項目交付前質量管理淺談

霍清泉

摘 要：項目交付前的竣工驗收是建設工程項目建設周期的最后一道程序，又是項目管理的重要內容和終結階段的重要工作。在完成檢查工程是否符合設計文件要求和工程質量是否符合驗收標準等常規性任務的同時，如何進一步提升產品質量，提高交付率和客戶滿意度呢？

關鍵詞：質量管理；項目交付；模擬驗收

近年來，伴隨著我國城市化的進程和房地產業的迅猛發展，與房地產和百姓生活密切相關的驗房等服務業應運而生。越來越多的購房者在交付驗收時請第三方的專業驗房師陪同查驗驗收房屋。

在新情況新環境下，建設單位在項目交付前的竣工驗收中應該如何更加積極的面對相關的質量問題，贏得更多的客戶和信譽呢？組織交付前的模擬驗收是一項行之有效的方法，模擬驗收是模擬“業主視角”對房屋進行全方位的檢查。如何模擬“業主視角”呢？可以借鑒“業主”請驗房師的方法，請第三方專業驗房單位，提前模擬交付驗房，體驗檢查缺陷，然后進行合理化的整改，建設出盡可能合乎“業主眼光”中的理想產品。

引進第三方專業驗房人員進行模擬驗收的優勢在于：（1）第三方驗房公司作為專門從事驗房工作的單位，擁有專業的技術和規范的管理，驗收以國家裝飾標準、地產控制標準為準則，會更公正合理地提出項目質量缺陷；（2）第三方驗房公司為維護自身以及廠家的品牌形象，能主觀積極地提供優質服務；（3）甲方只需在模擬驗收時期對第三方驗房公司進行管理監督及做好相關協調工作，減少了人力管理等成本；（4）第三方查驗人員能更好的“以業主視角”對房屋進行全方位模擬驗收，以提升業主滿意度出發，對裝修過程中存在的問題進行檢查，確保使用功能及觀感上是滿足業主心中較滿意的狀態，確保房屋交付品質；（5）在交付前引入第三方驗房公司進行交付前的模擬驗收，并對模擬驗收過程中發現的問題整改后，能夠提高一次性收樓率，降低交付風險；（6）由第三方對驗收中發現的質量問題進行督促整改，并對相關責任單位進行整改率的考核，排除了主觀因素，以更加客觀的角度積極地去促進施工單位的整改力度，達到預期的目的。

廣州某項目在交付前引進了第三方驗房公司進行模擬驗收。模擬驗收進行3輪，每輪查驗的同時由第三方人員帶領相關責任單位對問題缺陷進行整改。

1 模擬驗收的準備工作

模擬驗收前，第三方驗房公司在進場前7天完成現場情況摸底，樣板房評估查驗，對樣板問題分析、總結，制定、確認查驗標準，模擬驗收整改考核管理制度。并與相關職能部門共同召開模擬驗收啟動會，對模擬驗收重點，制度，進行交底，明確標準，計劃及考核，確定標桿套問題及問題難度分類。

在啟動會上明確缺陷問題分類：功能類和觀感類。每類問題根據對項目交付的影響程度分別分為3級，例如觀感類問題分類如下：

一類問題：墻面裂縫地磚空鼓材料更換等問題，為無法容忍項目，有極大的群訴風險，可能成為業主拒絕收樓的直接原因，對交付產生主要影響，在交付前必須整改消除”。

二類問題：石材地磚破損斷裂需要更換構件材料等問題，影響觀感質量或收樓后的使用功能，直接影響業主滿意度，可以會成為業主群訴或拒絕收樓的誘因，對交付產生有限影響，需要交付前整改到位。

