中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資現(xiàn)狀、風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施

袁洲 何倫志

我國(guó)海外地產(chǎn)投資肇始于2004年，經(jīng)過(guò)近幾年在海外市場(chǎng)的爬滾摸打，中國(guó)房企在海外地產(chǎn)市場(chǎng)投資金額迅速增長(zhǎng)，從2008年投資總額不足7000萬(wàn)美元，迅猛上升為2015年的213.7億美元，投資總額翻了近300倍，中國(guó)資本投資海外地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)全盛時(shí)期。海外地產(chǎn)因具有總體投資價(jià)格較低、收益回報(bào)率較高的優(yōu)勢(shì)，受到來(lái)自中國(guó)房企投資者的青睞，在人民幣對(duì)美元持續(xù)走低及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格回跌的趨勢(shì)下，我國(guó)品牌房企紛紛試水轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外地產(chǎn)市場(chǎng)淘金，中國(guó)資本投資全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例越來(lái)越高，海外地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國(guó)房企未來(lái)投資焦點(diǎn)領(lǐng)域。目前，雖然中國(guó)房企在海外地產(chǎn)市場(chǎng)已取得顯著成績(jī)，成為影響全球房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的主要力量之一，但與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相比，中國(guó)房企在海外地產(chǎn)投資市場(chǎng)將面臨瞬息即變的國(guó)際匯率波動(dòng)、更為復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境、突如其來(lái)的政策法規(guī)變化以及境外地產(chǎn)投資資金的安全等風(fēng)險(xiǎn)。因此，中國(guó)房企在進(jìn)入海外地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資前，應(yīng)做好前期的風(fēng)險(xiǎn)防控工作，確保我國(guó)房企在海外地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益不斷增長(zhǎng)。

一、中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

（一）從海外地產(chǎn)投資城市看，美國(guó)門戶城市是首選

自2005年我國(guó)匯率體制改革伊始，人民幣對(duì)美元持續(xù)走強(qiáng)；但進(jìn)入2014年，我國(guó)人民幣首次對(duì)美元連續(xù)貶值，從2014年最初的最高點(diǎn)6.05貶到2015年的6.49，人民幣貶值幅度高達(dá)7%。人民幣持續(xù)貶值、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上升趨勢(shì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速步入“新常態(tài)”，而美元對(duì)人民幣持續(xù)走強(qiáng)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市核心區(qū)域的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)了美國(guó)門戶城市吸引中國(guó)房企海外投資潛力。據(jù)2016年3月30日戴德梁行發(fā)布的2015年中國(guó)對(duì)外投資市場(chǎng)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，從海外地產(chǎn)投資目的地看，美國(guó)市場(chǎng)前景廣闊，有足夠的生存空間可供中國(guó)房企嘗試進(jìn)入。美國(guó)門戶城市是中國(guó)房企海外地產(chǎn)首選投資目的地，在美國(guó)地產(chǎn)投資總額達(dá)43.7億美元，約占我國(guó)海外地產(chǎn)投資總額的近五分之一，達(dá)20.45%。其中，紐約、洛杉磯、波士頓、芝加哥和西雅圖等城市吸引中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資額約占在全美地產(chǎn)投資總額的94%，僅紐約和洛杉磯兩座城市就占據(jù)中國(guó)房企在美地產(chǎn)投資總額的87%。

（二）從海外地產(chǎn)投資國(guó)別看，歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體國(guó)家仍是主要投資對(duì)象國(guó)

據(jù)2016年3月30日戴德梁行發(fā)布的2015年中國(guó)對(duì)外投資市場(chǎng)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2015年我國(guó)海外地產(chǎn)投資創(chuàng)歷史新高，投資總額高達(dá)213.7億美元，增幅為41.5%。從海外地產(chǎn)投資國(guó)別或地區(qū)看，中國(guó)海外地產(chǎn)投資主要首選歐美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體國(guó)家或地區(qū)，其投資總額排在前十位的是：美國(guó)，中國(guó)香港、澳大利亞、馬來(lái)西亞、法國(guó)、英國(guó)、新加坡、比利時(shí)、日本和意大利。但是，隨著我國(guó)“一帶一路”國(guó)家宏偉戰(zhàn)略逐步實(shí)施，中國(guó)將計(jì)劃在10年內(nèi)向亞洲和歐洲等沿線國(guó)家經(jīng)貿(mào)合作和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域投資高達(dá)1.4萬(wàn)億美元資金，這將帶動(dòng)我國(guó)海外地產(chǎn)投資大規(guī)模增長(zhǎng)，尤其是亞洲地區(qū)的地產(chǎn)投資規(guī)模將迅速攀升，成為海外地產(chǎn)投資的后起之秀。例如，2015年，馬來(lái)西亞和中國(guó)香港分別位居中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資土地開(kāi)發(fā)資金總額前2位，與2014年相比，中國(guó)海外地產(chǎn)投資在亞洲地區(qū)投資總額增長(zhǎng)翻了近3倍。

