本刊記者/王立彬 孔祥鑫

環(huán)京看房記

本刊記者/王立彬 孔祥鑫

2016年7月17日，北京城市副中心詳細規(guī)劃和城市設(shè)計方案征集動員會召開。全球規(guī)劃設(shè)計行業(yè)頂尖的9個國家和地區(qū)12個聯(lián)合設(shè)計團隊26家單位參與。詳細方案將在2017年年底前完成。

自打“北京城市副中心”明確以來，環(huán)北京地區(qū)房價變得咋樣了？2016年6月底7月初，記者繞著北京轉(zhuǎn)圈，進行了一番考察。

“北三縣”一年三級跳

河北廊坊所轄三河、大廠、香河被稱為“北三縣”。隨著北京城市副中心2015年7月落戶通州，這里被戲稱為“新北京”的“小二環(huán)”，房價一年實現(xiàn)“三級跳”。

“三河的燕郊的別墅最近成交量上來了。一年前幾乎無人問津。”燕郊一家知名地產(chǎn)中介的經(jīng)紀人鄒先生告訴記者，不少北京居民考慮在通州附近進行住房改善。一套300多平方米的別墅也就600多萬元，這在北京城區(qū)是無法想象的。

“從2015年初至今，燕郊二手房均價從每平方米不到9000元漲到現(xiàn)在2.3萬元左右。”鄒先生告訴記者，第一次上漲高峰發(fā)生在2015年5月，通州成為北京城市副中心傳言剛出，投資者開始大批量購房。7月宣布消息后，均價達每平方米1.5萬元左右。2016年春節(jié)剛過，在北京房價帶動下，燕郊迅速反應，每平方米突破2萬元。不久前與通州規(guī)劃“統(tǒng)一政策”消息傳出，燕郊樓市再度“沸騰”，有的樓盤已超過每平方米2.5萬元。

在香河，萬科、富力、鴻坤等入駐引來更多購房者。記者在五礦萬科城遇到看房的趙晶女士一家。他們不看戶型、位置，不管何時收房，見到銷售人員問的第一句話就是“多少錢”。

趙晶吐露心聲：“一年前香河房價每平方米還不足7000元，現(xiàn)在有的都超過1.5萬元了。我們又后悔、又著急，還有擔憂——這么漲下去，以后誰來接盤？”

“北三縣”樓市火爆，三河的燕郊與大廠和香河又有不同。從北京通過友誼大橋，就到了潮白河東岸的孔雀城項目。尚未開盤卻聚集著不少看房者。銷售人員大聲說：“大廠優(yōu)勢顯而易見：沒燕郊那么堵，離通州一樣近。不買會后悔。”

潮白河畔東岸，孔雀城項目已經(jīng)銷售多年，但教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套資源相對緊缺。“購房者大多是投資客，實際居住可能還不到一半。”銷售人員私下說。

沿京哈高速一路向東，從香河出口出來后沿大香線一路向北，就是香河重點打造的北部新城，也是北京城市副中心香河樓市賣點的主要集中地。

身處大香線向東西兩側(cè)望去，除局部緊張建設(shè)的工地外，十分空曠。“燕郊買房估計還可以出租，在這里投資出租難度很大，就是賭一個未來……”銷售人員小杜說。

投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)“兩清”

緊鄰通州，“北三縣”房價直線上揚，不少投資者開始尋找價格“洼地”。北京東南角的天津武清和廊坊永清成為新焦點。

廊坊永清受到的一大輻射因素是首都第二機場。如森林新都孔雀城項目地處北京南中軸，位于天安門正南50公里，三環(huán)南38公里，首都新機場南部坐落著北京亦莊永清產(chǎn)業(yè)園區(qū)。承接軌道高速交通優(yōu)勢以及首都空港經(jīng)濟圈輻射利好，這里被認為是城南發(fā)展規(guī)劃核心區(qū)。

記者在森林新都孔雀城項目售樓處了解到，2016年6月份開盤項目銷售一空。預計7月底再次開盤5000套左右。價格由每平方米9000元上漲為9500元至1萬元。

幾位看房者大多從“北三縣”轉(zhuǎn)戰(zhàn)而來。“‘北三縣’即便還有上漲潛力，但總價已經(jīng)太高。北京南部一些衛(wèi)星城也許還有機會。”前來看房的梁先生說。

“永清不僅交通便利，還有產(chǎn)業(yè)和商業(yè)布局，亦莊永清園和‘新動批’都在項目附近，絕對是投資的首選。目前一期一個價。”銷售人員汪秀對記者說，“5000套房源已經(jīng)排了3000個號了，現(xiàn)在交錢排號還能來得及。”

