淺析按份共有人優先購買權的相關問題

【摘要】雖然我國《物權法》第101條以及《民法通則》的規定共同肯定了按份共有人的優先購買權，但是《物權法》第101條和其他優先購買權的相關法律規范對行使該權利的前提條件，如何行使該權利以及行使該權利所導致的合同效力、物權變動影響，侵害該權利的法律后果卻沒有做出詳細規定。本篇論文就按份共有人優先購買權的行使、法律效力以及與其他優先購買權的競合三個方面展開論述。

【關鍵詞】按份共有；優先購買權；權利競合

一、按份共有人優先購買權的行使

1、主、客體

按份共有人優先購買權權利行使的主體是除了出賣人之外的其他按份共人，義務主體包括出賣人，第三人等。出賣人向第三人出賣共有份額時，其他共有人享有優先購買權。

按份共有人優先購買權所針對的客體是出賣人轉讓的共有的不動產或者動產份額，所以共有人優先購買權行使的對象只能是其他按份共有人欲出讓的共有財產的財產份額，而非共有財產。

2、行使條件

（1）行使前提

按份共有人優先購買權的產生以其他按份共有人轉讓其財產份額為前提。然而轉讓分為有償和無償轉讓，準確地說，物權法中的“轉讓”只限于以對第三人以出賣為內容的有償轉讓行為。

（2）行使方式

權利的行使方式包括明示和默示。按份共有人優先購買權采取明示的方式，即權利人作出單方意思表示后，與出賣人成立買賣合同關系。

二、按份共有人優先購買權的法律效力

1、對出賣人的效力導致的合同效力和物權變動的影響

對出賣人的效力屬于內部效力，出賣人在出賣共有物份額時應當對其他按份共有人履行通知義務，使得其他共有人能夠主張優先購買權。

如果出賣人在出賣共有物份額時沒有履行通知義務，而其他按份共有人有行使優先購買權的意愿，依據按份共有人優先購買權的形成權性質，雙方之間形成買賣合同關系，優購權人可根據此成立生效的買賣合同進行物權變動。若此時出賣人仍然與按份共有人之外的第三人簽訂了轉讓合同，其他的按份共有人可以向法院提起訴訟，請求判決出賣人與第三人之間的買賣合同無效，并提出其他按份共有人與出賣人之間的買賣合同成立并生效的確認之訴。出賣人未履行告知義務造成的其他共有人的損失，享有優購權的其他共有人可以提起侵權之訴，向出賣人請求損害賠償責任，如果按份共有人之間有約定的也可以提起違約之訴。

2、對按份共有優先購買權人的效力

對按份共有優先購買權人的效力表現在其必須在同等條件下，在合理有效的期限內行使優先購買權，并且該權利不能轉讓，轉讓優先購買權的行為無效。如果其他按份共有人沒有明確表示或行使優先購買權，僅僅只是向法院提起訴訟主張出賣人與第三人之間買賣合同無效的請求，法院是不會支持其訴訟請求的。

3、對第三人效力

出賣人無視其他按份共有人優先購買權存在的事實而將共有財產份額出賣給第三人，此時作為優先購買權人的其他按份共有人是否有權撤銷已經完成的物權變動，并且以“同等條件”為內容取得該共有物份額或者代表共有物份額的財產，是一大爭議問題。

有學者認為，按份共有人優先購買權有物權效力，所以對于出賣人與第三人之間的買賣合同債權具有優先性，可以撤銷。而有的學者則認為在這種情況下應類推適用《物權法》第106條關于善意取得的規定，受讓人終局地取得該出讓份額，即出賣人與第三人簽訂的轉讓合同有效。個人觀點認為此處可以類推適用善意取得制度，雖然共有人出賣其份額是有權處分，但是法律對按份共有人的優先購買權的規定使得出賣人的出賣共有份額成為附條件的有權處分，并非完全的有權處分，所以在這種情況下類推適用善意取得的規定不悖法理。

三、按份共有人優先購買權的競合

按份共有人的優先購買權在法學理論界以及司法實踐中因遭受各種實際或想象的權利競合而不能順利實現，當同一共有財產上的數個優先購買權人同時主張相排斥的權利時，按份共有人優先購買權面臨的沖突便難以調和，其主要表現為以下兩種情形。

1、按份共有人與承租人優先購買權的競合

《合同法》第230規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權力。由此，當租賃房屋是共有人按份共有的房屋時，便可能出現是承租人的購買權更優先還是按份共有人的購買權更為優先的沖突。

對此個人傾向于認為：按份共有人與承租人的優先購買權并不存在競合問題，出賣人轉讓的是共有份額，并非租賃物整體，兩個權利發生的條件并不相同，兩者權利的競合為假想競合。

首先，根據《物權法》第101條規定，按份共有人的優先購買權客體是份額，《合同法》第230條規定承租人的優先購買權客體為租賃房屋整體，這兩者的權利客體是完全不同的。當按份共有人轉讓其共有份額而非房屋整體時，是不適用承租人的優先購買權的。

其次，按份共有人優先購買權的法律設定目的在于維系共有人之間的緊密關系及簡化共有關系，從而減少經濟糾紛，維護經濟穩定。承租人優先購買權的設定目的是站在承租人立場考慮，避免房屋所有人的變更影響承租人的居住利益。

但是這種觀點依舊存在漏洞，實踐中存在一種情況讓原本不相競合的權利出現實質性的沖突。《物權法》第97條規定確立了處分共有物的多數決原則，當房屋共有人之間無特別約定時，占共有份額三分之二以上的按份共有人有權在其他共有人反對的情況下處分房屋整體，在這種轉讓共有物整體的情況下，反對共有物轉讓的按份共有人享有優先購買權，而享受居住利益的承租人同樣對房屋享有優先購買權。兩個優購權發生競合，解決此種競合又讓問題回到了最初對按份共有人與承租人的先買權的效力優先判定上，按照時間效益說，按份共有人的優先購買權更優先，而按照另外的理論以及實踐中的通俗做法：在共有物整體轉讓的情況下，基于物權關系產生的共有人優先購買權應當優于基于債權產生的承租人優先購買權，與此同時承租人通過“買賣不破租賃”的法律規定保護其權益。

2、多個按份共有人內部的優先購買權競合

兩個及以上按份共有人均主張優先購買權時，就出現了內部競合。處理該問題的觀點有三種：第一種，充分尊重出賣人的自主意志，由出賣人決定誰來購買，不產生按份共有人的優先購買權，亦無權利沖突；第二種，按照表示意思或者時間效益來確定權利，由行使或最先行使優先購買權的人獲得；第三種，協商解決，協商不成則由各按份共有人按照各自的財產份額比例行使優先購買權。

個人贊成第三種觀點，通過協商的方式解決問題最有利于各方利益最大化，協商不成按照各自在共有物中所占的比例來取得轉讓的份額，這種做法實際上是對我國《公司法》第72條第三款的借鑒和適用。這種做法既合理解決權利競合問題，又實現了優先購買權的行使，更符合優先購買權設定時簡化共有關系的初衷。

【參考文獻】

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[3] 郭明瑞. 物權法實施以來疑難案例研究[M].中國法制出版社， 2011.

【作者簡介】

杜夏荷（1991—），女，漢族，河南三門峽人，單位：江西師范大學政法學院，主要研究方向：法律。