學區房溢價說明不缺教育資源

葉檀

學區房溢價日本有，美國有，只要在30%的范圍內，說明教育差別市場認為不嚴重，如果溢價極高，一定是哪兒出了偏差。

對中國優質教育資源稀缺的衡量單位，不是師生比等數據，更直觀的是學區房。

學區房與非學區房的差價每年不一樣，但只要有學區，就有學區房溢價，在中國目前的教育環境下，學區房算是相對公平、成本低廉的辦法。

2012年7月20日大公網上發布《北京市海淀區學區房現狀》的分析文章，指出北京市海淀區四環內的兩棟樓房僅相距20多米，隔著一道鐵柵欄和樹木，都建于1988年，建筑風格和樓層結構完全相同。在二手房交易市場上價格卻有天壤之別。中關村東南小區927號樓單價3.8萬，大泥灣小區市場價大約在3萬，價格相差27%左右。

學區房溢價來自于就近入學的政策，本身是為了公平，擺脫按價擇校、貧富分區。但經濟學起碼的供需理論起了作用，只要是稀缺資源，就一定會表現在溢價上，不是這個人得利，就是那個人得利。如果花錢擇校，是學校得利，如果是劃區就近上學，恰巧手上有學區房的人得利，只不過這個運氣就像中頭彩一樣不可捉摸。這也像拆遷一樣，被拆遷的住戶如同中了頭獎，得到拆遷款補償。

去年12月9日，騰訊財經發表《多市學區房溢價超50%》的文章，指出政策直接催動學區房熱潮。2014年2月份，政策要求19個大城市2015年全部就近入學，即4個直轄市、5個計劃單列市以及10個副省級省會城市（沈陽、長春、哈爾濱、南京、杭州、濟南、武漢、廣州、成都、西安），當年學區房搜索熱度直線上升。

去年底，學區房溢價最高的城市是天津、深圳、蘇州及南京，均超過50%。接下來是杭州、北京、武漢、成都、廣州、上海、重慶，北京作為學區房問題最突出的城市，學區房的溢價在30%左右，位于中游。

學區房溢價高的地區未必房價最高，原因各不相同，深圳是移民多，重慶是好的教育資源少，另一些城市通過不給入學的方式驅趕了部分學生，如北京，很多北漂的孩子辦不全證，年紀小小就得離開父母，到河北衡水等地方就讀。

有些開發商自己創造緩解稀缺資源的辦法，比如要建一大片住宅小區，會就近規劃小學、中學，邀請質地優良的小學來建立分校，一些民間辦的的雙語學校，口碑好的往往供不應求，家長勒緊褲腰也要供孩子上學。

學區房瘋狂溢價的背后是，中國不缺教育資源。

很多人一定不同意，這怎么可能？教育投資占GDP的比重，2013年年初時任財政部長謝旭人在全國財政工作會議上宣布，“國家財政性教育經費支出占國內生產總值的比重達到4%。”這在第三世界里可不算差，尤其是在基數低的背景下。

師生比算是趕上了發達國家的水平。教育部網站統計數據顯示，從1993年普通小學師生比為22.37：1，最高的是1997年是24.16：1，到了2014年為16.78：1。

美國情況各州不同，參照數據對比，加州1到8年級，大約是22到25人之間，私立學校師生比更高。我們師生比比美國加州公立學校還強。但筆者到鄉村縣里稍好的初中，看到的是60、70人一個班，去年5月，江蘇省教育廳公布，根據江蘇省政府辦公廳印發的《江蘇省義務教育學校辦學標準（試行）》，明確義務教育階段學校實行標準班額辦學，小學班額不超過45人，初中班額不超過50人，學區房溢價還是這么高，這是怎么回事？

有個從中國到美國卡內基梅隆大學的訪問學者表示，看教師的周課時量，中國的教師只有13學時，美國的教師有25學時。中國教師上大課，美國教師趕場子，人家教師在小班級的周轉率高。美國教師隊伍閑人少，“我女兒在美國私立高中讀書，沒有黨團女工等委和副校長及各個處長，教師閑置的少了，平均數就會發生變化”。

在教育部網站里隨便一搜，這兩年最多的新聞是，“國家教育督導檢查組對某某省縣（區）義務教育均衡發展督導檢查反饋意見”，上面忙著督導，下面在忙各種各樣的匯報，從小學到中學，教師應付檢查的壓力比美國不知大多少。

為了改變學區房溢價，教育部在督導，截至2015年年底，全國一共有1302個區（縣、市）通過義務教育均衡發展督導評估認定，完成2015年目標的68%，完成2020年目標的47%。目前，上海、北京、天津、江蘇、浙江所有縣級單位均通過認定。

按理來說，京滬沒有學區房溢價了吧，可事實上還有。隨著二胎時代來臨，周轉率下降，學區房成本更高。不要想取消學區房，建立烏托邦那不現實，學區房溢價日本有，美國有，只要在30%的范圍內，說明教育差別市場認為不嚴重，如果溢價極高，一定是哪兒出了偏差。