（三）從海外地產(chǎn)投資資產(chǎn)類別看，寫字樓、土地開(kāi)發(fā)和酒店為主

據(jù)2016年3月30日戴德梁行發(fā)布的2015年中國(guó)對(duì)外投資市場(chǎng)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2015年我國(guó)海外地產(chǎn)主要投資領(lǐng)域按金額從高到低依次為：寫字樓、土地開(kāi)發(fā)、酒店、零售資產(chǎn)、住宅和工業(yè)地產(chǎn)。其中，寫字樓投資85.48億美元，約占海外地產(chǎn)投資總額的40%；土地開(kāi)發(fā)投資70.52億美元，約占海外資產(chǎn)投資總額33%；酒店投資29.92億美元，約占海外地產(chǎn)投資總額的14%；零售地產(chǎn)投資21.37億美元，約占海外地產(chǎn)投資總額的10%；住宅投資4.27億美元，約占海外地產(chǎn)投資總額的2%；工業(yè)地產(chǎn)投資2.14億美元，約占海外地產(chǎn)投資總額的1%。可見(jiàn)，我國(guó)海外地產(chǎn)投資領(lǐng)域類別主要以寫字樓為主，其次是海外土地開(kāi)發(fā)投資并呈迅速增長(zhǎng)之勢(shì)。2013年，我國(guó)海外地產(chǎn)投資基本以寫字樓市場(chǎng)為首選資產(chǎn)類別，占據(jù)整個(gè)海外地產(chǎn)投資份額的85%；到2015年，我國(guó)海外地產(chǎn)投資細(xì)分市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)大幅度變化，尤其在亞洲地區(qū)馬來(lái)西亞和中國(guó)香港地區(qū)土地開(kāi)發(fā)投資呈規(guī)模化投資趨勢(shì)。2015年，馬來(lái)西亞吸引來(lái)自中國(guó)房企海外地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)資金總額位居全球之最，高達(dá)25.2億美元；內(nèi)地投資占據(jù)中國(guó)香港土地交易投資總額的1/3和香港土地交易費(fèi)用總額的55%。2015年12月18日，隨著碧桂園在馬來(lái)西亞新山投資約385.75億美元的“森林城市”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功，標(biāo)志著中國(guó)房企向海外地產(chǎn)市場(chǎng)投資模式由嘗試性向規(guī)模性轉(zhuǎn)變。

（四）從海外地產(chǎn)投資主體性質(zhì)和種類看，國(guó)有房企和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是主力軍

