重慶房地產價格形成及影響因素分析

尤 迪 羅玉雪

(1. 重慶工商大學文學與新聞學院 重慶 400067；2.重慶工商大學會計學院 重慶 400067)

重慶房地產價格形成及影響因素分析

尤 迪1羅玉雪2

(1. 重慶工商大學文學與新聞學院 重慶 400067；2.重慶工商大學會計學院 重慶 400067)

當下，我國房地產業快速發展的過程中暴露出很多問題，尤其是房地產市場價格持續上漲，從長期來看，受土地供給有限，人們收入增加等多個因素影響，其價格上漲是一個必然的趨勢，在我國大部分一線城市房地產行業飽和的狀況下，二線城市的房地產行業成為大家關注的熱點，而重慶作為唯一的直轄市二線城市，更是受到大家的關注，使得重慶房地產行業近年來發展迅猛。在這一背景下，我們試圖通過文獻查閱及實證分析等方法分析重慶市房地產價格形成及影響因素。

重慶房地產;價格形成;影響因素分析

一、選題背景和意義

房地產是我們日常生活中極為重要的財產，是因為人們的各種生活，生產活動都需要空間，而這種空間就是有房地產來提供的。在我國大部分一線城市房地產行業飽和的狀況下，二線城市的房地產行業成為大家關注的熱點，而重慶作為唯一的直轄市二線城市，更是受到大家的關注，使得重慶房地產行業近年來發展迅猛。然而在重慶房地產產業繁榮發展的背后也出現了諸多弊端。在直轄20年的歷程中，重慶的房地產行業逐漸由零散市場向規模化市場發展，但是政府的相關法律法規并沒有與快速發展的房地產市場相適應，給房地產市場帶來了混亂。在這種情況下，重慶市政府審時度勢，制訂了一系列與本地房地產市場情況相結合的調控政策來監督和制約房地產市場的發展。

二、重慶市房地產市場價格變動的模型分析及實證分析

1.統計指標的選取。本采用多元線性回歸分析法對房地產進行建模。多元線性回歸分析法對房地產建模的的理論依據是房地產價格形成的替代原理，與市場比較法的理論依據相類似。由市機制運行規律可知，在市場里，有兩個以上的商品效用相似的情況下，消費者是愿意購買價格低的商品，商品最終價格是在比較和較量之后確定的。房地產也有一般商品的特性，所以類似房地產的價格應該是具有可比性的，應該是比較趨于一致的，故可以通過選取各種合適的因素進行對比修正來達到物的一致性，從而使得房地產價格的具有可替代性，得出房地產價格的模型。出于統計學統計指標的選取成本低、易獲取的要求，最終選取的指標為：房屋銷售價格、房屋竣工面積、本市生產總值、匯率(對美)、常住人口、投資資金來源、貸款利率、城鎮化率、固定資產投額總計。由于各要素的計量單位不同，原始數據在數量級和量綱上存在較大的差異，不便于直接的比較和分析，所以運用SPSS的數據分析將所數據標準化。

2.建立模型。多元線性回歸模型下的重慶市房地產價格模型:

y=a1x1+a2x2+a3x3+a4x4+a5x5+a6x6+a7x7+a8x8+b

其中：因變量y表示房屋銷售價格自變量

x1表示房屋竣工面積、x2表示固定資產投額總計、x3表示本市生產總值、x4表示匯率(對美)、x5表示常住人口、x6表示投資資金來源、x7表示貸款利率、x8表示城鎮化。

參數a1、a2、a3、a4、a5、a6、a7、a8表示各個因變量對自變量的影響程度b為除上述因數外其他因數擾動。

將數據導入spss，在線性回歸中得到多元回歸方程自變量變量進入模型的標準和經過篩選后進入模型的自變量，根據逐步進入法的原理，首先進入的是對因變量影響大的自變量，隨后重新計算剩下的值是否進入模型，如果不再具有統計意義，則將其剔除。投資資金首先進入了模型，隨后是匯率(對美)。剩余的變量還有房屋銷售價格、房屋竣工面積、本市生產總值、常住人口、貸款利率、城鎮化率、固定資產投額總計。模型變為：

y=a4x4+a6x6+b

表1 模型匯總

模型1中R方為0.966，表示自變量解釋了96.6%的因變量的變異量，大于期望值80%，能夠保證預測的正確性。

模型2中R方為0.987，表示自變量解釋了98.7%的因變量的變異量，大于期望值80%，能夠保證預測的正確性。

表2 非標準化系數及標準化系數表

上表顯示了回歸分析中的。

根據上表，可以建立標準化回歸模型：

y=6.073x4-4.03x5+b

其中:因變量y表示房屋銷售價格;

因變量x4表示匯率(對美)、x5表示常住人口;

b為除除上述因數外其他因數擾動。

3.軟件采用情況

本模型主要采用SPSS統計軟件進行研究，在整理數據過程中也運用了excel表格軟件。運用excel將所需變量進行整理后，利用SPSS進行回歸分析，構建房價與所需研究的各自變量之間的多元回歸模型。由于逐步回歸分析法比進入法等方法更加易于得出相關模型，所以采用逐步回歸法，調整R達0.985，所得模型通過F檢驗等，具有較高的說服力。

三、結論與建議

作為國民經濟發展的支柱產業,房地產的健康發展關乎國計民生。在房地產發展是否健康的評判上,價格毫無疑問是最為重要的標準。

當前,我國房地產正面臨著價格持續高漲的嚴重問題,如何積極發揮房地產在國民經濟中的支柱作用,同時防止泡沫產生,就成為各方關注的焦點問題。即便在房地產發展相對落后的重慶市,未雨綢繆地進行理論研究,對未來重慶市房地產發展進行良性引導,也顯得十分緊迫而富于意義。

最后本文提出：抑制重慶市房地產價格的上漲，應該從房地產供應市場出發，降低房地產開發成本入手。重慶市房價的上漲更多是市場經濟的自發行為，政府在進行宏觀調控時，調控力度不宜過大。

[1]楊俊鋒. 重慶市住宅價格預測模型研究[D].云南財經大學,2015.

[2]劉希梅. 重慶市房地產價格的分析及預測[D].重慶師范大學,2014.

[3]丁杰. 我國房地產價格影響因素實證分析[D].華中師范大學,2014.

[4]王文斌. 我國房地產價格波動形成機制及影響因素研究[D].南開大學,2010.

尤迪(1995-)，男，漢，寧夏銀川人，重慶工商大學文學與新聞學院;羅玉雪(1996-)，女，漢，重慶銅梁人，重慶工商大學會計學院。