房地產去庫存與金融風險的思考

陳慧諭

摘要：近日，中央經濟工作會議將房地產去庫存政策列入2016年主要經濟任務之一，使之成為民眾熱點話題。政策已經落實，必然在未來，去庫存的實施路徑成為重點，那么是否會真正惠及到民眾百姓，是否會衍生額外金融風險。本文在分析房地產金融行業大背景下，考慮去庫存政策提出對金融風險的影響，表明要謹防去庫存政策引發額外金融風險，并作出相應的政策實施路徑建議。

關鍵詞：去庫存；金融風險；投機性需求

2015年底，中央的經濟工作為房地產去庫存政策埋下伏筆，而且政府的工作報告中也多次強調此項政策的重要性，并提出要“因城施策”。2016年初由于一二線房價上漲過快的現象，3月兩會中再次使去庫存政策成為政協委員的熱議話題。因此，明確其去庫存的重要性，關鍵還是要看其實施路徑的選擇，去庫存是否真正能惠及到百姓，是否能有效分散房地產金融風險，還是會衍生額外金融風險，值得學者深思。

1“去庫存”政策提出背景

2015年，房地產業仍延續2014年調整回落的態勢，實體經濟處于不景氣狀態。按照國家統計局的數據，截至2015年底每個月住房待銷面積同比呈增長態勢。這就意味著房地產業在受個方面因素影響下，市場已經出現‘供過于求”的場面，而且房地產業本身為建設周期長、前期投資多的行業，主要依賴銀行等金融機構的貸款支持。存量的增多，不僅對房地產業發展不利，無法售出導致行業不景氣，更是對金融機構金融風險的挑戰。高庫存對實體經濟產生了負面影響。

2015年底至2016年兩會，去庫存政策應聲而出，成為中央部署未來五大經濟任務之一。在十三五規劃當中，中央明確提出未來經濟保持中高速發展。那么，作為中國金融業影響巨大的房地產行業必須在未來做出相應改革，通過去庫存政策來優化房地產供給側結構，從而帶動實體經濟發展。

2去庫存對金融風險的影響

房地產業是金融領域的龍頭老大，其良好發展能夠給金融市場注射一支定心劑。而如今，潛在的交集性金融風險隱藏于房地產高庫存背后讓我們不得不重視。地產行業的經濟下滑，不僅對其上下游的固定資產投資，如水泥鋼筋等增速的影響，而且其波及眾多個行業領域，如建筑業、銀行業以及眾籌融資背后潛在的風險。建房買材料等都需從銀行融資，而居民儲戶購房也需從銀行貸款，若不去庫存，那么這部分滯留資金將無法收回，且大大縮水，從而引發房地產金融危機。因此，去庫存能有效分散房地產金融風險。

倘若去庫存實施路徑選擇錯誤，必將引發新的金融風險。由于中央政策的引導性，短時間內一二線城市再次將關注點放于地產，使得房地產熱景象重演。據統計，春節過后上海豪宅再次被搶售一空，深圳房價也小幅上漲。這種由開發商、投機者炒作房價的行為使得政策違背初衷，沒有將房地產引入正規運行渠道。而投機者利用高杠桿、眾籌等配資，不惜血本再次砸入房市，會加大因住房價格虛高而形成泡沫的可能性，很容易再次衍生金融風險。因此，政策的導向性必須正確，謹防額外金融風險的發生。

3實施路徑的政策建議

3.1去庫存力度要與城市發展水平相匹配

縱觀去庫存政策被中央提出后，各地政府都紛紛采取措施推動政策落實。但針對不同經濟水平的城市，政府應當區別對待，即去庫存的實施力度要與城市發展水平相匹配。近期，北上廣深等一線城市房價再次上漲，而三四線城市房地產業動靜不大，主要原因2--是一線城市人口流動規模較大，而三四線城市流入人口少，對房地產需求較小。若單純推動房地產需求側，去庫存政策只能維持短暫時間。因此，必須時時測度城市人口規模以及其經濟水平，改善房地產供給結構，如暫緩商品房的增建、改造經濟適用房等，以補償費用或公積金房貸等來刺激流動人口的購房需求。

3.2避免房地產投機性套利活動

政府實施去庫存政策的同時，要謹防房地產機構或個人投資者的投機套利活動。中央之所以提出去庫存政策，是想讓房地產業在盤活存量的同時行業發展趨于穩定健康，但若出現機構或投資者的投機性購房行為，短期中炒作買賣會浪費房地產存量的合理配置，且其中會再次哄抬房價，衍生房地產金融泡沫。金融機構應當加強監管，引導房地產機構從事良性經營，杜絕場外配資或利用高杠桿來投機套利。

3.3加快稅法體制改革

去庫存政策實施主要在于拉動農民工等流動人口以及低收入居民的住房需求，但因其本身經濟水平較低，政府應當給予住房購買的相應扶持政策，而稅收優惠政策恰好可以起到區別對待作用。通過減免房產稅、營業稅等，既能鼓勵房地產行業增建經濟適用房、廉租房等，減少樓房改建增建成本，拉動房地產企業的去庫存積極性，又可以鼓勵低收入群體購房需求，降低其購買成本，達到盤活地產存量進而將資金配置于實體經濟中的目的。

3.4提高公共財政預算支出

房地產的高庫存量不能僅落實于居民儲戶的消化，政府部門應當承擔部分產量的消化。在減少商品房、保障房等，增加經濟適用房同時，居民儲戶是經濟運行的主力軍，各級政府也應積極購置存量。開發商部分建造于優良地段或無法解決的庫存房產，政府可購置于建設城市基礎設施。通過提高公共財政預算支出，政府可將房屋改建為城市公共服務等設施，完善城市基礎建設。既能有效解決去庫存問題，又能使城市居民福利指數提升，提高城市發展水平且多項城市建設可能會增加公共財政的收入。