房地產信貸業務的現狀與發展趨勢

[摘要]隨著房地產去庫存政策效果的逐步顯現，全國房地產業交易活躍服有所回升，帶動房地產信貸規模持續擴大。本文以河南省為例，描述了當前金融機構房地產信貸現狀，并分析了信貸資產質量及未來的發展趨勢。為了更能如實的反映現實情況，本文抽取了鄭州、洛陽、平頂山、鶴壁、濮陽、許昌及駐馬店等市的金融機構和房地產開發企業開展了問卷調查，共收回房地產企業有效調查問卷73份、金融機構調查問卷44份。

[關鍵詞]房地產信貸 風險 趨勢

一、房地產貸款持續增加，利率水平下降

（一）房地產貸款持續增加

2016年2月末，河南省金融機構房地產貸款余額為7596.2億元，同比增長28.7%，高于各項貸款平均增速13.7個百分點；占各項貸款的23.3%，占比較去年同期上升2.5個百分點。1～2月份，房地產貸款新增349.6億元，同比少增25億元；占各項貸款增量的31%，占比低于去年同期3.3個百分點。隨著房地產市場去庫存力度的加大，加之春節效應的帶動，全省商品房銷售平穩，二手房交易顯著增加，個人住房貸款需求較旺，帶動個人住房貸款持續增加。2月末，個人住房貸款4971.6億元，同比增長30.3%，高于各項貸款平均增速15.3個百分點；1-2月份，個人住房貸款新增251.6億元，同比多增41.1億元。

（二）房地產開發貸款和個人住房貸款的利率水平均有所下降

1.從利率水平看。50%的受訪機構反映2016年房地產開發貸款利率低于上年同期，47.7%的受訪機構反映與上年同期持平；75%的受訪機構反映2016年個人住房貸款利率水平低于上年同期，22.7%的受訪機構反映與上年同期持平。

2.從浮動幅度看。72.7%的受訪機構反映房地產開發貸款利率浮動幅度無變化，22.7%的受訪機構反映上浮幅度收窄；50%的機構反映幅度沒有變化，27.3%的機構反映上浮幅度收窄，15.9%的機構反映下浮幅度擴大。

（三）房地產資產證券化業務穩步發展

2015年7月以來，部分銀行與信托公司合作辦理了房地產貸款的證券化產品。2016年2月末，證券化的房地產貸款余額為3.3億元，較年初增加0.5億元。目前，銀信合作模式主要有兩種：一是商業銀行作為推薦者，由信托公司按照自己的風控標準對房地產企業提供資金支持；二是信托公司作為業務通道，由商業銀行按照行內風控標準對房地產企業提供融資。上述兩種模式涉及的房地產資產均為優良的信貸資產，風險相對較小。

二、房地產貸款質量相對較高，潛在的風險值得關注

2015年12月末，河南省金融機構房地產不良貸款余額為23.9億元，同比增長1.8倍；不良率0.3%，低于各項貸款平均不良水平2.7個百分點。近年來，商業銀行對房地產開發貸款實行名單制管理，嚴控房地產開發貸款規模。同時，房地產開發貸款多有房產土地作為抵押品，因此，違約風險相對較低。44家受訪的金融機構中，86.4%的機構反映房地產開發貸款質量基本穩定，13.6%的機構反映不良率上升；77.3%的機構反映機構逾期90天以上的房地產開發貸款占比穩定，20.5%的機構反映占比增加。72.7%的機構反映個人住房貸款質量穩定，27.3%的機構反映不良率上升；77.3%的機構反映逾期90天以上的個人住房貸款占比穩定，22.7%的機構反映占比增加。60家受訪的房地產企業中，67.1%的企業能按時還款，6_8%的企業適當延期后能按時還貸。

從房地產企業的融資渠道看，河南省房地產業對銀行信貸的依賴度相對較高。選擇銀行貸款、企業內部借款及房地產信托作為融資渠道的受訪企業占比分別為53.7%、16.7%及10.2%（圖1）。河南省部分三、四線城市去庫存進程較為緩慢，個別縣市去庫存周期甚至超過36個月。加上銀行持續收緊三、四線城市房地產開發企業的信貸規模，部分房地產企業資金鏈條日益緊張，個別企業甚至涉及民間高息融資，因此，房地產信貸資產中潛在的風險值得關注。調查中，40%的受訪企業反映資金緊張，45%的企業認為資金基本能滿足需求。問及資金緊張的原因時，分別有32.7%、29.1%及23.6%的企業選擇融資難度增加、銷售資金回籠不暢及在建項目占用資金較多等因素。同時，15.9%的受訪金融機構預計2016年房地產開發貸款的不良率將有所上升，22.7%的機構預計2016年個人住房貸款的不良率將小幅上升。

三、未來金融機構對房地產開發貸款的投放更加審慎，對住房貸款的投放態度較為積極

（一）金融機構對房地產開發貸款的投放更加審慎

調查中，81.8%的金融機構認為當前房地產庫存高，尤其是商業地產的需求減弱，導致其去庫存周期加長。因此，金融機構對房地產信貸將會更加審慎，部分金融機構減少了房地產項目儲備。受訪的44家金融機構中，有17家金融機構減少房地產業務開發貸款已受理的項目儲備，8家機構增加項目儲備。2016年，部分商業銀行明確房地產信貸的投向重點為房地產市場發展較為平穩、房價收入比相對較低、潛在需求較大的中心城市；審慎投放非住宅類房地產開發貸款，嚴格按照國家及總行相關要求審慎投放土地儲備貸款和商用物業抵押貸款，嚴格房地產開發貸款的擔保要求。

（二）在控制房地產開發貸款的同時，金融機構對個人住房貸款的投放態度較為積極

4.5%的受訪機構反映其對房地產開發貸款的投放態度較為積極，68.2%的機構反映將更加審慎；54.5%的受訪機構反映其對個人住房貸款的投放態度更加積極，18.2%的機構反映將更加審慎。調查顯示，金融機構投放態度差異化的主要原因：一是伴隨著降低首付比例、放寬住房公積金貸款條件等政策措施的落實，商品房銷售趨于穩定增長。1-2月，河南省商品房銷售面積為519.7萬平方米，同比增長11%，高于上年同期增速10.1個百分點；1～2月，全省商品房銷售額為240.1萬平方米，同比增長9.9%，高于上年同期增速7.9個百分點。二是2015年末，河南省常住人口城鎮化率達到46.6%，比2014年末提高1.4個百分點。隨著新型城鎮化進一步發展，鄭州等中心城市住宅的剛性需求將不斷釋放，而非住宅類由于受經濟形勢的不景氣，企業和個體經營困難等因素影響，購買需求會進一步降低。

作者簡介：孟蓼筠（1979-），女，河南固始人，經濟師。