2016房價冰火互現，誰是背后的推手？

蔡靜霞

一邊是北、上、深及二線熱點城市房價噌噌噌急升，一邊是庫存量大的三四線城市房價跌入冰點無人問津，用“冰火兩重天”描述中國當今的樓市，一點也不過分。一線城市房價瘋漲

先看深圳樓市新聞：“房東一天漲價70萬”、“深圳一個小區價值超過深圳機場”、“深圳夫妻猶豫一晚房價暴漲10萬”、“深圳成全國買房壓力最大城市”、“十萬人逃離大深圳”……

再看上海：“滬房價漲百萬房東違約，中介機構不退服務費”、“這波房價暴漲，她透支一個上海人47年工資”、“上海房價3天漲30萬，學區房年漲100萬，市民直呼太恐怖”……

還有北京，北京因房價過高，購房者扎堆環京區域，導致廊坊近京區域，尤其北三縣的樓市，房價不正常上漲，甚至一天一個價。

房價上漲的，不僅僅是深圳、上海、北京。4月18日，國家統計局發布2016年3月份70個大中城市住宅銷售價格：3月70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲城市達62個，與去年同月相比，有40個城市的房價上漲。

數據顯示，上海3月的一手商品住宅同比漲幅達30.5%，僅次于深圳，排在全國70個大中城市的第二位。而后者漲幅則高達62.5%，遙遙領先其他一二三線城市。

上海和深圳的房價漲幅，只能用瘋漲來形容，通過下面這張表我們對一線城市及熱點二線城市的房價漲幅會更一目了然。

“廣州則始終保持總體供應量充沛，樓市一直是健康理性的。”業界專家表示，但隨著北、上、深房價暴漲。廣州的房價也有不同程度的上漲。

從房價絕對值來看，當前深圳、北京、上海房價已躋身國際高房價城市行列。2016年2月，深圳、北京、上海二手房均價分別為4.61、4.05、3.51萬元人民幣/平方米，其中深圳、北京的房屋均價已高過日本首都圈（東京及附近地區），而三個城市的高價區房價也已超過韓國首爾，緊逼紐約曼哈頓。

再從房價收入比上來比較，來自中金公司的數據顯示，香港被認為是房價泡沫最高的，但它的房價收入比也才15.6倍，紐約和倫敦也不過是10倍、12倍，東京是8倍，但北京、上海、深圳的房價收入比分別是44.4、42.3和33.7倍。三四線城市房價跌入冰點

與一線及二線熱點城市房價瘋漲形成鮮明對比的，是三四線城市樓市的冷清。

“我們這兒的房子現在多的沒人要。”居住在齊齊哈爾的50歲的張女士告訴記者，作為東北老工業基地的齊齊哈爾是黑龍江地級市，算是四線城市，現在的房價2600元/平方米—5000元/平方米的房子隨處可見。“誰買啊？我周圍的大多數人至少在齊市擁有兩套房，而真正需要住房的年輕人幾乎都到一線城市去了。”

“由于產能過剩，這里的造紙廠、機床廠、鋼鐵廠等自去年以來不是紛紛倒閉就是‘要死不活，大量的工人下崗”張女士感嘆，東北老工業基地在凋敝，就業空間越來越少了，年輕人不出去就沒工作，所以，這里的房子即使價格再低也少人間津。

中國三四線城市的房價到底有多“低”？一、二線熱點城市的房價有多“高”？由中金公司房地產領域專家跟蹤、搜集、整理多方資料制作而成的“中國房價地圖（包括全國70個主要城市的2016年2月最新房價數據）”，可見端倪。

而最新數據顯示，中國房地產庫存高達7.2億平方米，其中70%在三四線城市，消化它們可能需要數年時間。

“十幾年來，我從未見過如此快速的大小城市兩極分化。”業界人士表示，“中國一直試圖縮小城市之間的差距，但似乎沒有明顯效果。”

那么究竟是什么原因讓中國房價冰火互現，大小城市兩級分化如此突出？

誰該為此輪房價瘋漲買單？

關于一線城市和部分二線城市房價飛漲的原因，廣州知名房地產專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，罪魁禍首是去年多輪的降息和降準。