據(jù)2016年3月30日戴德梁行發(fā)布的2015年中國(guó)對(duì)外投資市場(chǎng)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，參與海外地產(chǎn)投資涉及主體有民營(yíng)房企、國(guó)有房企、保險(xiǎn)公司、私募基金、高凈值人群等。2015年，我國(guó)國(guó)有房企和保險(xiǎn)公司是海外地產(chǎn)投資市場(chǎng)的主力軍，二者向海外地產(chǎn)投資規(guī)模大、總額多。2015年，我國(guó)國(guó)有房企海外地產(chǎn)投資總額已超過(guò)中國(guó)所有房企海外投資總額的一半以上，高達(dá)58.8%，其地產(chǎn)項(xiàng)目交易數(shù)量約占房企全部海外投資交易數(shù)量的1/3，達(dá)30.8%。從海外地產(chǎn)單筆投資金額看，2015年12月，我國(guó)海外地產(chǎn)單筆投資金額最大的是中國(guó)國(guó)有房企中國(guó)中鐵股份有限公司，以17.49億美元巨資投資原馬來(lái)西亞皇家空軍基地項(xiàng)目。另外，截止2015年12月底，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在海外地產(chǎn)累計(jì)投資高達(dá)60億美元，我國(guó)保險(xiǎn)公司正在通過(guò)海外買房的形式來(lái)分散財(cái)富投資風(fēng)險(xiǎn)，正逐步主導(dǎo)海外西方一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的主導(dǎo)權(quán)和定價(jià)權(quán)；2015年10筆最大海外房地產(chǎn)交易金額的6單是由中國(guó)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)購(gòu)買；其中，安邦保險(xiǎn)分別以19.5億美元、11.7億美元和4.1億美元巨資收購(gòu)曼哈頓華爾道夫酒店、倫敦Heron大廈和曼哈頓美林金融中心；中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司斥資4.2億美元買到了倫敦99 Bishops gate寫字樓，平安保險(xiǎn)投資5.06億美元購(gòu)置倫敦Tower Place寫字樓，太平洋保險(xiǎn)公司投資8.2億美元購(gòu)置Murray大街的高端住宅；中資保險(xiǎn)公司總共投資40億美元購(gòu)買海外一線城市地產(chǎn)，比2014年投資金額翻了一番。

二、中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

目前，中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資正處于熱潮之中，面臨不同幣種之間產(chǎn)生的匯率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，容易產(chǎn)生對(duì)地產(chǎn)投資者收益的吞噬和減值。假設(shè)如果人民幣對(duì)美元貶值，中國(guó)房企將耗費(fèi)更多的成本在以美元為計(jì)價(jià)單位的海外地產(chǎn)市場(chǎng)投資，導(dǎo)致其收益比貶值前的利潤(rùn)減少；如果人民幣對(duì)美元升值，中國(guó)房企在以美元為計(jì)價(jià)單位的海外地產(chǎn)市場(chǎng)投資，中國(guó)房企將消耗更少的資金在海外地產(chǎn)市場(chǎng)投資而獲取更多的地產(chǎn)利潤(rùn)。隨著中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資的速度加快，一些剛試水海外地產(chǎn)投資市場(chǎng)的缺乏投資經(jīng)驗(yàn)的房企，對(duì)海外投資目的地貨幣匯率政策預(yù)估不到位并沒(méi)有做好對(duì)沖匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和規(guī)避措施，一旦貨幣匯率發(fā)生較大變動(dòng)，將產(chǎn)生不可小覷的利潤(rùn)損失。不同貨幣之間的匯率風(fēng)險(xiǎn)是海外地產(chǎn)投資房企在日常經(jīng)營(yíng)和管理中，因幣種不同轉(zhuǎn)換和期限的錯(cuò)位而導(dǎo)致核算利潤(rùn)損失產(chǎn)生。例如，2014年初，一家中國(guó)著名的房地產(chǎn)房企投資美國(guó)某一地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)簽訂地產(chǎn)購(gòu)置合同的人民幣對(duì)美元匯率是1：6.05，到中國(guó)房企履行地產(chǎn)投資項(xiàng)目合同時(shí)，人民幣對(duì)美元匯率為1：6.09，此時(shí)人民幣貶值、美元出現(xiàn)升值，中國(guó)房企今后收到地產(chǎn)項(xiàng)目貨款時(shí)就會(huì)因人民幣貶值而出現(xiàn)美元收益減少。

