供給側風口上的樓市

劉英團

從去年至今，樓市迎來了前所未有的利好政策。從國家到地方，“救市”的力度，可謂“世所罕見”。在2016年“兩會”上，政府工作報告不但延續了2015年對房地產市場寬松利好的政策基調，還強化了政府的責任。其中，政府工作報告提到“房地產”、“住房”和“去庫存”次數分別高達3次、10次和4次，可見政府去庫存之迫切。那么，在“十三五”規劃開局之年，政策會怎么走？樓市又有什么樣的表現呢？

“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存。”從《政府工作報告》來看，不但“一刀切”的樓市調控措施會“壽終正寢”，地方政府還被賦予更大的自主權。一如住建部部長陳政高所言，“有了黨中央、國務院的堅強領導，推出了各種調控措施，因此我對今年的房地產健康發展充滿信心。”跡象表明，未來房地產行業的發展將會有一波波的政策引導，支撐起其不斷發展的勢態。預計二季度還會有更密集的“去庫存”新政漸次出臺。同時，類似廣東、重慶將去庫存年度目標量化到各市縣等方式，或將被更多省區市所效仿。

筆者以為，除了降首付、降契稅等房地產利好政策之外，中央政府可能會再度調整稅收、信貸政策以及房貸利息抵個稅等。而地方政府則可能通過財政補貼、稅費減免、納入公積金繳存范圍等方式來刺激購房。此前，山東省已要求各地做好業務銜接和政策儲備，對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，使其成為長期穩定的住房消費群體。同時，河南、甘肅等省市不但將符合條件的農民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍，還鼓勵農民工和個體工商戶利用住房公積金貸款購房。此外，如廣州“跨區首套”契稅優惠政策以及沈陽大中專畢業生“零首付”購房的政策。可以肯定，信貸政策及財政政策對市場的影響立竿見影，短期內市場就會產生積極的表現。其中，一些具有較大市場規模及產業發展優勢的地區有望率先成交抬頭，如鄭州、長沙、福州、杭州、青島、蘇州等城市會量價齊升。

房地產市場的發展，雖有其自身規律，但與經濟周期、住房民生、投資風向更是密不可分。所以，政府工作報告強調，要“推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康發展……提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍”。這意味著，在供應端，我國將繼續打通存量房與保障房及租賃市場渠道，大力推進棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化。

新的改革將給市場注入新活力。未來數年，“推進以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓勵農民工在中小城市購房，落實好首次購房優惠政策”，將是房地產發展的方向。這既是重大政績，也是政府用貨幣采購去庫存的抓手。一是加快農民工市民化進度擴大住房需求，同時加快城市棚戶區改造和保障房建設等進度，更多采用貨幣化安置收購存量用房；二是深化住房制度改革，構建購和租并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍；三是鼓勵各類機構投資者購買庫存商品房，擴大租賃市場房源。

適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存，這是未來大勢。央行副行長潘功勝曾表示，當前我國房地產市場基本特征是總量過剩、區域分化。因此，住房信貸政策調整的基本邏輯和總體基調是“因地施策”。一是盤活城市中的閑置土地，對北、上、廣、深等限購城市進行差別化處理，如近期兩次政策調整均將限購城市排除在政策實施范圍之外，這些城市目前仍維持較高的最低首付比要求。這是因為，“當前一、二線城市房價上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推進保障房建設和棚改，增加住房供給，采取諸如限購等行政措施以及經濟政策等，抑制不合理的投機性需求，限制房價過快上漲”。二是允許各地在國家統一住房信貸政策基礎上，結合當地房地產形勢，對轄內個人住房貸款的最低首付比進行自律調整。三是強調宏觀審慎管理，打擊各種交易當中的違法違規行為，包括嚴格限購審核、擴大市場供應、打擊捂盤惜售、規范金融杠等。

作為中央“十三五”規劃建議的重要內容，樓市供給側結構性改革已呈現積極的效應。中央經濟工作會議特別強調，樓市供給側結構性改革“是適應和引領經濟發展新常態的重大創新，是適應國際金融危機發生后綜合國力競爭新形勢的主動選擇，是適應我國經濟發展新常態的必然要求”。推進供給側結構性改革，就是通過體制機制改革實現經濟結構的轉型升級。從今年3月1日年內首次全面降準，到2016年政府工作報告，寬松利好的房地產調控政策仍是年內及今后一個時期的大方向、總基調，尤其是全國“兩會”把今年M2預期調高到13%左右，這預示著全年貨幣政策將持續維持穩健偏松。而在寬松的政策環境之下，房地產業將再次迎來去庫存契機。當然，一線城市和其他城市有著天然的差別——全國去庫存，熱點城市去杠桿。正如一線城市啟動針對“房價過快上漲”的應急預案，未來這種分化趨勢還將持續。從去年以來，這種“有保有壓”的基調已成常態。

推進樓市供給側結構性改革，必須依靠全面深化改革。“通過房地產供給側改革，加大中小套型住宅供應量，既能滿足市場需求，又能拉動經濟，實現房地產與經濟的雙贏。供給側改革也可以推動房地產回暖并向好的態勢發展。”一如國家發改委主任徐紹史所言，各地發改委要抓緊推動制定化解庫存方案，發展住房租賃市場，釋放剛性需求和改善性需求。加快農民工市民化，滿足新市民住房需求，穩定房地產市場。就化解房地產庫存，中央經濟工作會議以及全國和地方“兩會”作出一系列部署，治標治本兼顧，供給側與需求側管理同時發力，在穩定房地產市場過程中，形成長期消費預期。

相比于三、四線城市的供大于求，一線城市則屬于“僧多粥少”，在新增大量人口的同時，土地供應卻在逐年減少，而這也正是北上廣深房價快速上漲的最重要因素。有數據顯示，上海商品住宅自2006年以來的10年時間里，累計批準上市182.8萬套商品住宅，累計銷售178.5萬套，余量僅4.3萬套，其中還包括別墅和商辦類公寓。按照年均銷售17.8萬套計算，僅夠3個月的銷售量。以北京為例，在今年已經出現的3宗住宅用地中，樓面價全部超過4萬元，去年北京實際商品房住宅建筑面積只有300萬平方米，商品房住宅簽約則超過了700萬平方米。