本和時間；還要考慮土地的儲存成本。綜合考慮以尋求總成本的最低點，進而通過土地儲備規模對房地產的市場進行調控。

六、結語

本文討論了土地資源配置的因素，包括土地供應，土地儲備，土地供應時機，土地儲備數量等，從現在的房地產市場運營情況探討了其重要作用。同時本文也從政策方面探討了土地資源配置對房地產市場具體的影響，經過仔細分析研究，我們發現土地資源配置對于房地產市場是把雙刃劍，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地資源配置才能更好的發展房地產事業。

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作者信息：陳超，男（1986-），漢族，湖北黃岡人，研究生，助教，研究方向：土地資源管理、土地規劃、房地產、高職教育。