房企轉型通道，你要通向何方？

廖振峰

2015上市房企年報凸顯出一趨勢，就是在經濟基本面長期向好和新型城鎮化的推動下，地產商繼續專注于本業，同時隨著行業盈利空間變窄，多元化轉型成為地產商未來的選擇。

地產+金融

在國內貨幣政策相對寬松和金融創新的推進下，“房地產+金融”推動房地產發展再上新臺階。

眾多房企年報顯示，其都不約而同開始選擇布局金融，想通過金融化手段以求旗下資產增值的最大化。從房地產金融發展趨勢來看，房地產信托投資基金（REl7s）將是未來房地產金融化的首選。

REITs是房地產證券化的重要手段，2015年6月國內首只公募REITS——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金正式發行，該基金以萬科企業公館租金收益權為投資標的，發行規模30億。也是在同年6月，萬達和快錢推出的眾籌產品“穩賺1號”，投資門檻為1000元，期限為七年，預期租金年化收益牢為6%，物業增值收益預期年化收益率為6%。萬達董事長王健林認為，“穩賺1號”其實就是一個準REITs，待有關部門一批準，這個公司（基金）可以上市，變成公募而不是私募，就是真正的REITS。而在今年，綠地集團更是發行了中國房地產企業最大規模的REITS。

隨著房地產信托規模繼續增大，大型信托公司逐步形成，今后，全業態、全產業鏈投資將是地產信托未來外延式擴張的方向。

地產+服務

萬科、中海、碧桂園、保利、恒大等公司年報顯示，積極強化“地產十服務”的運作模式，基于其多年積累的客戶資源，深入挖掘服務價值。2015年10月中海地產旗下的中海物業已成功赴港上市，其2015年報顯示，整體收益上升了17.6%至25.444億元，去年為21.637億元。碧桂園更是把物業管理及社區服務作為未來的利潤新增長點看待，據其2015年財報，碧桂園的物業管理業務覆蓋382個項目，簽約管理面積1.38億平方米，合共服務全國約58萬客戶業主和居民，物業管理收入為人民幣14.7億元，同比增長52.4%。而萬科、保利、恒大等也已明確提出擬將物業分拆上市，為業績突破培育新的增長點。

其次，結合線上線下的手段進一步提升服務水平，萬科、綠地、恒大等房企紛紛提出從開發商轉型為城市配套服務商，開始注重城市社區、街區的服務，延伸樓宇經濟和物業管理的價值鏈。在這一過程中，大家不約而同的運用了互聯網來探索上下游服務業產業鏈的整合。花樣年集團旗下鄰里樂公司打造的解放區AAP，其注冊用戶數2015年已經超過150萬人，這些注冊用戶覆蓋全國近2萬個社區；萬科與阿里云合作推出“阿里云未來小區計劃”，打造國內首批聯網智能小區等。這些大型房企對互聯網的重視，折射出房企轉型的未來道路。

產業地產

在產業地產中，養老地產、物流地產和眾創空間則是目前房企轉型的熱點領域。

隨著我國老年人口的不斷增加，養老地產的需求逐漸凸顯。有機構分析，到2035年，養老地產需新增總建筑面積將高達約22億平方米，也就是說，養老地產最大存在逾22億平方米的市場缺口。面對如此“肥肉”，各大房地產商都陸續推出了以養老為賣點的不動產項目。例如保利地產提出以全產業鏈形式進入養老產業，打造一個機構養老、社區養老和居家養老三位一體的中國式養老模式；萬達也與中國太平保險簽署了戰略合作協議，雙方將在養老地產及商業地產展開合作，萬達董事長王健林表示，養老地產是地產業今后突圍轉型的一個主要方向。除此之外，萬科、首創、綠地等大佬級房企也紛紛拋出了養老地產發展計劃，僅備案登記的項目已超過百個。

網購，近些年已經逐漸成為大眾生活中非常基本的選擇，而電商的興起給商業地產帶來了不小的壓力。不過，萬科新任高級副總裁譚華杰最近在LogiMAT China中指出，電商給地產行業帶來的不僅僅只是沖擊：“盡管零售業態的實體店數量在下降，而賣場里的倉庫卻是越來越多。這是一個已經發牛的事實，更是未來的趨勢。因此，當商業地產受到沖擊的同時，物流地產的需求正在非常迅猛地增加。”物流地產足一個藍海。在2015年年中，萬科更足正式成立了物流地產發展公司，并將其作為一個獨立的品牌來運營。

2015年3月，“眾創空間”的概念，在國務院《關于發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》中首次被提出。存量商業空間由此被發掘。潘石屹、毛大慶等地產名人相繼殺入眾創空間項目，它背后的商業價值也逐漸被發掘。末來，創業者將有可能獲得更便宜的寫字樓空間，同時還有一條龍式的投融資服務。