（二）市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)劇烈波動(dòng)是中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資的一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)因素。2008年，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)波及全球，對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生嚴(yán)重影響，引起地產(chǎn)價(jià)格大幅跌落。在美國(guó)，金融危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)價(jià)格總體價(jià)格跌幅超過(guò)30%-60%。更為嚴(yán)重的是那些無(wú)法售出的海景房，其價(jià)格跌落讓人大跌眼鏡。例如美國(guó)佛羅里達(dá)州的原價(jià)高達(dá)170萬(wàn)美元的海景房降至5萬(wàn)美元仍無(wú)需求市場(chǎng)，引起極大的房地產(chǎn)泡沫。恰恰相反，國(guó)際金融危機(jī)后，我國(guó)中央政府實(shí)施“4萬(wàn)億人民幣投資計(jì)劃”，使得大部分資金投入到以房地產(chǎn)、鐵路、公路等高利潤(rùn)項(xiàng)目之中，造成房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲，到2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格才出現(xiàn)回落，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，一直上漲的房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)，中國(guó)內(nèi)地房企紛紛轉(zhuǎn)向海外地產(chǎn)市場(chǎng)，但海外地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境有著較大區(qū)別。到目前為止，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的周期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律還未透徹，更別說(shuō)更為復(fù)雜和更具有挑戰(zhàn)性的海外地產(chǎn)投資市場(chǎng)環(huán)境，房企和個(gè)人投資者對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律更是毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)可言。一旦我國(guó)房企貿(mào)然進(jìn)軍海外地產(chǎn)市場(chǎng)投資，將面臨復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

（三）政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

海外地產(chǎn)投資面臨的國(guó)際法律制度環(huán)境紛繁復(fù)雜，涉及各種法律和政策。甚至某些國(guó)家由于意識(shí)形態(tài)、民族主義或政治考量等因素，對(duì)中國(guó)海外地產(chǎn)投資設(shè)置政策法規(guī)障礙。中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資稍有不慎，就會(huì)陷入投資目的地國(guó)的政策法規(guī)窘境，因違反當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)政策而導(dǎo)致投資失敗。例如，2013年4月，中國(guó)房企藍(lán)鼎集團(tuán)在韓國(guó)濟(jì)州投資開(kāi)發(fā)“神話歷史公園”度假村項(xiàng)目，與韓國(guó)濟(jì)州度假村項(xiàng)目東道主已簽署了大規(guī)模開(kāi)發(fā)投資協(xié)議備忘錄，因濟(jì)州道政府某些官員擔(dān)憂中國(guó)房企投資濟(jì)州“神話歷史公園”度假村項(xiàng)目有可能成為未來(lái)的“中國(guó)城”，要求政府對(duì)已經(jīng)獲得批準(zhǔn)但未開(kāi)工建設(shè)的大項(xiàng)目提出新的規(guī)則，要求政府不斷提高外國(guó)居民通過(guò)購(gòu)買濟(jì)州地產(chǎn)而獲得永久居住權(quán)的門檻條件，以防止外國(guó)居民大批移民韓國(guó)濟(jì)州。這一政策變化使得原定于2014年6月24日開(kāi)工建設(shè)的“神話歷史公園”度假村項(xiàng)目被叫停，造成中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。韓國(guó)濟(jì)州道地產(chǎn)投資環(huán)境突然收緊，對(duì)中國(guó)房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一次重大考驗(yàn)，也為中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資預(yù)防政策法規(guī)變化敲響警鐘。

（四）資產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)

2014年年初，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格幾經(jīng)多年的飆漲之后已進(jìn)入停滯，昔日的輝煌年代已不復(fù)存在。但受到國(guó)外地產(chǎn)投資的高回報(bào)率、可觀的租金利潤(rùn)、優(yōu)化資產(chǎn)組合配置、國(guó)外地產(chǎn)投資門檻低、利用匯率波動(dòng)提升投資回報(bào)等因素的驅(qū)動(dòng)，中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資正積極“走出去”向海外進(jìn)軍，使中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資遍布全球，尤其是歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體國(guó)家和亞洲新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體國(guó)家。鑒于海外地產(chǎn)置業(yè)的強(qiáng)大需求拉力和國(guó)內(nèi)房企的強(qiáng)大資本輸出亟需向海外尋找市場(chǎng)的推力，中國(guó)房企紛紛走出國(guó)門，從開(kāi)始的試水轉(zhuǎn)向大規(guī)模開(kāi)發(fā)投資階段。自2013年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)巨頭綠地、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、中建等大型房企，已在海外投資多起大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，其投資規(guī)模總額已高達(dá)上百億美元，不僅投資于傳統(tǒng)的歐美發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且還投資于亞洲等新興房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是隨著我國(guó)“一帶一路”戰(zhàn)略的逐步推進(jìn)，我國(guó)房企將進(jìn)入沿線國(guó)家進(jìn)行大規(guī)模資本輸出和投資。高收益伴隨高風(fēng)險(xiǎn)。雖然國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相較于我國(guó)而言相對(duì)成熟，但由于各國(guó)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、法律法規(guī)政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等各不相同，在海外投資涉及金額規(guī)模龐大，動(dòng)輒上百萬(wàn)美元甚至上百億美元，其投資后的地產(chǎn)稅費(fèi)管理、利率波動(dòng)等衍生的資產(chǎn)安全問(wèn)題值得關(guān)注，謹(jǐn)慎防范資產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。

