房地產(chǎn)分城施策一線城市政策再起變數(shù)

合富輝煌(中國(guó))市場(chǎng)研究中心

2015年四季度開始，中央各部委即密集出臺(tái)樓市刺激政策（具體見下圖），同時(shí)央行也通過各種公開市場(chǎng)操作，包括3月1日再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率等，僅2016年就釋放了大約15000億元的資金。密集政策的出臺(tái)歸根到底是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入資金，同時(shí)通過拉動(dòng)房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)。

然而事與愿違，釋放的流動(dòng)性大部分集中流向投入回報(bào)更高房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一線等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。

2016年1月，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有24個(gè)，上漲的城市有38個(gè)，持平的城市有8個(gè)。環(huán)比價(jià)格最高漲幅為4.1%，最低為下降0.8%。其中一線城市以及南京、廈門價(jià)格上漲最為突出。深圳、上海2016年1月價(jià)格指數(shù)同比更是大幅飆升53%和21%。

●上海：在經(jīng)歷了2015年市場(chǎng)的大幅上揚(yáng)后，這種態(tài)勢(shì)并未轉(zhuǎn)變，2016年1-2月各板塊價(jià)格同比增幅基本在15%上，其中五個(gè)板塊增幅達(dá)到50%以上，大寧板塊增幅超100%。造成這種狀況的重要原因是市場(chǎng)嚴(yán)重的供不應(yīng)求。目前上海市存量已降至1099萬(wàn)m2，如果供應(yīng)量仍然不上調(diào)的話，8.8個(gè)月，上海將無(wú)新房可售。

2016年春節(jié)過后上海市場(chǎng)半數(shù)加推房源價(jià)格上漲顯著，普遍較前期上漲了10%以上，但即使是這樣加推項(xiàng)目開盤依然售罄。

●深圳：深圳此輪市場(chǎng)的上升，早在2014年二季度就已經(jīng)開始。2016年2月深圳市商品住宅成交均價(jià)高達(dá)4.8萬(wàn)元/m2。

熱點(diǎn)片區(qū)（以龍坂片區(qū)為例）在售項(xiàng)目成交價(jià)格近五個(gè)月普遍上漲，漲幅超過17%，最高達(dá)到33%。

●佛山：春節(jié)后成交攀升幅度，遠(yuǎn)超往年。從近四年春節(jié)前后成交變化來(lái)看，2016年佛山節(jié)后市場(chǎng)回升程度是往年的兩倍左右。

佛山此輪市場(chǎng)的上升首先由外銷區(qū)域（廣州客戶主力購(gòu)買的區(qū)域）帶動(dòng)。節(jié)前在地王帶動(dòng)下，廣佛交界區(qū)域項(xiàng)目已集中升價(jià)，客戶繼續(xù)追漲入市。節(jié)后再加上深入推進(jìn)廣佛同城化規(guī)劃的影響，各項(xiàng)目在醞釀新一輪漲價(jià)。

全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力依舊大

雖然以上城市房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，但從全國(guó)來(lái)看，廣大西部、東北部城市房地產(chǎn)差強(qiáng)人意，全年銷售甚至負(fù)增長(zhǎng)。全國(guó)商品住宅存量居高不下，截止2015年底更是創(chuàng)下新高。

房地產(chǎn)分城施策，有保有壓

面對(duì)冰火兩重天的樓市，中央指導(dǎo)房地產(chǎn)政策方面出手干預(yù)，有保有壓，引導(dǎo)資金流向。一方面進(jìn)一步降低部分城市購(gòu)房成本和門檻，鼓勵(lì)去庫(kù)存；另一方面房地產(chǎn)利好政策一律將一線城市排除在外，甚至政策有趨緊意向。

