房地產稅改革的實質意義

摘 要：房產稅開征的消息再次引起市場關注，未來的房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并而成。在立法和改革過程中，需處理好房產稅對樓市短期沖擊與地方經濟發展的關系、處理好房地產稅與土地增值稅等其他稅費的關系等。其改革的實質意義更在于收入的二次分配和稅制的完善。

關鍵詞：房產稅 房地產稅 房地產市場 房價 收入二次分配 稅制改革

中圖分類號：F293.35

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）02-010-02

一、房地產稅與房產稅的界定

房地產稅和房產稅之間的區別主要在于房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值多少或租金收入為計稅依據，向產權的所有人征收的一種財產稅。房地產稅概念中所涉及的稅種包括：房產稅、房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅等等。在這里所提及的房地產稅改革這是一個綜合性質的改革。

其中，城市房地產稅是對于中外合作經營企業、中外合資經營企業、外國企業及外商的房屋和土地，按照其房價、地價或租價的情況向房地產所有人或使用人進行征收的一種稅。城市房地產稅的基本稅法是國務院于1951年8月頒布實施的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》。在1984年進行利改稅時，國務院決定將城市房地產稅劃為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種，并對內資企業和個人征收。對外商投資企業和外國企業仍繼續征收城市房地產稅。至2008年12月31日，時任國務院總理的溫家寶同志簽署了第546號國務院令，在其中宣布由原政務院公布實施的《城市房地產稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。并自2009年1月1日起，外籍個人、外商投資企業、外國企業及團體組織均依照《房產稅暫行條例》繳納房產稅。

房地產稅收是一個綜合性的概念，是一系列稅種的集合。一切與房地產經濟產業運行過程中有直接關系的稅收都屬于房地產稅收。我國相關法律規定，房產稅由產權所有人或使用人繳納，是外商投資企業和外國企業的由外國企業交納；產權出典情況，由承典人交納；如若產權所有權人、承典人不在當地或者產權尚未確定及存在租典糾紛未解決情況的，均由代管委托人或使用人代為報交。

房產稅的征稅對象是房產。房產是指地上建筑之有屋面和圍護結構且能夠遮風避雨，并可供人們在其中生產、工作、學習、居住、娛樂及儲藏物資的建筑場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等均屬于構筑物等的不屬于房產。但室內游泳池屬于房產。在征稅上，要區分房地產稅和房產稅這兩個并不相同的概念。如果只按照其原值進行征收則是房產稅，如果按照其評估價值征收的則是房地產稅。其中的評估價值里包含了地價的內容。下一步房產稅將擴大試點范圍，并開始逐步建立房產稅制度。房產稅最終將會在全國實施。

房地產稅是政府為了加強對于房地產市場的宏觀調控，并且通過以付出稅收為代價的方式來抑制市場整體的投資投機性炒房需求的一種稅收控制手段。全國范圍來看，上海和重慶已經開展了相關項目的房產稅征稅試點改革，改革初見成效，下一步將雙管齊下，進一步擴大新增房產稅試點地區以及逐步建立全國范圍完善的房地產稅收制度。

據相關統計，在目前的房價構成中，稅費負擔及房地產商的利潤要占到房價構成的60%，而與之相比的，建筑成本卻只占到40%。在房價中，目前看到土地占有的稅費太多，是形成房價過高的直接原因之一。根據政策研究，未來的房地產稅主體稅種或將由房產稅、城鎮土地使用稅合并而成。有關房地產稅的實施試點情況來看，上海的情況是：在上海居民新購入且屬于該地區居民家庭第二套及以上住房的，按人均分攤計算（標準：人均超過60平方米的）即進行房產稅的征收。如：上海地區一個標準的三口之家原來已擁有的一套住房，面積為180平方米（人均60平方米），現又新購進一套面積為100平方米的住房，總價在100萬元，那么按其規定的稅制內容可計算應該繳納房地產稅大約為4200元/年左右。

在試點的新規定中，以后購房者每年在支付房地產稅時，還需額外支付新增加的“城鎮土地使用稅”。如果將以往在房價價款中一次性交納的稅費改成按年收取的稅收制度，則會看到，制度在改革后的房地產開發成本將有大幅度縮減。若擬在房地產的相關稅費總體負擔不變的前提條件下，適當降低建設、交易環節稅費負擔而同時提高保有環節的稅費，這將是房地產稅立法改革的總體思路。今后，房產稅的征收逐漸轉向保有環節征稅，“買房容易，養房難”將會可能是房產市場在若干年后的實際面臨主要問題。投資者應當關注的是房地產投資和保有的結構性改變。總體來看，房地產稅的改革未來發展方向是較不利于擁有多套住房、戶內人均住房面積過大等的家庭住房持有情況。

二、房產稅開征的實質目的在于從根本上降低居民在住房產品中總體承擔的稅負

房產稅的到來，改變了原來的從消費環節的前期一次性征稅的情況，而逐漸轉為向保有環節的征稅。如此將提高持有成本，也就相應降低了收益預期，從而達到遏制房地產的激增的投資需求的目的。當然，試點地區的做法和全國的統一的方式是否完全一致仍有待進一步觀察，但毫無疑問的是，這項改革可以起到對房地產投機、投資需求的較大打壓和抑制的作用。

房產稅作為未來地方的重要稅種，在對于地方政府組織的財政收入增加以及調節財富分配、抑制房地產市場投機等方面都有著重要的作用。在全國各省、自治區、直轄市全面出臺綜合性的房地產稅是未來的大勢所趨，但從此前房產稅試點改革的探索相比現實各個地區的實際情況來看，實施起來的難點頗多。特別是，房地產稅改革之后是否會增加老百姓的實際負擔，是各方爭論的焦點。房產稅開征前夕，開發商在卯足勁去庫存，但對普通購房人來說，卻不得不考慮房產稅對樓市和自身實際收入的影響。

