商業地產企業納稅籌劃淺析
——基于“營改增”對商業地產企業的影響

西安歐亞學院會計學院 李娜 謝曉妮

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商業地產企業納稅籌劃淺析
——基于“營改增”對商業地產企業的影響

西安歐亞學院會計學院 李娜 謝曉妮

摘 要：商業地產由于其功能和設計的商業化特征，具有開發成本高、資金量大、利潤率及開發和銷售風險較高、投資回收期長的特點。2016年5月1日起，國務院將建筑業、房地產業納入“營改增”試點范圍。本文在分析“營改增”對我國商業地產企業的影響后，提出商業地產企業納稅籌劃建議，希望能提升商業地產企業納稅管理水平并降低企業稅負。

關鍵詞：商業地產 營改增 納稅籌劃

國內經濟持續高速增長、地產開發水平不斷提高、近年來住宅市場頻遭調控，使得商業地產的發展備受關注。目前，商業地產的發展具有兩個特點，其一是總量上供大于求；其二，商業地產的環境明顯優化。越來越多的大型房企加入商業地產領域，除了已有的萬達、SOHO中國等商業地產開發商，華潤、中海、保利等知名企業也持續提升商業地產的比例，萬科、龍湖等原來專注于住宅的房企也涉獵商業地產，競爭逐步加劇。本文所指商業地產一般是用作超市、臨街商鋪、商業廣場、酒店、寫字樓、服務性公寓、專業批發市場等用途的房地產。商業地產與住宅地產相比具有非常顯著的特點，商業地產由于其功能和設計的商業化特征，其開發成本高、資金量大、利潤率及開發和銷售風險較高，投資回收期長，納稅籌劃具有較大空間，研究商業地產納稅籌劃有利于降低企業稅負，促進商業地產行業的發展。

2016年5月1日起，國務院發文全面推開“營改增”試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。同時，由于我國當前商業地產庫存量高，國家已出臺系列政策法規解決房地產行業的存在問題。本文在分析“營改增”等政策法規對我國商業地產的影響后，提出商業地產納稅籌劃建議，希望能提升商業地產企業納稅管理水平并降低企業稅負。

1　“營改增”等法規政策對商業地產企業的影響分析

1.1 不利影響

江西財經大學會計學院彭曉潔教授在《“營改增”對房地產企業稅負的影響預測》（財會月刊，2014）一文中選取按營業收入排名前20的地產上市公司為樣本進行實證研究，這20個公司均涉及商業地產項目。房地產行業增值稅率為11%，上游企業的增值稅率為6%，根據2013年財報測算其營業稅和增值稅，結果表明，20家上市公司的預估增值稅比實繳營業稅高。主要原因是商業地產開發企業項目開發成本較多，涉及土地、建筑安裝、政府規費、供電配套、裝修裝飾、園林綠化等支出項目，多數支出沒有可以抵扣的增值稅專用發票，未形成完整的抵扣鏈條。若當前的商業地產企業不規范會計核算和工程招標等事項管理，“營改增”后企業稅負增加。

1.2有利影響

根據國家統計局發布數據顯示，截至2015年年末，無法產生租金或銷售收入的商業項目達2.5億平方米，達到歷史最高水平。

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定， 2016年5月1日以后企業租入、自建、外購的不動產可以抵扣，新購進的不動產在第一年可以抵扣60%，第二年抵扣40%，這將大幅降低有租入、自建、外購不動產計劃的企業稅負。該項政策鼓勵企業投資、購入商業地產，從而刺激商業寫字樓等商業地產去庫存。

圖1　

此外，土地成本和建安成本納入成本抵扣，可以大幅降低企業稅負，使得商業地產這類建安成本高的地產產品在市場中就會更有利。

2016年6月3日，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。該政策的實施也將改變目前商業地產高庫存、多空置率的現狀。

商業地產項目平均地價水平高于住宅項目約20%以上，平均建造成本比住宅高出約50%以上，高庫存給商業地產開發商帶來了巨大的資金壓力。故營改增后商業地產企業的納稅籌劃尤為重要。

2　商業地產企業納稅籌劃的建議

2.1規范管理，確保開支項目獲得可抵扣的增值稅專用發票

如前所述，《營業稅改征增值稅試點實施辦法》，土地成本和建筑安裝成本進入抵扣鏈條，因此，企業財務部門要確保在商業地產項目實施過程中保證土地獲取、原材料的采購、建筑安裝成本、決算等環節加強管理，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣。同時，商業地產開發企業的會計賬戶要進行相應調整，特別是在設置“進項稅額”、“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“未交增值稅”、“待抵扣增值稅”等相應的科目，保證會計核算的規范性和正確性，強化增值稅專用發票的認證管理，降低稅務風險。

2.2充分考慮各種運作模式對增值稅處理帶來的影響

商業地產運作方式通常有“完全出售+后續管理”、“只租不售”和“租售結合”、“先售后租”。這幾種模式下，地產企業收益形式也較為多樣，可能表現為不動產租金（適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（適用6%增值稅稅率），包含設備出租、水費、電費、電話費、上網費、傳真費、物業管理費、裝修費用等名目的收入（各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。故商業地產企業需要對歷史項目進行統計分析，測算以往不同運作模式產生的稅負和利潤，再綜合考慮自身的企業戰略以及財務狀況進行地產項目的運作模式選擇。

同時，地產企業須對商業地產的每類收入在合同上合理安排和細致劃分，并準備好會計資料的支持，按各自適用的增值稅稅率進行申報增值稅，避免由于合同管理不完善，會計資料不完整導致稅務機關按照最高增值稅稅率征收增值稅，提高稅務成本。

2.3不同籌資方式的納稅籌劃

商業地產開發由于地價高、建安成本高，資金需求量大，地產企業可用籌資方式分為股權融資和債權融資。在稅法中，兩種融資方式的稅收待遇不同。股權融資成本由企業凈利潤，即稅后利潤支付，不得在所得稅前扣除；而債權融資是負債，債權融資產生的利息可以在土地增值稅和企業所得稅前扣除。從納稅成本考慮，商業地產企業以債權融資籌集項目開發建設資金，具有明顯的節稅效果。

2.4差異化產品開發的納稅籌劃

“營改增”后建安成本進入抵扣鏈條，也意味著其占比越高越有利于稅負抵扣。精裝修費用可作為進項抵扣，以高檔、智能化、定制設計的商業項目可以獲得更多進項稅額抵扣。

除了上述建議之外，商業地產企業應分析不同商業模式和組織架構對稅務成本的影響，必要時進行公司治理結構、運營模式和內部控制制度的調整，對地產企業按照財務人員、業務人員和管理人員開展分類增值稅內部培訓，以實現稅務利益的優化。

參考文獻

［1］ 張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策［J］.中國鄉鎮企業會計，2014（12）.

［2］ 陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響［J］.現代經濟信息，2015（03）.

［3］ 吳小紅.營改增對房地產企業稅收的影響及其對策［J］.企業導報，2015（18）.

［4］ 彭曉潔，肖強.“營改增”對房地產企業稅負的影響預測［J］.財會月刊，2014（11）.

中圖分類號：F275

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298（2016）06（c）-135-02