2015年滬深地產(chǎn)上市公司財報大解讀

廖振峰

2015年我國地產(chǎn)行業(yè)總體盈利水平如何？地產(chǎn)庫存還有多大？債務(wù)還有多重？什么財務(wù)指標(biāo)左右了地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展？下面以2015年滬深30家上市房企為行業(yè)樣本，通過分析房企財報，為你作出一一解答！

2015年30家上市房企，是在2015年滬深上市房企綜合實力20強的基礎(chǔ)上增選的，這30家上市房企具有一定的規(guī)模和代表性。其具備兩個條件，一是與房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)收入占公司總收入的50%以上，這是為了確保所選擇的標(biāo)的屬于地產(chǎn)行業(yè)；二是企業(yè)總資產(chǎn)在50億元以上，這是一定的規(guī)模要求。

本文運用因素分析法，以2014年為基期，分析影響2015年房企變現(xiàn)、償債和運營的因素，從數(shù)量上確定各因素對其財務(wù)指標(biāo)的影響程度。

2015年10家滬深標(biāo)桿房企，總資產(chǎn)2萬億，營業(yè)收入5110億，凈利潤194億，分別占了行業(yè)樣本的75%、77%和55%。

去庫存求變現(xiàn)仍是今后房企工作重中之重

企業(yè)獲得現(xiàn)金的能力是生存的關(guān)鍵。這種變現(xiàn)能力，取決于可以在近期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的流動資產(chǎn)多少，注意，是近期！就是說這直接關(guān)系到企業(yè)獲得現(xiàn)金并可以應(yīng)付債務(wù)之時間。

反映企業(yè)變現(xiàn)能力的財務(wù)比率主要有流動性比率和速動比率。

2015年30家滬深上市房企中，平均流動比率為1.82，一般認(rèn)為，生產(chǎn)型企業(yè)合理的流動比率是2，在房地產(chǎn)行業(yè)中，存貨的周轉(zhuǎn)率是影響流動比率的主要因素。存貨是流動資產(chǎn)中的大塊頭。所以，目前地產(chǎn)企業(yè)的流動比率看上去是較合理的。

而2015年30家滬深上市房企的平均速動比率是0.44。速動比率是在扣除存貨的基礎(chǔ)上計算的，所以，在地產(chǎn)行業(yè)，速動比率比較適合用來衡量房企的變現(xiàn)能力，其反映出的短期償債能力更令人信服.通常認(rèn)為，正常的速動比率為1，低于]的速動比率被認(rèn)為是短期償債能力偏低。

2014年10家滬深標(biāo)桿上市房企的平均速動比率是0.42，到2015年這10家房企的平均速動比率是0.47。速動比率是流動資產(chǎn)扣除存貨，再除以流動負(fù)債求得。通過因素分析法，連環(huán)代入分析顯示，流動資產(chǎn)對速動比率的影響值是0.34，而流動資產(chǎn)中的存貨對速動比率的影響值是-0.]9，流動負(fù)債的影響值是-0.10，這三個因素對速動比率的總影響值為0.05.分析表明，速動比率從2014年到2015年增加了0.05個數(shù)值，相對于2014年，這10家房企的償付能力有所提高，這主要得益于2015年流動資產(chǎn)的增加。其次，就是房企存貨和流動負(fù)債的減少，但可以說微乎其微。

可見，去庫存、求變現(xiàn)依然是今后房企工作的重中之重。其實，這也在情理之中。但應(yīng)該注意的是，特別是那些以房地產(chǎn)為主業(yè)、規(guī)模較小的房企，在做好庫存管理工作的同時還需要做好資金鏈的管理工作。

房企總體資產(chǎn)管理效率有待提高

上面已經(jīng)分析了房企的償債能力，總體上，房企的償債能力是偏弱的，但相對于2014年有所提高。不過衡量企業(yè)，不能只看一面，還要看企業(yè)的運營能力，也就是在經(jīng)營管理中利用資金運營的能力。

在房地產(chǎn)行業(yè)，存貨的運轉(zhuǎn)效率直接決定了房企的資產(chǎn)管理效率。

2015年30家滬深上市房企的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.27次，平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1595.74天，如果按照這種周轉(zhuǎn)效率，房企中的存貨最少要用50多個月才能去掉，至于商品房庫存，據(jù)媒體報道，也要賣30多個月。

一般來說，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨占用水平越低，流動性越強，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度就越快。提高存貨周轉(zhuǎn)率可以提高公司的變現(xiàn)能力。

2015年滬深10家標(biāo)桿上市房企的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.31次，相比2014年提高了0.02次。存貨周轉(zhuǎn)率等于營業(yè)成本與平均存貨的商，而平均存貨又是資產(chǎn)負(fù)債表中的“存貨”期初數(shù)與期末數(shù)的平均數(shù)，也就是房企2014年存貨的期末數(shù)和2015年的期末數(shù)的平均數(shù)。通過分析顯示，營業(yè)成本對存貨周轉(zhuǎn)率的影響值為0.07次，而2015年存貨和2014年存貨對其影響值分別為-0.03和-0.02次。可知，2015年存貨周轉(zhuǎn)率的上升主要是由于營業(yè)成本的上漲，而不主要是存貨的減少。