三、規(guī)避海外地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）內(nèi)部財(cái)務(wù)策略和外部衍生工具相結(jié)合，規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)

雖然中國(guó)房企在海外地產(chǎn)投資市場(chǎng)所遇到的匯率風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)自行消除，但可以采取內(nèi)外部相結(jié)合的方法對(duì)匯率風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避或?qū)_。一方面，從內(nèi)部房企財(cái)務(wù)策略角度講，中國(guó)房企在財(cái)務(wù)管理中要貫徹執(zhí)行“收支和資產(chǎn)負(fù)債幣種相匹配”原則，規(guī)避和對(duì)沖外幣波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)在海外地產(chǎn)投資目的地國(guó)家貨幣出現(xiàn)劇烈波動(dòng)時(shí)，中國(guó)房企應(yīng)積極主動(dòng)采取“收入和資產(chǎn)硬貨幣、支出和負(fù)債軟貨幣”的規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)策略，甚至可以獲得匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)收益。以我國(guó)房企投資俄羅斯地產(chǎn)為例，2014年俄羅斯法定貨幣盧布對(duì)美元嚴(yán)重貶值，貶值幅度高達(dá)50%，這使得我國(guó)房企在俄羅斯地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨巨大的匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。為防止匯率波動(dòng)導(dǎo)致的利潤(rùn)損失，中國(guó)海外地產(chǎn)房企應(yīng)通過(guò)對(duì)外銷售以美元或人民幣結(jié)算，對(duì)外購(gòu)置建材原料以盧布結(jié)算，實(shí)行資產(chǎn)外幣化和負(fù)債本幣化的財(cái)務(wù)制度安排，盡可能減少或規(guī)避匯率波動(dòng)匯兌風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，從外部衍生工具角度講，外匯衍生品種主要包括外匯遠(yuǎn)期、期貨、掉期和期權(quán)四大工具。目前，中國(guó)已推出除人民幣期貨產(chǎn)品之外的三大人民幣衍生品工具，相對(duì)于發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)，人民幣衍生工具相對(duì)比較缺乏，品種少且規(guī)模小。隨著我國(guó)海外地產(chǎn)等資本項(xiàng)目的加速開(kāi)放，人民幣匯率形成機(jī)制更加完善，利用人民幣衍生工具對(duì)沖或規(guī)避地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的措施將更加廣泛。

（二）熟悉商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境，化解市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)初次進(jìn)軍海外地產(chǎn)市場(chǎng)的中國(guó)房企而言，其面臨與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)截然不同的商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境。中國(guó)房企在投資海外地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，勢(shì)必會(huì)遇到投資目的地商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)模式、規(guī)則等商業(yè)環(huán)境因素所帶來(lái)的挑戰(zhàn)。中國(guó)房企在進(jìn)入海外地產(chǎn)市場(chǎng)后，要及時(shí)了解地產(chǎn)市場(chǎng)投資地的商業(yè)環(huán)境和運(yùn)轉(zhuǎn)模式。在投資目的地商業(yè)環(huán)境方面，中國(guó)房企要了解當(dāng)?shù)貎?yōu)惠財(cái)政、金融和稅收政策支持何種類型的房地產(chǎn)投資情況；在投資目的地商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)模式方面，中國(guó)房企要了解地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等運(yùn)轉(zhuǎn)模式，熟悉投資目的地地產(chǎn)市場(chǎng)行情，爭(zhēng)取在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議、資產(chǎn)管理協(xié)議以及地產(chǎn)租賃代理協(xié)議談判中獲取優(yōu)勢(shì)。另外，化解市場(chǎng)環(huán)境最為便捷的方法是在投資地尋找合作伙伴，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐耐顿Y合作伙伴熟悉當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)則、地產(chǎn)法律法規(guī)政策等優(yōu)勢(shì)，可以彌補(bǔ)中國(guó)房企在海外投資的軟實(shí)力不足，與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)投資商實(shí)現(xiàn)合作共贏。比如，國(guó)內(nèi)房企巨頭萬(wàn)科在美國(guó)舊金山的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于同舊金山大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鐵獅門合作。

