從瘋狂到收緊，政策變臉難抑房價漲勢

蔡靜霞

從瘋狂到收緊，一線樓市及部分二線城市調(diào)控政策瞬間變臉。

3月25日成為一個值得記錄的日子，這一天，上海、深圳、南京三城同時出臺樓市調(diào)控政策，此后，武漢、廊坊、合肥等城市也相繼跟進。而這些城市出臺的樓市新政都有一個共同的關鍵詞：收緊。

為什么會收緊，說好的寬松呢？

上海出臺的政策被稱為史上最嚴，超過北京，不但加強實施90/70政策、提高二套首付比例，還將外地人購房社保年限從2年提高到5年以上。

深圳新政提高二套首付比例的同時將外地購房者社保年限從1年提高到3年，與上海出臺的政策具有相似性，相對來說深圳政策力度較弱，但是該政策對市場預期也會產(chǎn)生明顯影響，市場或許會進入觀望；

蘇州直接限制不同批次商品房申報價格在特定時期內(nèi)的漲幅，“蘇十條”提到：申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%。直接回到了限價的行政手段老路上。

前不久還在說救經(jīng)濟、救地方財政、去庫存救商品房市場、出臺“強刺激”政策保護房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在為什么又突然之間出臺政策，限制買房了？

因為中國房地產(chǎn)矛盾的核心在于，一方面房價上漲壓力增大，另一方面房地產(chǎn)庫存畸高。受前期央行降準降息，契稅調(diào)整，房貸首付比例下降以及公積金政策調(diào)整等多項利好因素影響，以北、上、深為代表的一線及二線城市房價上漲過快，吸引了資金的加速流入。

但三四線城市卻因庫存量大，價格即使有小幅下降，也沒人買。這會產(chǎn)生典型的“虹吸效應”，即大量資金涌向和追捧熱點城市，導致金融風險聚集，而三四線城市更加蕭條，去庫存更加緩慢。

全國樓市冰火互現(xiàn)、兩極分化的發(fā)展態(tài)勢表明，一刀切的樓市政策已不再適宜整體樓市，“因城施策”成為去庫存大招。

三四線城市政策放松、鼓勵購房

“因城施策”就是要求不同城市根據(jù)本地樓市的具體情況制定具體的策略，達到穩(wěn)中去庫存的目的。換句說法就是要“該緊的緊，該松的松”。

那些庫存量大的三四線及部分二線城市便走入實施寬松的樓市政策行列中來。

3月28日，沈陽出臺了22條化解房地產(chǎn)庫存的樓市新政。其中，最受關注的是，針對高校、中等職業(yè)學校學生購買商品住房的，給予200元/平方米的獎勵政策。因此，網(wǎng)上就流傳出“讀書到沈陽，畢業(yè)就買房，要想早買房，讀書到沈陽”的順口溜。

隨后，湖北省通過推進公租房貨幣化和棚改貨幣化安置消化庫存商品房；湖南株洲出臺“株14條”，分別從支持農(nóng)民進城購房、提高棚戶區(qū)改造貨幣安置比例等方面穩(wěn)定樓市發(fā)展；陜西對購買存量商品住房作為棚改安置房的被征收入，給予每套8000元獎勵；云南出臺信貸房款政策，二套房首付比例降至20%，鼓勵居民家庭購房……

面對巨量庫存，今年以來，中央和地方頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補貼作為去庫存的發(fā)力點。

“但目前來看，市場反應與政策初衷之間出現(xiàn)了背離，本就是庫存‘重災區(qū)的三四線城市因為土地供應過剩、產(chǎn)業(yè)基礎薄弱、人口增長慢甚至負增長等原因，去庫存壓力更是有增無減。”中國人民銀行副行長潘功勝稱，目前7.2億平方米的庫存房中，70%分布在三四線城市，庫存夠賣30多個月的，消化起來難度很大。

新政難抑熱點城市房價漲勢

那么，新政之后，熱點城市房價會跌嗎？

“短期會。但長遠看，仍然是上漲。”劉曉博解釋稱，因為貨幣長期超發(fā)，此外，熱點城市（北上廣深以及蘇州、南京、杭州等）有顯著的人口增量，有更多發(fā)展機遇。

在財經(jīng)媒體人劉曉博看來，世界各國解決危機的辦法都是發(fā)鈔，中國也只能這樣。中國投資主體是政府和國企，效率低下是必然的；在這種背景下，需要維持貨幣長期超發(fā)的狀態(tài)。最終，房價被貨幣推著走。這是過去30多年房價的基本邏輯，未來很難改變。

難道股市不能取代樓市，成為中國新的資金池嗎？劉曉博認為很難，因為金融是虛擬資產(chǎn)，是電腦里的數(shù)字，這需要誠信和法律公正來維持。如果做不到，大家只能買房子，只敢買房子。因為房子看得見、摸得著。

媒體人程凱的評論也認為猛壓需求的地產(chǎn)調(diào)控可能不靠譜。他表示，被人稱作“猛藥”的政策還是偏軟。因為僅僅就是減少了需求和需求能力，而這些需求還會有辦法變相操作，因為真的是有需求。

土地政策寬松是房價“退燒”良方

程凱認為，對于一線大城市，只有一個辦法可以抑制房價過快上漲的勢頭，那就是多推地。

實際上，就抑制中國的高房價問題，茅于軾先生曾經(jīng)提出的一個政策主張最具可操作性。他認為，房地產(chǎn)價格上升并不是鋼筋混凝土貴，也不是勞動力成本上升，而是土地供給有限，土地供應少。收縮的土地供給不僅僅讓房價高，另外一個長遠的后果就是延緩了我國城鎮(zhèn)化的進程，因為，幾億人口要進城不可能不占用農(nóng)地。

根據(jù)較近的權威土地數(shù)據(jù)：全國建設用地面積5.25億畝，合35萬平方公里，僅占國土面積的3.6%；其中城市建設用地面積約4.7萬平方公里，僅占國土面積的0.49%。

可以說，我國擁有的每一百份土地，僅有半份土地給了城市產(chǎn)業(yè)、居住等待各類功能使用。可是，就在這半份土地上，卻居住著全國一半以上的人口，提供了全國大部分的投資消費、稅收和產(chǎn)出。

現(xiàn)實告訴我們，中國城市發(fā)展真的只用了很少的土地，并且需要更多的土地。而更多的土地不是沒有，是被某種力量牢牢的約束著，只是緩緩釋放甚至不讓使用。長期以來的“饑渴”式供地模式就是明證。

多年的調(diào)控政策大都是在需求端發(fā)力，在房地產(chǎn)供給的上游——土地供給側卻采取收縮的饑渴式供地模式，經(jīng)濟規(guī)律告訴我們，供不應求引發(fā)價格上漲，因此，土地政策的寬松方為“高熱”的樓市“退燒”良方。

而此輪調(diào)控中，深圳有一個未被普遍關注的一個措施：未來5年全市減少2億平方米的違法建筑。這里面絕大部分不可能拆除，而是給某種出路。如果國家允許，意味著深圳未來5年每年新增的“可以交易房屋量”將增加將近10倍。但能不能實現(xiàn)，存在很大變數(shù)。