淺析房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理問(wèn)題

梅彥鑫

【摘要】房地產(chǎn)公司在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)了主體地位，尤其是隨著近幾年的土地改革政策的變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)蓬勃發(fā)展的鼎盛時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)步在一定程度上影響著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提高。但是由于近兩三年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)剩，導(dǎo)致了一些土地資源的浪費(fèi)和閑置空房的增加，所以房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金的管理問(wèn)題也開(kāi)始越發(fā)的被企業(yè)所重視。為了進(jìn)一步的優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金的管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，保障企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的安全，就要提高房地產(chǎn)上市公司自身的營(yíng)運(yùn)資金管理水平和質(zhì)量，提升營(yíng)運(yùn)資金的管理效率，以促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域保持一定的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 上市公司 營(yíng)運(yùn) 資金管理

房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)資金管理問(wèn)題是企業(yè)所要關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題，本文旨在從分析房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理的特點(diǎn)著手，總結(jié)房地產(chǎn)上市公司日前營(yíng)運(yùn)資金管理經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題提出相應(yīng)的解決策略，以保障房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理的有效進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)銷模式的轉(zhuǎn)變， 保持企業(yè)發(fā)展的活力與競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ€(wěn)定企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)資金需求量大，與其他行業(yè)相比較在生產(chǎn)、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)要投入的資金都很多，有時(shí)甚至要投入進(jìn)去幾千萬(wàn)或者過(guò)億的資產(chǎn)進(jìn)去來(lái)維持一個(gè)項(xiàng)目的正常運(yùn)作。隨著我國(guó)土地國(guó)有化，土地使用的成本價(jià)格愈發(fā)的變得昂貴，開(kāi)發(fā)商在土地建造的使用中勢(shì)必要運(yùn)用大筆的資金，在這樣的形勢(shì)之下，土地資源房產(chǎn)建造的相關(guān)配套產(chǎn)品和設(shè)施的價(jià)格就會(huì)相對(duì)上漲，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的成本營(yíng)運(yùn)。另外，由于房地產(chǎn)上市公司的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期一般都很長(zhǎng)，動(dòng)輒幾年甚至十幾年才能收回預(yù)期的成本，這必然對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)是不利于其發(fā)展的。同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司通常要想開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，都需要進(jìn)行嚴(yán)密詳細(xì)的計(jì)劃，從取得土地使用權(quán)開(kāi)始到編制投資計(jì)劃、尋找施工單位、生產(chǎn)實(shí)施建設(shè)、驗(yàn)收工程、銷售出賣房屋，最后到交給客戶進(jìn)行使用，這個(gè)時(shí)間往往來(lái)說(shuō)也是非常長(zhǎng)的，所以對(duì)于房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)它的公司營(yíng)運(yùn)資金的周期一般都很長(zhǎng)。

二、房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理存在的問(wèn)題和困難

房地產(chǎn)上市公司從根本上來(lái)說(shuō)具有營(yíng)運(yùn)資金投入量大、使用周期長(zhǎng)、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是具有一定的資金使用風(fēng)險(xiǎn)性的，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金的管理是尤為必要的。但是目前有很多的房地產(chǎn)上市公司對(duì)于企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的現(xiàn)狀和重要性還是不太了解，對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的管理也存在著諸多問(wèn)題，如營(yíng)運(yùn)資金的使用效率不高、管理水平落后、周轉(zhuǎn)回報(bào)率低等弊端，接下來(lái)筆者將具體的分析這些房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理中存在的問(wèn)題。