在韓世同看來，房價上漲的先決條件是資金和信貸，“正是自去年六月份后央行連續三次的雙降（降息、降準），對樓市來講是一劑過于猛烈的救助強心劑，以致在整個經濟調整轉型的情況下，出現了樓市反常的火爆現象。”

世聯地產董事、首席技術宮黎振偉亦認為，在中國這個特定的環境下，經濟轉型尚未找到替代房地產的出路，政府非常怕房價跌，一跌投人買房，地方政府就滑有稅收。

事實上，房地產成為今年一季度經濟反彈的主要支撐。一季度GDP如期降為6.7%，使得中國經濟呈現2016“開門紅”。其中，房地產對經濟的拉動功不可沒。

受前期央行降準降息，契稅調整，房貸首付比例下降以及公積金政策調整等多項利好因素影響，一季度中國房地產銷售異常火爆，前3個月商品房銷售額累計同比增長54.1%，而去年同期銷售額為下降9.2%。在此帶動下，房地產開工與投資均有大幅增長。1-3月房地產新開工面積增長19.2%，而今年兩位數的開工增速與去年全年負兩位數開工增速形成鮮明對比，也證實了房地產回暖對經濟的拉動作用。

4月20日，央行公布了一季度的貸款流向，4.6萬億新增貸款中有1.5萬億流入房地產行業。其中個人按揭貸款新增超過1萬億，超過新增的三農貸款，也超過新增的小微企業貸款。

這說明什么？說明在一季度給中國經濟帶來增長的，主要還是房地產。

然而，盡管中國經濟呈現“開門紅”，但很多跡象表明，中國經濟的潛在增速已經下降，如人口的流動性下降、勞動年齡人口減少，依賴仿制技術來拉動勞動生產率的邊際效應遞減。在此背景下，要讓GDP增速不下行，只有繼續擴大融資規模。

這就導致了資產荒，即好資產太少而資金太多。資產荒使得資產管理、財富管理行業空前繁榮，房地產和金融資產的價格不斷上漲。但對實體經濟而言，卻不會因為金融放水而扭轉頹勢。

“經濟下行周期下，負利率、資產荒等導致的保值壓力，讓大量的資金進入了一線城市和二線熱點城市的房產，引發房價非理性大漲。”經濟學家馬光遠稱。

“兩會之前，中國的房地產政策通過釋放一系列的組合拳，基本回到了08年金融危機救市時的水平。”在馬光遠看來，一線城市房價瘋漲的背后，是大家“心領神會”，這個游戲鏈條上的所有參與者合力把房價做起來，無論是加杠桿的首付貸，眾籌買房，還是在限購的情況下，一些沒有購房資格的人獲得了購房資格，這是一線城市房價瘋漲的重要原因。

“炒房”盛行，實體經濟“腎衰”？

“再不買房價又漲了”、“做實業不如炒房”、“擁有多套房產的人，靠收房租都富得流油，還談什么工作？”房地產的“快錢效應”，也正在蠱惑中國眾多的傳統制造企業“無心主業”，促使一些企業主紛紛加入炒房大軍。而且越是人口大規模涌入的一線及重點二線城市的房子獲利空間越大。

“土地資本化給中國經濟埋下最嚴重禍根。”中投聯達（北京）投資有限公司董事長楊少鋒博客中寫道，土地資產價格暴漲在實體經濟中的衍生則完全破壞了實體經濟運行規則.

一個實例深刻地揭示了中國經濟的這種尷尬：“一位溫州老板一年車辛苦苦辦實業，僅賺得100多萬元，而他的妻子八年炒房，居然賺到了3000多萬”，這個發生在前兩年的真實故事在至今仍被廣泛傳揚，留給人們的，是發現賺錢“新大陸”的興奮和激動，還是艱難支撐實業經濟的苦澀與辛酸？

事實上，這樣的例子不只被提及一次。近年來，實體經濟空心化已成為一個各方面都很關注的問題，一些企業無心經營企業實體，轉而投向貸款公司、擔保公司以及房地產業，不走技術創新之路，而是“以錢生錢”。很難想象，一個在國際上有足夠競爭力的大國、強國，嵋起靠的不是科技、實業、教育，而是建立在所謂“全民皆房”的“狂歡”之上。