長遠來看，房產稅的開征對房地產開發過程的整個稅收體系的完善和調整具有積極意義，最終是有利于老百姓的。房地產稅并非僅僅著眼于房地產市場，而是對于整個房地產業運行的監管。房地產稅的調整，更多的是調整整體稅收結構，或將以往名目繁多的不同稅負稅種并入房產稅，總體上減少稅負負擔。同時房產稅作為單一稅種，也避免了以往出現的將稅負轉嫁到購房者身上的可能。在為大多數老百姓減負這一觀點上，房地產稅的開征將會對整個房地產稅收體系作出調整和完善，最終目的是降低居民稅負。

三、對于房地產市場來說，房產稅的開征在短期內可能會造成成交量下滑，而長期仍應看到其積極作用

是否會出現大眾期盼的在房地產稅推出后，能出現降低房價的情況？如若開征房產稅，能否會成為降房價的利器？對此，房產稅確實能在一定程度上抑制那些持有多套住房的情況，但卻非打壓房價。它的落地，對于房屋的投資需求會因稅收增加而有所抑制，投資人或將轉向其他的投資產品，將有利于市場整體的供求平衡，房價自然更趨于合理化。但就房產稅本身來說，其開征的意義并不是為了控制房價，而是為了優化現有稅制結構和財政收入結構，以及促進房地產市場長期健康穩定的發展。

房產地稅改革后，從將其納入立法規劃對市場的影響來看，短期內或將會造成房屋成交量一定程度的下滑，這可能是源于百姓對房地產稅的不甚了解，導致市場觀望情緒再次升溫從會而抑制部分需求，對成交量會有一定的影響。而從長遠來看，房地產稅的改革，其中的房產稅開征能夠規范房地產開發過程中的稅收體系，一定程度上避免了房地產投資泡沫的產生并促進了房地產產業的健康發展。房產稅的出臺及房地產稅的完善是一個長期的過程，當前開征房產稅的必要制度前提是不動產登記制度，而這一制度如今已將全面開始逐步落實，有待全面完成。可見，離房產稅的落地還有一段路要走。

若房地產稅的征收后，特別是對于那些利用職務或利益關系而出現的多買多占整體公共資源的情況，并在其未來的可升值空間不確定的前提背景下，投資人可能首先要面對的是政府調控下已經確定的房產稅稅負的約束負擔。這樣將會導致那些投資房地產、炒房為樂趣的購房人投資興趣喪失大半，并減少了對房地產市場的投資操作，少了炒房者侵占市場資源，房地產市場就可以回歸其本來的供需狀態。從經濟理論來講，實施房地產相關稅改革勢必會提高投機者炒房投資的成本預算，即會降低其收益預期，抑制其投機需求，在“市場看不見的手”的作用下，通過市場供求關系的調整自發地達到約束房價的目的。在過去的10年時間里，房地產的行業暴利吸引了無數的投資商、開發者進行盲目的投資開發。雖然，剛性需求是在增加，但從人口構成和城鎮化進行的基本規律上看，剛需也應該是比較均衡的勻速遞增。但由于投資性購房的比例過大，而造成投機性需求出現了階梯式跳躍式的增長，遞增速率遠比真正的有效需求快得多，出現了房價過快增長的情況。房地產這種特殊的商品雖然同時具有使用和投資兩個功能屬性，但是如果長期處在不均衡的投資反客為主的情形下，是很不正常的，也會導致房價畸形發展。房產稅的開征有利于還房地產以原本的居住功能屬性，并相對弱化其投資屬性。

四、房產稅開征對于政府財政和收入水平都有的積極調節作用

據稱，此次改革將房地產稅的定價權有條件地交給了地方政府。這將使房地產稅逐漸成為地方政府的主體稅源，在化解困擾已久的土地財政難題方面具有積極的意義；這有利于充分調動地方政府的積極性，增強稅收調控的靈活性。隨著地方自主權的增強，地方政府將能夠根據當地的具體情況，在一定的區間范圍內自主確定房產稅開征的具體稅率。可以預想，在開征房產稅后，地方政府不再將注意力集中在“土地出讓金”上，從而在制度上規范了土地出讓和在源頭上解決了土地出讓的尋租問題，那么開發商和地方政府的那一層隱藏在土地拍賣出讓之下的“剪不斷理還亂”的關系將有可能終結。如若開征了房產稅，地方政府的地方性財政收入將有會所保障。對于地方政府而言，土地將成為長期而穩定的財政收入來源，原因在于，現行的土地批租制度即將會退出歷史舞臺。

放在社會公平正義的天平上考查，房地產稅立法工作需要格外謹小慎微，拿捏好技術與價值的雙重取向，平衡好各方利益的動態變化。房地產稅提到歸屬于財產稅這個層面上，財產稅的開征具有填補我國現行稅收制度中財產稅缺失空白的特殊功能。這就意味著中國由此開始真正啟動了通過稅收體制調節貧富差距的財稅制度改革的具體工程。房地產稅的開征將會是一項具有標志意義的嘗試改革，它將會對導致貧富差距影響最大、最具有基礎性調節作用的財產即房地產造成直接觸動。由此可見，從促進社會公平的角度來看，無論說是歸屬于稅收調節收入的二次分配，還是由此而撬動或改變了房地產原本的占有格局，房地產稅的一系列改革注定將扮演一個重要的角色。

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（作者單位：山西建筑職業技術學院 山西太原 030006）

（作者簡介：周雯雯，女，漢族，研究生學歷，碩士學位，山西建筑職業技術學院，研究方向：房地產經濟學。）

（責編：若佳）