物業小區停車位權屬糾紛的解決

金釗

[摘 要] 小區停車位已經成為物業小區必不可缺的一部分，但在實踐中有許多由小區停車位所引發的權屬糾紛。對此，文章結合相關案例進行了分析。

[關鍵詞] 小區停車位；權屬糾紛；建筑物區分所有權

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2016.28.247

1 小區停車位權屬糾紛案例

南京的李先生等多名業主購買了由星漢公司開發的星漢城市花園小區。在向業主銷售的過程中開發商承諾該小區配建地下車位供業主使用。在小區建成入住以后，業主們發現只有購買停車位才能享有車位的使用權。業主委員會也多次和開發商進行溝通，主張小區地下停車位是小區的共有設施，應當屬于全體業主共有，要求開發商把車位的使用權還給業主，對于業主委員會的主張開發商表示反對。在2003年6月，該小區的業主委員會向南京市鼓樓區人民法院提起訴訟，請求法院判決該小區停車位的使用、收益、占有、處分的權利歸全體業主所有。經法院審理查明，在1998年星漢公司申報工程時，南京市規劃局要求該小區應當配建停車位。并且，該小區的國有土地使用權證上明確記載該小區的“分攤面積”和“使用權面積”都是7697.6平方米。鼓樓區法院認為，首先，按照設計規范的要求，小區的車位應當交付給業主們共同使用。并且，根據地上建筑物與土地使用權不能相互分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權即為該小區業主享有，因此，開發商不再享有該土地上建筑物的所有權和支配權。其次，根據《江蘇省商品房價格管理規定》，附屬公共配套設施費是商品房成本的構成部分，未經物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房成本的事實應予認定，被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。最后，根據《江蘇省物業管理條例》，配套使用的附屬設施、附屬設備、公用部位屬全體業主所有，且被告也未按規定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建筑面積未分攤給業主而有權另行處分的理由也不能成立。據此，2003年12月11日法院當庭做出一審判決：被告江蘇星漢置業有限公司于判決生效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業主委員會管理，并由星漢城市花園全體業主享有該地下停車庫的權益。

2 關于小區停車位權屬糾紛的分析

本案宣判時，我國《物權法》并沒有發布，當時的立法還是相對欠缺的，這起案例也成了全國第一個由法院判決確認歸業主共有的案例。因為建筑物享有正當的國有土地使用權，它為小區業主區分所有權提供了正當的權源，所有業主基于房屋買賣合同關系同時享有物業小區內的車位所占土地的使用權。根據“地隨房走”的原則，商品房售出以后，商品房所在小區的土地使用權自然而然就歸業主共有。并且在小區的國有土地使用證中明確規定了小區的使用權面積與分攤面積一致，這就更能確定小區的車位屬于業主共有。通過《物權法》第74條的規定我們可以得知，無論是法律的規定還是約定，小區內的車位應當屬于配套設施，而“配套設施產權屬于全體業主所有”，那么小區的車位就應當歸業主共有，開發商不應當將業主共有的車位進行二次銷售，應當將車位的使用權歸還給業主。星漢公司違反合同制的約定，沒有無條件地履行自己應有的義務，造成了很多共有權人不能行使共有權利的情況，辜負了業主歸其的信任，侵害了區分共有權人的合法權利。

筆者認為，業主在與開發商進行房屋買賣交易時，一般是處于一個相對于弱勢的地位，沒有與開發商進行合理周璇的余地。由于我國《物權法》第74條有關于小區停車位的規定太過于籠統，只起到了原則性的作用，在實踐中保障廣大業主的合法權益時常常會遇到瓶頸。

3 對地面停車位權屬及費用分攤的分析

地面停車位是經過城市規劃行政主管部門發出的規劃許可證批準后，在商品房物業小區內的地面上直接設立的停車設施，或是雖未經規劃，在商品房物業小區內設置的臨時停車設施。小區中的地面停車位一般都是設置在小區內的土地表面上，而這些土地表面的使用權是歸區分所有權人共有的，那么地面停車的實際產權性質就是土地使用權。而業主們按照房屋單元按份擁有小區土地的使用權，所以，停車位的產權應當是小區內業主共同擁有的。小區地面停車位的本質屬性決定，其利用的空間一般都是小區內的空白地表空間，業主基本不需要分攤小區內地面停車位的建造費用。

