樓市交投活躍五一推貨熱情大增

——2016年廣州五一樓市預測

政策：廣州“外松內穩”

2016年一季度，全國GDP增速僅6.7%，創近20年來新低，經濟下行壓力可見一斑，穩定經濟迫不容緩，而穩定房地產對穩定經濟具有重要意義。早在春節前，中央即以“下調首付比例”等新政吹響了今年“去庫存”的號角。隨后，出臺了降準以及契稅下調等一系列措施。這其中，信貸寬松對房地產的促進作用巨大，據央行報告披露，一季度全國投放了4.61萬億天量信貸，其中個人購房貸款增加1萬億，同比多增4309億。以上各種寬松政策，促進了房地產市場的銷售，“去庫存”節奏加快。70大中城市房價指數報告也顯示，3月份房價上漲的城市有62個，占了絕大多數，上漲城市個數比2月大幅增加，總體漲幅擴大。

在全國一片寬松的歡呼聲里，廣州依然嚴守“穗六條”的多數嚴格政策，依然執行限購、限貸政策，并且無緣“下調首付比例”、“下調契稅”等新的利好（僅有“購買144平米以上首套房”的買家能夠享受契稅下調的優惠），政策環境可謂“穩定”。但這也避免了深圳、上海“房價急漲——政策收緊——成交量急劇下滑”的大起大落。而且信貸寬松，利率打折幅度大，最低達到8.5折，直接催促了買家人市。

庫存：7萬套低位

陽光家緣數據顯示，廣州全市11區，未售貨量約為14.7萬套，可售貨量約為7萬套。以過去幾年廣州年均銷售9萬套的速度來算，廣州現有可售貨量不足一年。廣州市相關部門公布的最新統計數據顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅量升價穩，成交面積和均價同比分別增長28.3%和8.3%，至3月底一手住宅可售面積853萬平方米，“去庫存”周期縮短至9個月以內，廣州“去庫存”的任務完成得相當出色。

但是，與全國各地分化的情況一樣，廣州各區之間庫存多少、“去庫存”的快慢也有很大區別。據中地行市場部監控，截止3月底，花都、增城同在庫存2萬套的梯隊，然而增城“去庫存”的速度比花都快得多：一季度，花都共網簽2978套，增城則達4705套。中心區的荔灣因廣鋼新城、保利西悅灣等大盤持續供應，與外圍的番禺、黃埔列入庫存較高的區域，也有別于往年‘庫存主要在外圍區域的傳統。從化區因為補給不足，至3月底僅有7000套庫存。

五一供應：40余盤逾1.4萬套

廣州“去庫存”動作漂亮，開發商推貨熱情大增，五一黃金周新貨不斷。據中地行不完全統計，4月底5月初，約有47個樓盤開盤或全新亮相，涉及貨量逾1.4萬套。這是最近兩三年以來、有動作樓盤數量最多的一個黃金周。

統觀五一期間的供應，不難發現，有動作的項目主要集中在幾個熱門板塊：天河奧體板塊（華美牛奶廠一帶）、荔灣廣鋼新壙、海珠舊紙廠片區、白云同和板塊、南沙自貿區、蘿崗長嶺居板塊等。

近期，奧體板塊動靜頻頻：華潤天合召開大規模的產品發布會，并將于4月底5月初開放營銷中心及售樓部.遠洋天驕、金地天河公館則在一段時間蓄客之后，準備正式開盤。華潤、遠洋都是“過江龍”，他們的項目能否跟龍湖首開天宸原著一樣熱銷，產品能否被廣州人民接受，市場對此頗為關注。華美牛奶廠的數個豪宅盤，加上持續在售的天健上城等盤，天河的供應在經過去年的稀缺之后終于又有了較為充足的新貨。

廣鋼新城是市區最龐大的供應集聚地，五一期間，北大資源博雅1898或將開盤，金融街融穗華府加推200套，珠江金茂府開放營銷中心及樣板間，它們持續吸引著市場的目光。加上中海花灣壹號、保利曼城國際等原有項目持續熱推，廣鋼新城在未來一兩年絕對是市場的主角。

經常被拿來與廣鋼新城比較的是舊紙廠片區，這兩個板塊一江之隔，廣佛地鐵二號線部分開通，把海珠與芳村連接在一起，兩個片區的受眾接近，競爭更顯白熱化。越秀綠地海玥以52平四房“兩租”的公寓作為噱頭，開放樣板房當日即有上千人到場，越秀星匯海珠灣一期貨量據悉有400套，也是令海珠樓市為之一振的大角兒，毫無疑問將會是五一期間的熱點樓盤。

白云區京溪-同和一帶也是老城區供應重點區域。前期地王項日恒大御府、佳兆業天御因市場及自身因素，處境尷尬。同為高地價項目的越秀星匯云城另辟蹊徑，在產品上大做文章，打破了這個片區的沉悶氛圍。而廣州市政府最近將白云山東麓規劃定位為“廣州市中軸北延片區綜合服務中心，云山東麓生態宜居新城區”，對京溪-同和板塊來說更是一大利好。

外圍方面，最熱門要數南沙自貿區。剛剛迎來自貿區設立一周年的南沙，交出了一份漂亮的成績單，樓市量價齊升，房地產開發迅猛，進駐企業數量井噴，各類基礎建設齊頭并進，為南沙持續發展打下了基礎。自貿區元年，南沙共實現地區生產總值1133.1億元、固定資產投資620.6億元、一般公共預算收入71.3億元，進出口總額1526億元（約合246.4億美元），同比分別增長13.3%、54%、13.3%和18.2%。主要經濟指標連續8個季度增速穩居全市各區第一位。五一期間，南沙樓市風起云涌。據中地行不完全統計，將有10個項目開盤或加推。2個項目開放樣板房，陣勢比其他區域都要浩大。

黃埔區的動作則更多放在原蘿崗片區，集中在長嶺居一帶。據中地行監控市場，五一期間，長嶺居共有5個大盤亮相或加推，不乏嶺南雅筑、萬科山景城這類老盤，也有實地常春藤、萬科里享家、富力悅禧花園這類新項目。作為東部山水新城，連接天河的區域，蘿崗一直是白領青睞的片區，預估五一期間到訪人氣不差。

其余區域，花都獅嶺、區府板塊，增城新塘板塊，均是市場供應大戶，就連從化也推出了保利桃花源等令人矚目的項目。五一期間，廣州推貨熱情大增，開發商悉數出擊，市場好戲連連。

預測：樓市穩中有升

即便廣州沒能按照《廣東省供給側結構性改革總體方案》所稱去調整限購范圍，但廣州近期的樓市交投頗為活躍，量價走勢頗為理想。如果政策無顯著變化，預計五一乃至整個五月，廣州樓市都保持這種熱度，穩中有升。

鑒于上述分析，廣州五一期間貨量大增，加上原有的7萬套可售貨量，市場總體供應仍在8-9萬套的范疇，部分板塊競爭白熱化，加上多數供應在市區，高地價推高房價，市場需求側對價格的接受仍需有個過程，加上政策瞬息萬變，開發商不可過于樂觀，應抓緊時機早早推貨。中地行巡盤了解到，多數項目定價仍遵循隨行就市原則，同時將在五一期間推出各類活動暖場，伴有最低至88折的折扣優惠，實屬明智之舉。

在“本地虎”與“過江龍”大激戰的五一期間，買家在市場上的選擇變多，價格仍算理性，戶型產品也有新鮮亮點，正是入市出手的好時機。