（一）房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理的效率不高

目前很多房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)資金管理的效率都不高，主要表現(xiàn)在流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢、流動(dòng)資金短缺等方面。當(dāng)前有很多房地產(chǎn)上市公司在缺乏合理完善的運(yùn)營(yíng)資金規(guī)劃的時(shí)候就開(kāi)始著手進(jìn)行施工生產(chǎn)，并沒(méi)有意識(shí)到現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是否對(duì)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目是有利的，最終很有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品不符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，而使得大量建造出來(lái)的房屋無(wú)人可賣，產(chǎn)品積壓情況嚴(yán)重的后果。由于這樣盲目的建設(shè)，就使得大量的企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金得不到回籠，大量的資金被投入占用，而隨著應(yīng)收賬款的數(shù)額的增加，很多企業(yè)就很難適應(yīng)市場(chǎng)外部環(huán)境的需求，從而導(dǎo)致大量的資金很有可能變成了壞賬死賬，影響企業(yè)整體的營(yíng)運(yùn)資金管理效率。另外，造成房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理效率不高的另一個(gè)問(wèn)題是由于房地產(chǎn)行業(yè)的賬面流動(dòng)資金很少，隨時(shí)面臨著資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致這樣問(wèn)題的原因是由于很多房地產(chǎn)上市公司資金營(yíng)運(yùn)管理存在不到位的情況，很多流動(dòng)資金與企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)密不可分，如果不能時(shí)刻保持房地產(chǎn)上市公司賬面上資金的流通充足，就會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存，使得房地產(chǎn)行業(yè)陷入發(fā)展的僵局。

（二）房地產(chǎn)上市公司的融資渠道單一

房地產(chǎn)上市公司要開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目一般來(lái)說(shuō)投入的資金量都非常的巨大，所以對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)往往是要靠融資才能做到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和后續(xù)的利用。而對(duì)于這么一大筆融資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠融資到的渠道就只有銀行了，但是由于銀行的利息較高，每個(gè)月還款的數(shù)量和期限是固定的，不能有所拖延，所以對(duì)于房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)它對(duì)銀行的依賴程度還是相當(dāng)高的，由于這種融資渠道的單一性就導(dǎo)致了一旦面臨某些政策或者外部風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司帶來(lái)一定的不利影響。

三、房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理的對(duì)策建議

（一）提高房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理的效率

要想改變房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)公司營(yíng)運(yùn)資金管理的現(xiàn)狀提高房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)資金管理效率，就要不斷的加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金的管理建設(shè)水平，全面系統(tǒng)的統(tǒng)一調(diào)配和管理資金的使用，有計(jì)劃的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)。當(dāng)前有很多房地產(chǎn)上市公司都還保持著原有傳統(tǒng)的企業(yè)管理理念和營(yíng)運(yùn)資金的管理模式，沒(méi)有隨著時(shí)代和社會(huì)的發(fā)展而進(jìn)一步的創(chuàng)新和更新，這就很有可能被社會(huì)和市場(chǎng)所淘汰。所以在這種情況下，房地產(chǎn)上市公司一定要做好企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的管理建設(shè)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)資金的專款專用提高營(yíng)運(yùn)資金的管理效率，用富余的現(xiàn)金進(jìn)行短線投資，確保房地產(chǎn)上市公司賬面上資金的流通充足，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司運(yùn)轉(zhuǎn)的平穩(wěn)健康。

（二）建設(shè)多樣化的房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理的融資渠道

當(dāng)前房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理的相關(guān)政策建設(shè)的不全面，但是由于國(guó)家政策的扶持也為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造出了一個(gè)相對(duì)寬松的營(yíng)運(yùn)融資環(huán)境。所以在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，要想發(fā)展好房地產(chǎn)上市公司的工作，就必須建設(shè)多樣化的營(yíng)運(yùn)資金融資渠道，如可以通過(guò)股票證券來(lái)進(jìn)行融資，把上市公司的股票作為籌集資金的一種手段來(lái)以此提高企業(yè)的資本運(yùn)作解決企業(yè)資金短缺的問(wèn)題。還可以通過(guò)變賣房地產(chǎn)上市公司尚不經(jīng)常利用的固定資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取急需的資金，如一些不常用的車輛、廠房等，這種融資的方式更為便捷和靈活，不失為一種很好的企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理融資渠道。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)營(yíng)資金管理問(wèn)題是企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康運(yùn)行的重要前提條件，本文從房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營(yíng)資金管理的基本特點(diǎn)入手，結(jié)合目前房地產(chǎn)上市公司發(fā)展的現(xiàn)狀，系統(tǒng)分析房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理方面存在的問(wèn)題，并從中分析原因總結(jié)經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的解決策略，以便更直觀更科學(xué)的管理房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)資金的管理，提高房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障營(yíng)運(yùn)資金的管理安全。

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