房價影響因素理論分析

文/霍曉平 聊城大學建筑工程學院 山東聊城 252000

房價影響因素理論分析

文/霍曉平 聊城大學建筑工程學院 山東聊城 252000

我國房地產行業隨著改革開放的大潮蓬勃發展二十多年，取得了令人矚目的成績，在國家宏觀調控及市場經濟雙重杠桿的影響下，行業競爭日趨激烈，利潤與成本的博弈無疑成為諸開發商生存的第一要義。分析房價影響因素，不僅為投資者及房屋買賣者提供參考依據，也為我國的房地產發展指明了方向。

房地產成本管理；各項費用；影響因素

隨著經濟的快速發展，我國房地產行業的競爭日趨激烈，普通居民的購房壓力并沒有隨著房地產大好發展形勢減少。目前的情況是居民收入水平跟不上房價的增長速度，隨著房價的一路飆升，低收入人群無力購房的現象逐漸成為社會問題。

本文通過對房地產開發項目的成本管理、各項費用組成及政府因素三個方面進行分析，確定影響房價的主要因素，為投資經營者提供投資決策依據，為購房者提供買房參考，為國家宏觀調控提供方向。

1　房地產開發項目的成本管理

房地產開發項目的成本是指房地產開發商為得到具有一定使用功能且具備市場價值的建筑產品而支出的所有費用的集合，具體包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費用等。房地產成本管理是項目管理的一個重要分支，包括決策階段的管理、實施階段的管理、使用階段的管理。房地產開發項目管理的內涵是自項目開始到項目完成，通過項目策劃和項目控制，使項目的費用目標、進度目標、質量目標得以實現。

根據相關文獻，并經過筆者多方收集數據、整理總結得到目前我國房地產開發項目各項費用的比例，如圖表1所示。由圖表1可知土地費用在房地產開發成本中占有不可小覷的比重，目前隨著房地產的進一步發展已引起了開發商的廣泛關注。

圖表1

2　房地產開發項目的各項費用

2.1土地費用

土地費用是指地產商為取得土地的使用權而支付的相關費用。總的來說土地費用包括土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費和城市建設配套費用。房地產開發企業取得土地的方式一般有招標、拍賣和掛牌。從全國看此部分費用占總成本的20%～50%，且近幾年有增長趨勢。

在很長一段時間內，業內人士普遍認為設計階段是房地產成本控制的主要階段，而忽略了項目決策階段的土地費用。個別開發商甚至不計成本的競拍土地，導致土地費用一路飆升，房價也隨之一路上漲，以2010年至2013年的土地購置費用（圖表2）及房價（圖表3）為例。

圖表2

圖表3

由圖表2和圖表3可知，昂貴的土地費用在房地產價格的組成中占據了越來越重要的地位，并進一步影響著逐年攀高的房價。房地產開發商應走出傳統成本控制的誤區，不僅要注重設計階段的成本管理，更應該加強項目決策階段土地費用的管理及控制，控制開發成本以便在激烈的市場競爭中獲得更多利潤及發展空間。

2.2前期工程費

前期工程費主要是指為了工程的順利進行而展開的各項工作，包括水文地質勘察、測繪、規劃、可行性研究、設計、三通一平等。此部分費用不會超過總成本的10%。

2.3建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指項目建設施工過程中產生的人工費、材料設備購置費等。從全國看此部分費用可占到總成本的30%～40%。

2.4市政公共設施費

市政公共設施費包括基礎設施建設費和公共配套設施費兩部分，其中基礎設施建設費是指開發項目在開發過程中所支出的各項基礎設施費，比如項目開發范圍內的交通、給水、給電、供氣、通訊、照明、排污等社區管網工程費和環境保護、小區綠化等的相關費用。公共配套設施費包括小區內為方便居民生活而設置的非營利性組織機構及營利性組織機構，非營利性組織機構包括居委會、派出所、小區定點醫療機構、幼兒園、中小學等。營利的組織機構包括超市、酒店、餐館、健身房、娛樂會所、銀行等。市政公共設施還包括一些獨立設施比如變配電室、公共廁所、公共健身器材等。此部分費用占總成本的10%～20%。

2.5開發間接費

開發間接費是指企業為實現開發項目順利進行的目標而付出的不能歸結于具體對象的費用，這部分費用包括管理費、貸款利息、稅費及其他費用。管理費是指房地產企業為了組織經營房地產開發項目順利展開而發生的一些費用，包括管理人員的工資、福利、補貼、保險等。貸款利息費用是指房地產開發企業由于自身資金無法滿足開發項目的支出而向銀行借貸而產生的利息，由于借貸的金額及時間不統一，故此項費用的支出也不固定，可多可少，可有可無，須結合房地產開發單位的資金實力及開發項目的大小確定。稅費包括稅收和行政性費用，房地產稅收涉及諸多相關稅種，包括營業稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、所得稅、契稅等。行政性費用主要是地方政府和各級行政機關對房地產開發企業進行的一些稅收，項目繁多且不規范，不再一一列舉。

3　政府影響因素分析

3.1金融支持

由于國家對房地產行業的政策支持，房地產行業的發展形勢被投資者看好，各銀行也看到了房地產市場的商機，爭相制定各種優惠政策吸引房地產投資者前來貸款，在各方的推動下大量資金流入房地產市場，由于大好形勢的吸引，個體或者小型組織的投資者大多以炒房、囤房的形式參與到房地產市場中，引起房價上漲，而房價上漲給房地產投資者帶了更大的利潤，引導他們做出繼續投資建設的計劃。

3.2銀行貸款

提高銀行貸款的利率，會增加房地產開發商的投資成本及投資風險，這個方法可以有效的控制資金流向的問題。同時，針對不同的收入階層制定住房貸款的相關政策，比如控制貸款成數，可以有效的控制投機倒把行為。

3.3土地收益

對于大部分地方政府，土地收益是其財政收入的支撐，但是為了控制房價，保障低收入人群的住房需求，建議政府降低對經濟適用房的土地收益，放棄對限價房的土地收益。以在土地成本方面降低房屋總造價。

3.4稅收政策

在房地產市場從開發到交易完成的不同階段設置不同的稅收種類可以起到不同的調節作用。如在已有住房的情況下繼續購買商品房時設置稅收，又或者是提高物業稅，均可以降低房屋的投資價值，抑制投機性和奢侈性的房屋需求，有利于穩定市場價格。

結語：

根據以上分析可知，房地產行業迅速發展，房價一路飆升的原因，并不完全是社會所爭議的暴利問題。在對房價的影響因素分析后可知，土地成本費用所占比重日趨增高，國家宏觀調控對房地產行業發展的指導作用，銀行方面對房地產投資的各項政策對房地產投資成本及風險的影響極大。因此房地產投資者應在投資前綜合考慮以上主要影響因素，提高前期決策階段投資判斷的準確性。同時，以上信息也可以為買房者在選擇住房類型和購買時機上提供了參考意見。

［1］趙麗麗，焦繼文.房價影響因素的灰色關聯度分析［J］.工作視點，2007，（23）：74-75.

［2］崔承穎.北京商品房房價影響因素的實證分析［J］.生產力研究，2011，（9）：78-80.

［3］洪弋浩，黃漢江.房價影響因素理論研究［J］.行業發展，2010，（2）：726

［4］徐滇慶.導致房價下跌的原因［J］.中國房地產業.2014.12

1.山東省社會科學規劃研究項目（15BGLJ02）；

2.山東省教育廳科研計劃（J08LH54）。

F302.6

A