住宅項目開發前期成本管理績效評價

隋欣欣 叢為一

摘 要：文章在住宅項目成本管理理論的基礎上，結合項目開發前期的成本管理特點，以哈爾濱市某住宅為實證進行開發前期成本管理績效評價。采用層次分析法構建項目開發前期成本管理績效評價的結構模型，并對該模型進行模糊綜合評價，驗證文章所建立的成本管理績效評價模型的有效性，最后得出成本管理績效的評價結果。

關鍵詞：住宅 前期 成本 績效評價

中圖分類號：F234 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）02-022-02

建設項目成本管理是貫穿項目始終的一項重要工作，對整個項目的收益有著重要的影響。隨著房地產行業建造技術和管理水平的不斷發展，房地產開發商要想在日益激烈的競爭中占據一席之地，就要提高建設項目的成本管理水平，創造更高的利潤，從而提高企業競爭力。住宅項目作為房地產項目的重要組成部分，具有其特殊性，雖然其建設前期成本占整個項目成本的比重不大，但會對整個建設項目的成本產生巨大的影響，開發商也比較重視施工階段的成本控制，忽視了開發前期的成本管理。因此對住宅項目開發前期成本管理進行研究和評價尤為必要。

一、開發前期成本管理評價指標體系構建

本文以住宅項目開發前期成本管理績效評價為例，構建了基于層次分析法的成本管理評價指標體系。在大量查閱文獻的基礎上，本文首先將住宅項目開發前期成本管理影響因素分為三個準則層：項目開發決策階段成本管理水平、項目設計階段成本管理水平、施工準備階段成本管理水平。其中對項目開發決策階段的成本管理水平的評價主要體現在勘察成本、可行性成本、土地出讓成本、房屋拆遷補償費用、行政稅費、住宅銷售費用這六個方面。項目設計階段成本管理水平的評價包括對圖紙設計成本、招標成本、設計變更費、成本估算費用這四個方面的評價。最后對于施工準備階段的成本管理水平評價集中在“三通一平”費、臨時設施費、預備費、經營管理成本四個方面。由此建立了如下成本管理績效評價指標體系：

二、基于層次分析法的指標權重的確定

在構建了成本管理績效評價的指標體系之后，要構造兩兩判斷矩陣，確定各指標的重要程度，具體步驟如下：

1.建立兩兩比較判斷矩陣。本文通過專家打分確定了各個指標的重要程度，建立如表1—表4所示的重要性比較表。

要計算一級指標相對于住宅項目開發前期成本管理績效的權重，首先根據指標間的重要性比較表構造判斷矩陣如下：

A= 1 6 31/6 1 1/41/3 4 1

2.計算判斷矩陣A每一行因素連乘結果Mi：

M1=■a1j=18，同理可得M2=0.042，M3=1.333，其中n為判斷矩陣A的階數。

然后計算Mi的n次方根■得出：■=2.62，■=0.35，■=1.10。

對■=（■，■，■）T進行歸一化處理得出一級指標的權重向量：

W=（0.64，0.09，0.27）T

該向量的每一個分向量就代表各一級指標的權重，在得出各一級指標的權重之后，經過一致性檢驗，判斷矩陣A滿足一致性，說明對各指標的兩兩比較打分不存在矛盾性，計算出的各指標權重有效。按照此方法分別求得各二級指標的權重，并繪制出如下表格：

三、進行模糊綜合評價

在確定了各指標的權重之后，要對該住宅項目開發前期成本管理績效進行綜合評價，首先需要確定各評價指標的模糊隸屬度值。本文將隸屬度分為優、較優、良、較差、差五個等級，通過與該項目部門經理和負責人的訪談和調研，了解了該項目開發前期成本管理工作的實施效果，通過分析整理得出各二級指標隸屬度值，如表6。

通過表6可以得出各二級指標對應的評價等級隸屬度值所組成的模糊關系矩陣，將各二級指標的權重向量與其模糊關系矩陣進行模糊合成運算，可以確定各一級指標的模糊關系向量，得到模糊關系矩陣，進而得出最終住宅項目開發前期成本管理績效的模糊綜合評價向量。計算結果如下：

擬開發住宅現場勘察成本合理性模糊評價向量：

A1=W1*R1=（0.04，0.25，0.35，0.07，0.17，0.12）

0.2 0.4 0.2 0.2 00.3 0.2 0.3 0.2 00.2 0.3 0.5 0 00 0 0.4 0.4 0.20.6 0.2 0.1 0.1 00.2 0.3 0.3 0.1 0.1

=（0.279，0.241，0.339，0.115，0.026）

同理可得出：

A2=（0.200，0.286，0.239，0.186，0.089）

A3=（0.496，0.277，0.145，0.073，0.009）

根據以上計算結果，可以得到項目開發前期成本管理績效評價的模糊評價矩陣為：

A=（A1，A2，A3）=0.279 0.241 0.339 0.115 0.0260.200 0.286 0.239 0.186 0.0890.496 0.277 0.145 0.073 0.009

故得出項目開發前期成本管理模糊評價向量：

P=（0.330，0.255，0.278，0.110，0.027）

本文考慮到各指標權重，將各指標評價結果綜合在一起，同時兼顧了一級指標和二級指標對于住宅項目開發前期成本管理績效的影響，因此保留了各級評價的全部信息。根據最大隸屬度原則，P中的最大值為0.330，對應的等級為優，所以就可以認為該住宅項目開發前期成本管理績效為優。

四、結束語

本文研究了基于模糊層次分析法的住宅項目開發前期成本績效評價體系，以住宅項目為例，應用模糊層次分析法對開發前期成本管理進行了績效評價。結果表明，該住宅開發前期成本管理水平為優。基于層次分析法的成本管理績效評價簡便易行、科學合理，能夠較好地看出影響成本管理績效評價的指標權重，將定性分析定量化，并提高了定量分析的客觀性和科學性，能夠科學有效地對住宅項目開發前期成本管理進行績效評價。

（課題名稱：“十二五”國家科技支撐計劃，課題編號：2012BAJ19B00）

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（作者單位：廣東省交通集團財務有限公司 廣東廣州 510000；東北林業大學土木工程學院 黑龍江哈爾濱 150040）

（作者簡介：隋欣欣，廣東省交通集團財務有限公司，會計師，碩士研究生學位 廣東廣州 510000；叢為一，東北林業大學土木工程學院，碩士研究生 黑龍江哈爾濱 150040）

（責編：若佳）