這一類型的停車位所用的空間是小區內業主的土地，那么想要在地面停車位上收取一定的停車費用應當包括以下兩種費用：第一，土地租金收入，這筆收入應當歸全體業主共有；第二，車輛看管費用，該筆費用應當歸提供看管服務的物業公司或開發商所有。但不管是物業公司還是開發商都不能擅自在物業小區內的共有道路上設置地面停車位，如果物業公司開發經過業主大會許可并由業主委員會同意，并且和業主們約定好設置停車位獲得利益分配問題的情況下，物業公司或開發商才可以在共有部分設置停車位。雖然，物業公司為全體業主提供服務，但實際上它與業主們的關系是委托代理關系。物業對地面停車費用的收取，實際是代理全體業主進行的，這筆費用應當歸全體業主共有，并應當作為物業管理費用應用到物業公司對小區管理中。

4 對地下停車位權屬及費用分攤的分析

地下停車位是開發商利用土地空間使用權，在建筑的地下空間建造的車位。地下空間并不是依附于地上建筑物存在的，其是相對獨立的空間。為了能夠加大土地的利用率開發商都會參照一定比例建造小區內的停車位，有時還對超出核定的車位數量多建造車位。這些超出比例的車位，大多數都是用了建筑物的地下空間。核定比例范圍內的配套車位為地上的建筑物進行配套服務，方便小區內業主停車。而超出核定比例的車位很多時候不僅可以滿足小區內業主的停車需求，同時還可以滿足小區周圍的其他小區、單位的停車需求，進行獨立經營并獲得不錯的收益。但是這些車位在建筑規劃中之規劃了其功能性，而關于車位的權屬問題并沒有規定。地下停車位的建立需要開發商付出很多的費用，所以其權利歸屬者應當是小區開發企業。

在現實生活中開發商一般先是將所有的地下車庫發包給物業公司，物業公司再對發包來的車位向停車的業主進行收費。這種模式本質上就是開發商把建造地下車庫的成本轉嫁給物業公司，而物業公司再將這一成本分攤給使用車位的業主。雖然，這種模式看起來十分的公平，但也存在很多的問題。第一，開發商可能已經把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本內，這一成本在出售房屋時已經分攤到業主的身上，而之后使用車位的業主再一次分攤了這一成本，造成重復分攤的現象。第二，物業對使用停車位的收費標準不好確定，小區內有多少業主需要車位開發商在建造車位時并不知 情，車位可能會發生大量空置，也可能供不應求，造成物業的收費標準不合理的現象。所以，對于開發商把地下車位發包給物業公司的情形，應當予以限制，避免業主的權利受到侵害。

筆者認為，可以采用把車位建造的成本加入總建筑成本內，提高專有部分建筑面積的單價，該項費用由全體業主承擔。對于這樣的解決模式可能有人會提出來兩點質疑：第一，這會提高小區內房產的銷售價格；第二，小區內有很多不需要使用車位的業主承擔這一費用，十分的不合理。筆者認為，小區地下車位作為配套設施能給小區業主提供很多的方便之處。購買房屋在中國人眼中基本上可以算是人生中的一件大事，并不會草率地做出決定。購房者既然選擇去當帶有公用地下車位小區的業主，就要為自己的選擇負責，其承擔較高的購房費用的同時，能獲得與之費用相匹配的地下車位使用權。對于沒有購買車輛的業主，雖然其分擔了該地下車庫的建造費用，但是隨著時間的推移、經濟水平的提高，可能在未來的多少年內汽車就得到了普及，其也會使用停車位，假如沒有車的業主生活在一個沒有停車位或者車位全部出售的小區，其買車后的停車問題很難得到有效的解決。筆者認為，任何事物都沒有絕對的公平，而相對的公平常常都會得到共贏的效果，所以把小區地下車位建造的成本由全體業主分攤的解決模式絕對是可行的。