天津武清不少項目開盤遙遙無期。武清首創(chuàng)國際半島的銷售田先生告訴記者，由于房價上漲太快，政府控制項目開盤節(jié)奏，不少項目拿不下預售證。“我們這個項目上次開盤是3月，下期開盤也許在年底。”他說，2015年年底均價每平方米8000多元，2016年3月開盤1.4萬元左右，年底會更高。“‘北三縣’投資成本已經(jīng)太高，漲幅不會太大了，武清及廊坊南部可以考慮。”

通州“雙限”最大受益方當屬大興及河北固安。在“地王”及未限購影響下，2016年5月商住成交大興成為主力，占20%，環(huán)比上升10個百分點。大興高價地王頻出，樓面價超過3萬元的就有5宗，未來部分樓盤價格可能會拉升到10萬元/平方米。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，“北三縣”概念是對房價的炒作，目前通州規(guī)劃人口僅200多萬，尚不構(gòu)成對“北三縣”的輻射。北京周邊有很多價格洼地，除了“北三縣”，還包括南邊的固安、永清、霸州，北邊的張家口、承德等。

張家口市崇禮縣城景色

從張家口到保定：遠京地區(qū)

“我和同伴剛?cè)ミ^張家口，可以說意外之喜，環(huán)境、氣候、價格都出乎意料，北京人置業(yè)、避暑、養(yǎng)老，是理想之選！”家住海淀區(qū)的古嫦阿姨已說服老伴金先生去看房。

“冬奧會將使用12個競賽場館，5個在張家口。北歐中心越野滑雪場規(guī)劃位于崇禮縣東部，緊鄰明長城遺址，雪道距離長城遺址最近處只有十幾米。”她如數(shù)家珍。

官方數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年張家口新建商品房住宅成交套數(shù)為4491套，交易量同比略有下降，但穩(wěn)定堅挺，百姓和房企對下半年仍然信心滿滿。

一年前的7月31日，國際奧委會宣布：北京獲得2022年第24屆冬季奧林匹克運動會主辦權(quán)。作為與北京共同承辦冬奧會的城市，張家口以及承辦了滑雪比賽的崇禮縣更是成為房產(chǎn)投資新風向。同年8月，張家口樓市出現(xiàn)直漲千余元情況，最貴項目甚至逼近2萬元/平方米。

一度被作為“副都”炒作的保定，房價連續(xù)10個月上漲，二季度共有84個樓盤提價，單價破萬樓盤不罕見，主城區(qū)房屋均價突破1萬元指日可待。按當?shù)毓べY水平，許多人辛辛苦苦一輩子也買不了一套房。

記者調(diào)查認為，京津冀協(xié)同發(fā)展、首都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因素，正在導致北京周邊區(qū)域樓市升溫。環(huán)京城市地區(qū)“人地擴容”成為一大新因素。

2016年7月5日，國務(wù)院批復衡水市撤銷縣級冀州市，設(shè)立衡水市冀州區(qū)。至此2年間河北已有石家莊、保定、秦皇島、張家口、衡水五市撤縣設(shè)區(qū)調(diào)整，市區(qū)均有擴容：張家口主城區(qū)面積由868.96平方公里擴至6377.81平方公里，人口由111.37萬人增至175.42萬人；保定市區(qū)面積由原來312平方公里增至2531平方公里，市區(qū)人口由原來119.4萬人增至280.6萬人。

據(jù)國家統(tǒng)計局保定調(diào)查隊7月15日公布2016年上半年保定市固定資產(chǎn)投資價格變化專題調(diào)研結(jié)果，1-5月保定第三產(chǎn)業(yè)完成投資444.2億元，同比增長27.9%，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資是投資主力，拉動投資增長14.8個百分點。因此要防止房地產(chǎn)價格過快上漲和過剩產(chǎn)能及庫存反彈。

“城市擴容肯定為城建和房地產(chǎn)增加了動力。”在保定、廊坊等地從事房地產(chǎn)開發(fā)的黃雄對記者說，如果固安和永清撤縣建區(qū)，廊坊市區(qū)面積將擴大1.5倍，人口擴大1倍多。“唯一不確定的，這在多大程度上屬于人為的干預，多大程度透支了未來。這要看北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展前景。如果北京‘疏解’出來的只是房價預期，‘轉(zhuǎn)移’出來的只是房地產(chǎn)，長期看難免是一場擊鼓傳花的游戲。”

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