另一方面，2015年這10家標(biāo)桿房企的平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1161.29天，相比2014年減少了80.09天。

跳出財報來說，2015年房地產(chǎn)在供需兩端寬松政策的影響下，銷售量開始回暖，據(jù)國家統(tǒng)計局，2015年，全國商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長了6.5%。這與2015年房企財報反映出來的輕微增長趨勢是吻合的。

所以說，總體上房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率是較低的，反映出地產(chǎn)企業(yè)利用資金運營的效率較低，而且存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的偏低，不僅影響房企的短期償債能力，也反映了公司的管理效率。

長期償債能力的提高與資產(chǎn)呈反比

在資產(chǎn)負(fù)債率方面，2015年滬深30家平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.07%。資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的，其可以衡量企業(yè)的長期償債能力。如果資產(chǎn)負(fù)債比率達(dá)到100%或超過100%，說明企業(yè)已經(jīng)沒有凈資產(chǎn)或資不抵債！

在2015年滬深10家標(biāo)桿上市房企中，平均總資產(chǎn)2004萬元，平均總負(fù)債1252萬元，資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債與資產(chǎn)的商，計算顯示，這10家標(biāo)桿房企平均資產(chǎn)負(fù)債牢為76%，較2014年下降了1個百分點。通過分析數(shù)據(jù)顯示，總負(fù)債的影響值為0.16%，總資產(chǎn)的影響值為-0.17%。可以看出，2015年這10家房企的資產(chǎn)負(fù)債率的下降，原因不是由于總負(fù)債的減少，而剛好相反，這是由于總資產(chǎn)的減少總負(fù)債的增加所致。

2015年以來，央行多次降息降準(zhǔn)為市場注入大量的低息貸款，加之對房地產(chǎn)企業(yè)逐步放開的信用債發(fā)行規(guī)模大幅擴大，房地產(chǎn)商正在利用寬松的信貸環(huán)境大舉增加債務(wù)，其債務(wù)負(fù)擔(dān)持續(xù)加重。雖然從規(guī)模效應(yīng)方面來說，隨著企業(yè)的發(fā)展，其負(fù)債規(guī)模相應(yīng)地增加，倒也是合理的。而且，在房地產(chǎn)中，一直以來的趨勢都是“恒者恒強”，在寬松的信貸條件下，舉債擴張也是地產(chǎn)商不錯的發(fā)展之道。

但是，另一方面，如果舉債速度超過公司的凈資產(chǎn)增長速度，而且利潤規(guī)模無法大幅增長，那么就意味著一些房企將只能通過持續(xù)的“借新還舊”方式償還龐大的債務(wù)。

增收不增利，恒者還恒強

盈利能力就是企業(yè)賺取利潤的能力。衡量企業(yè)盈利能力的指標(biāo)有很多，不過通常主要使用營業(yè)凈利率這個指標(biāo)。

該指標(biāo)反映每1元營業(yè)收入的凈利潤是多少，表示營業(yè)收入的收益水平，從營業(yè)凈利潤率的指標(biāo)關(guān)系看，凈利潤與營業(yè)凈利率成正比關(guān)系，而營業(yè)收入額與營業(yè)凈利率成反比關(guān)系。企業(yè)在獲得營業(yè)收入額的同時，必須相應(yīng)獲得更多的凈利潤，才能使?fàn)I業(yè)凈利率保持不變或有所提高。

2015年10家滬深上市標(biāo)桿房企平均營業(yè)凈利率為9.5%，相比2014年的10%減少了0.5個百分點。行業(yè)樣本的平均營業(yè)凈利率只得7.18%，標(biāo)桿房企高出行業(yè)平均水平2.32個百分點。

通過連環(huán)替代法分析顯示，影響滬深10大上市房企的兩個因素，即凈利潤和營業(yè)收入的影響值分別為0.015和-0.02。上面已經(jīng)說到，營業(yè)凈利率與凈利潤成正比，與營業(yè)收入成反比。這兩大因素都利好2015年上市房企的營業(yè)凈利率，相比2014年，2015年房企盈利能力有所提高。但也就是小幅度提高而已。因為這兩個因素數(shù)值相差微乎其微，甚至可以說是相等。可知，2015年房企營業(yè)收入的增加所帶來的凈利潤并不豐厚。

這也符合市場中所說的2015年房企“增收不增利”特點。

在凈利潤率方面，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計。截至4月初，已公布財報的地產(chǎn)上市公司在2015年總營收達(dá)到5101.2億元，同比漲幅高達(dá)24.77%；但這些上市房企的平均凈利潤率僅為9.4%，比上年同期的10.5%有明顯下調(diào)。事實上，這也是房企年報顯示凈利潤率首次跌入個位數(shù)，房企盈利能力正在持續(xù)大幅下調(diào)。

不過，那些擁有規(guī)模優(yōu)勢的標(biāo)桿房企，將依然發(fā)揮其“強者”優(yōu)勢，借著城鎮(zhèn)化的潮流，強者還會恒強！同時資本的嗅覺是靈敏的，他知道哪里有血！隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間的收窄，房企轉(zhuǎn)型和多元化發(fā)展將成為趨勢。