房地產“營改增”之我見

【摘要】房地產營業稅改征增值稅關乎每個房產交易者的稅負變化，同時也關乎整個房地產市場的走向。本文通過對房地產交易營改增后，納稅人營業稅與增值稅稅負情況的對比，以及對影響房地產價格的因素變化對投機性投資的影響，分析得出在試點之后納稅人稅負微降，同時對抑制投機性投資需求調節力度不夠的結論。

【關鍵詞】房產交易稅負 營改增 投資需求

根據財政部與國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，將于2016年5月1日起在全國全面推行營業稅改增值稅（以下稱營改增）試點，繼交通運輸業、部分現代服務業等行業完成營改增之后，建筑業、房地產業、金融保險業、生活性服務業等也納入此次試點的范圍。在這些行業中，房地產行業因涉及個人繳納增值稅而引人關注。那么房地產行業的營改增，是否會加重個人二手房交易的稅負？房地產行業的投機是否會得到調控？本文將進行簡單分析。

一、營改增前后 房地產交易營業稅規定

根據財政部關于調整房地產交易環節營業稅優惠政策的通知，自2016年2月22日起，除北上廣深等地外，個人購買2年內的住房對外銷售時，全額征收5%的營業稅；個人購買滿2年（含2年，下同）的住房對外銷售時，免征營業稅。北上廣深等地個人將購買2年內的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人對外銷售滿2年非普通住房，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅；滿2年的普通住房對外銷售時免征營業稅。

二、營改增后 房地產交易增值稅規定

根據財政部公布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的非自建不動產，應以全部價款和價外費用減去該項不動產的原值或取得不動產時作價后的余額，以5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后進行納稅申報。北上廣深等地之外的個人將購買2年內的住房對外銷售時，就其全額繳納5%的增值稅；滿2年的住房對外銷售時，免征增值稅。北上廣深等地的個人將購買2年內的住房對外銷售，就其全額繳納5%的增值稅；滿2年的非普通住房對外銷售時，就其差額繳納5%的增值稅；滿2年的普通住房對外銷售時，免征增值稅。

三、營改增后個人房產交易實際稅負微降

從以上政策可以看出，我國現行房產交易增值稅完全平移了營業稅政策，不會帶來個人稅負的增加。具體稅負情況，以個人交易2年內的住房來分析：

個人銷售一套2年以內的住房，銷售價格為200萬（含稅）。那么分別計算其繳納的營業稅與增值稅。

應納營業稅額=銷售價格全額×5%=200萬×0.05=10萬

應納增值稅額=不含稅銷售額×5%=200萬÷（1+5%）×5%=9.52萬

營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，在計算增值稅時需要先進性價稅分離，從而導致房地產行業營改增后，稅率不變的情況下，個人房產交易稅負微降，這也正好契合李克強總理關于營改增要確保所有行業稅負只減不增的說法。

四、目前房地產營改增政策無法抑制房地產投機投資性需求

房地產投資屬于投資理財，是經濟主體對資金合理分配達到保值增值的目的，而投機性投資則會造成市場混亂。首先對投機投資性需求做一個簡單的界定，筆者認為房地產的投機性投資等同于炒房，就是投資者利用相應資源短期轉手房產獲利的行為。

假設參與房地產市場投資活動的經濟主體都是經濟的，那么投資者做出投資決策主要的影響因素有：成本—收益、供求和預期。

（一）成本—收益分析

1.貨幣成本降低。我國目前整體房價偏高，大多數剛性需求消費者是沒有支付能力進入市場的，即使利率降低也是如此，從而在國內仍然是以住房投資者為主導的市場。2015年來央行進行了5次降息，五年以上的商業貸款基準利率從2015年年初的6.15%，降至目前的4.9%，幾乎為10年歷史新低。央行降息具有普適性，不僅直接降低了剛性需求買房者的還貸成本，同時也降低了投機性買房者的貨幣成本。

2.稅費的降低。房地產交易主要涉及十項稅費：契稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、交易手續費、房屋所有權登記費、過戶費用等。

2016年國家對房地產交易契稅和營業稅發布了優惠政策：90平米以下的住房契稅降為1%，最高降了2個百分點。而營業稅關于交易年限的劃分由2015年的5年為界限，降低為2年，稅率不變。房地產營改增后增值稅只是平移現在的營業稅政策，沒有增加稅負。

根據中國典型城市住房同質價格指數（CQCHPI）顯示，2015年第四季度典型城市新建商品住房價格比上一季度上漲了3.0%，盡管漲速有所下降，但房價仍比上年同季度上漲10.3%①。可以看出在房價上漲的情況下，成本費用的降低，會使得投資的總體收益增加。

（二）供求關系不均衡

根據古典經濟學理論，商品的價格與需求負相關，與供給正相關。然而，我國房地產市場有其獨特性：需求與價格正相關，即價格上漲時買房者多，價格下降時大多數買房者持觀望態度，這種現象在一線城市更為突出。

根據國家統計局的數據顯示，截止2015年末，商品房庫存達到71853萬平米，面對如此高庫存，市場在供大于求的情況下，房價并沒有下降。市場的狀態就處于一種僵局，即開發商賣不出去房子，購房者等待房價下降。

（三）預期

根據凱恩斯預期理論，預期是影響總供給和總需求的重要因素，房地產的投資也與預期房價漲或跌有極大的關系。在極端的情況下，如果所有人都預期房價上漲，購房需求增加，會推動房價上漲；若所有人都預期房價下跌，購買者等待房價下跌，短期需求降低，會導致房價的下跌。

1.房地產需求預期。在我國，受傳統的儒家成家立業文化的影響，年輕人結婚購買住房成為剛性需求，特別是對學區房的需求居高不下，從而形成了投資者預期房地產需求會持續增加。

2.土地價格預期。在我國公有制經濟條件下，土地歸國家和集體所有，地方政府實行土地財政，新樓盤所需城市建設用地供給嚴重不足，從而對土地價格的預期是上漲的。

從以上分析可以看出，房地產仍然有投機的空間，因此，此次房地產行業的營改增并不能從稅收上很好的調節投機投資性需求，進而不能有效的抑制房價上漲。

注釋

①數據來源：清華大學恒隆當地產研究中心與北京大學—林肯研究院城市與發展與土地政策研究中心，2015年第四季度中國典型城市住房同志價格指數報告。

參考文獻

[1]李獻桃.“營改增”對房地產行業的影響分析[J].現代營銷（下刊），2016，02：105.

[2]鐘順東，鐘涵宇.房地產行業“營改增”稅負探究[J].企業導報，2016，01：8-9.

[3]本報記者陳雪檸.二手房營改增未必多繳稅[N].北京日報，2016-03-15007.

作者簡介：程星星（1991-），女，山西呂梁，山西財經大學2014（財政學）學術碩士研究生，研究方向：稅收理論與實物。