（三）熟悉地產(chǎn)投資規(guī)則，預(yù)防政策風(fēng)險(xiǎn)

韓國(guó)濟(jì)州“神話歷史公園”度假村項(xiàng)目的暫停，為中國(guó)房企在海外投資遭遇突如其來(lái)的政策變化發(fā)揮了警示作用。對(duì)海外投資地產(chǎn)的房企來(lái)說(shuō)，投資目的地政府可能由于受到某些因素的影響而制定朝令夕改的政策法規(guī)，使得中國(guó)房企在海外地產(chǎn)投資面臨不可預(yù)見(jiàn)和不確定性的政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。在海外地產(chǎn)投資領(lǐng)域面臨不可預(yù)見(jiàn)的游戲規(guī)則變化，中國(guó)房企應(yīng)以積極的心態(tài)做好調(diào)整，將其視為海外投資的常態(tài)，主動(dòng)出擊和做好投資前準(zhǔn)備工作，充分了解和熟悉當(dāng)?shù)赝顿Y政策法規(guī)。一旦中國(guó)房企對(duì)海外投資地產(chǎn)目的地政策法規(guī)及特殊領(lǐng)域的政策感到陌生，將對(duì)中國(guó)房企海外地產(chǎn)投資帶來(lái)嚴(yán)重的“水土不服”而造成重大經(jīng)濟(jì)損失，這將不利于中國(guó)海外地產(chǎn)投資發(fā)展。因此，中國(guó)房企在海外投資之前，要熟悉當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)和預(yù)估可能出現(xiàn)的政策變化，了解投資目的地一些特殊支撐產(chǎn)業(yè)、稅收和金融政策，聘請(qǐng)投資目的地專注地產(chǎn)領(lǐng)域的律師、稅務(wù)師、產(chǎn)權(quán)梳理、資產(chǎn)保全等高級(jí)咨詢和服務(wù)人才，彌補(bǔ)自身房企在海外投資的“軟實(shí)力”的不足，以規(guī)避政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）多元化領(lǐng)域投資，分散資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

2015年，我國(guó)房企海外地產(chǎn)投資主要集中寫字樓、土地開(kāi)發(fā)、酒店、零售資產(chǎn)、住宅和工業(yè)地產(chǎn)等六個(gè)領(lǐng)域，各自約占我國(guó)海外地產(chǎn)投資總額比例的40%、33%、14%、10%、2%和1%。可見(jiàn)，我國(guó)海外地產(chǎn)投資主要關(guān)注寫字樓和土地開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，二者投資金額總和高達(dá)156億美元，約占我國(guó)全年海外地產(chǎn)投資總額的73%。而且，各國(guó)地產(chǎn)投資規(guī)則、市場(chǎng)環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等各不相同，其所產(chǎn)生的投資后資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題復(fù)雜，由于地產(chǎn)投資涉及金額巨大，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題而產(chǎn)生資金損失是巨大的。為了規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，分散集中投資寫字樓和土地開(kāi)發(fā)等地產(chǎn)項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房企可以采取多元化投資、全球化資產(chǎn)配置等策略，以期提高海外資產(chǎn)配置效率和資產(chǎn)投資安全。一方面，多元化投資，注重工業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)投資。在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)地產(chǎn)是一種發(fā)展成熟的業(yè)態(tài)，其投資規(guī)模小、購(gòu)置總價(jià)低且回報(bào)率高，是今后我國(guó)房企在海外地產(chǎn)投資的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。另一方面，轉(zhuǎn)向主要門戶之外的二線城市投資。隨著美國(guó)、英國(guó)和澳大利亞等主要門戶城市的地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，我國(guó)房企應(yīng)將投資目光轉(zhuǎn)向其他具有投資潛力的海外發(fā)達(dá)國(guó)家二線城市地產(chǎn)項(xiàng)目；例如，美國(guó)波士頓，英國(guó)曼徹斯特，澳大利亞珀斯等城市。

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