三類問題：涂刷面瑕疵柜體調試刮花修補收邊收口等問題，可現場快修整改，影響觀感質量，間接影響業主滿意度，及交付評估觀感質量，整改率需要達到90%以上。

2 模擬驗收的工作程序

模擬驗收的第三方人員分為查驗小組和整改小組分工進行查驗問題和問題整改兩項工作。

查驗小組每天按照節點計劃進行模擬驗收，查驗小組負責人按每棟樓自上而下獨立進行查驗，各樓棟平行施工。查驗小組每日查驗完成后，晚上錄入當天查驗數據，對查驗問題進行等級劃分，形成3類問題，并形成電子版模擬驗收記錄表，每日一報向各參與方匯報當天現場查驗進度、現場存在問題。

第二日，各責任單位根據發出的模擬驗收問題記錄表，安排整改。

銷項小組同時帶領整改工人進行銷項工作，由專人與整改人員建立穩定工作關系，確保銷項工作的推進。各責任單位完成整改后，報請樓棟銷項小組負責人銷項驗收，銷項小組人員根據驗收前確定的驗收標準進行驗收，合格后多方簽認模擬驗收記錄表。銷項小組同時匯報當天銷項情況及現場存在問題，當天形成整改日報，每日一報向各參與方匯報當天現場整改情況。對大批量精裝房問題進行差異化的銷項整改，有效推進銷項整改工作。

3 模擬驗收的時間安排

模擬驗收根據重要性及施工順序等安排3輪，持續60天。

第一輪模擬驗收25天完成，整改跟進循環進行，全面專項檢查，重點排查功能類缺陷。

第二輪模擬驗收25天完成；整改跟進循環進行，主要排查使用和觀感類缺陷。

第三輪模擬驗收10天完成，以掃樓形式帶領施工團隊從上至下對所有遺留問題進行現場發現，現場處理的形式，將交付前的戶均缺陷率降至最低。

4 相關措施

整改推動措施：

4.1 模擬驗收整改過程進度實時反饋

（1）模擬驗收現場微信群實時匯報。

（2）模擬驗收決策小組微信群。

（3）模擬驗收每日例會、周例會、總結會。

（4）模擬驗收日報、每日郵件銷項率及整改情況通報。

（5）風險預控、預警報告。

4.2 獎罰制度

第三方驗房公司對各責任單位的工人到崗率、問題整改銷項率等進行考核，考核不合格的責任單位根據情況作出以下處罰：在模擬驗收例會上通報警告或約談施工單位項目經理或區域負責人，同時根據情節處以不同金額的罰款，罰款用于獎勵其他整改率高的單位。

在問題查驗后的跟進方式一直是問題不能解決的關鍵因素，第三方在問題跟進上實施分層責任控制，從項目主管到驗收工程師合理分配跟進權責，把控整改因素，讓問題整改落地。

5 參與模擬驗收的各方責任

5.1 以查驗組為整改主控

問題銷項情況以查驗組銷項標準為依據，進行銷項工作，每天提交前天銷項率，反饋施工現場銷項效果，及時向各參與方反饋工作情況。

5.2 以項目部、客服為銷項工作主導

項目部落實施工人員，施工材料，客關協調并監督項目部工作落實情況，進行銷項工作的安排、調配。

5.3 以施工方為問題整改主力

施工方是整改的主力，施工方根據查驗組的要求進行整改，安排工人工作。

該項目第一批次需要交付的132套豪裝房屋在交付前的第三方模擬驗收中共查出質量缺陷問題12274項。質量缺陷問題主要集中在門窗單位，主要原因是施工過程中的成品保護不到位；裝修總包的質量缺陷則集中在石材、空鼓及墻紙問題，主要原因在于采用了天然石材進行裝修，石材本身的缺陷不易控制。經過三輪查驗整改后，缺陷問題在項目交付前整改率達到95%，在一定程度上極大的減少了交付風險。

6 結語

引進第三方模擬驗收的意義在于在項目交付前期發現控制及避免質量問題，減少質量隱患，提升工程質量，降低交付風險，實現在交付環節對產品品質的把控及風險預控。同時變被動為主動，在一定范圍內從源頭上做到了對售后維修工作掌控，提升服務質量和服務滿意度。