首先2月1日和2月17日分別出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》以及《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)樓市都是重要利好刺激政策，但兩個(gè)政策都不約而同的把一線城市排除在外。另一方面，兩會(huì)期間住建部部長(zhǎng)也曾經(jīng)喊話：“一線城市須限購(gòu)，并增加土地供應(yīng)。”可見中央在針對(duì)房地產(chǎn)政策上，分城施策的思路十分明顯。

另外近期沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“首付貸”問題受到廣泛關(guān)注，繼深圳和北京后，上海市也表態(tài)要摸清“首付貸”。可見防止一線城市樓價(jià)過快上揚(yáng)是中央需要守住的底線。一線城市難以期待有樓市利好政策，甚至根據(jù)市場(chǎng)變化，政策有加碼風(fēng)險(xiǎn)。

三月廣州成交同比去年大增約五成

三月底，隨著上海、深圳等一線城市樓市調(diào)控政策連續(xù)到來(lái)，政策實(shí)施前幾天成交暴漲使三月一線城市樓市成交火速上升！自從年初頒布降低契稅等利好政策之后，廣州樓市就像復(fù)活了—般，從原先一直穩(wěn)步不前的狀態(tài)慢慢開始有了蘇醒的跡象，成交迅速上升的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步提升著。

與此同時(shí)，廣州三月已經(jīng)連續(xù)三周成交超過兩千套，距離本月結(jié)束還差4天，廣州三月以來(lái)已共網(wǎng)簽8764套，同比去年（3月1日-3月31日）三月大增近5成。

據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年3月21日-3月27日這一周廣州十一區(qū)共網(wǎng)簽2，839套，環(huán)比增長(zhǎng)30.65%，成交均價(jià)15，285元/平方米，環(huán)比下跌4.08%。增城成區(qū)域銷冠南沙成交同比大增9成

外圍仍是全市成交主力。在3月21日3月27日這一周共網(wǎng)簽1959套，環(huán)比增27.04%，占全市比重69%。五區(qū)中有四區(qū)成交環(huán)比增長(zhǎng)。其中增城共成交701套，環(huán)比增長(zhǎng)17.22%，為全市區(qū)域銷冠。南沙成交560套，環(huán)比大增89.19%，由南沙越秀濱海珺城、疊翠峰等熱銷盤帶動(dòng)，單盤分別成交120套、110套。番禺、從化分別成交280套、139套，分別環(huán)比增9.38%、57.95%。而花都則成交279套，環(huán)比跌8.22%。

中心六區(qū)成交同比大增4成天河暴增157.69%

中心六區(qū)3月21日-3月27日共網(wǎng)簽880套，環(huán)比前一周增39.46%。六區(qū)中共有四區(qū)成交環(huán)比上升，其余兩區(qū)環(huán)比持平。其中新黃埔區(qū)成交484套，環(huán)比增37.5%，仍領(lǐng)銜六區(qū)，占六區(qū)比55%，由蘿崗熱銷盤廣州綠地城帶動(dòng)，單盤成交138盤，為該周全市個(gè)盤銷冠。天河區(qū)成交134套，環(huán)比暴增157.69%，因該區(qū)域供貨增多所致。荔灣區(qū)、白云區(qū)則分別成交130套、56套，分別環(huán)漲32.65%、5.66%。而海珠區(qū)和越秀區(qū)則分別成交51套、20套，與前一周網(wǎng)簽量相同，環(huán)比持平。

全市個(gè)盤均價(jià)前十均超4萬(wàn)/平，領(lǐng)銜的為天河區(qū)的僑鑫匯悅臺(tái)，上周成交均價(jià)為111，499元/平。

三月底新增3656套住宅外圍新增房源占比超9成

預(yù)售新房方面，據(jù)房王監(jiān)控陽(yáng)光家緣顯示：3月21日-3月27日廣州市十一區(qū)共派出11張住宅預(yù)售證，新增住宅房源3656套，其中外圍區(qū)占比94.5%。而中心區(qū)僅天河區(qū)有新房源推出，共201套。