信達地產何以成為“地王”

冉學東

信達作為國有金融企業下屬的一家房地產公司，有著“國”字頭的擔保，有著金融業的輸血，持續制造地王也不足為奇。

近日，信達地產以58.05億元總價奪得上海寶山區顧村一地塊再次制造地王，成為輿論熱議的焦點。該地塊溢價超過303%，刷新今年上海土地市場溢價率紀錄。該地塊樓板價為36962元/平方米，但如果剔除保障房、自持商業面積計算，實際可售商品住宅部分的樓板價已高達4.8萬元/平方米。業內普遍測算，若加上建安、稅收等一系列成本，該項目建成后的銷售價格將突破7萬元/平方米。

其實，這不是今年信達地產第一次制造地王，有媒體統計，2015年7月至今，信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王以及上海顧村地王，從而讓信達地產成為名副其實的“地王”。

而根據《證券時報》報道，按照規劃，在區域布局中，信達擬重點關注經濟強市與人口導入城市，逐步形成“3+2+X”布局，“3”指長三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指長江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群內的二線和區域中心城市。這樣看來，信達將觸角伸向了所有的區域核心城市。

輿論關注的是這個公司的背景，它的母公司信達資產管理公司隸屬于財政部，但筆者更關注的是其業務模式，信達作為四大資產管理公司之一，是在1999年建立的對口處置建設銀行不良資產管理的資產管理公司，事實上就是從建設銀行內部剝離的一個公司。

不良資產處置的情況媒體說得太多了，筆者不想多說，那輪不良資產處置給信達留下最大的成果是其許多地產都是爛尾樓、基建項目和土地，這些資產在此后的經濟復蘇中成為香餑餑，地產價值不知道翻了多少倍，這讓信達資產在四大資產管理公司中賺錢最多，也最早進行股份制改造，并最早在香港上市。信達資產目前已經成為攫取了諸多金融牌照的全牌照的金融控股公司，而地產方面目前更是如此生猛，讓人很是吃驚。

信達如此頻繁拿地，主要是由于其手中有這巨額的低成本資金，2015年成功發行5年期中期票據30億元。此后，2016年公司發行了30億元公開發行公司債券和80億元非公開發行公司債券均通過監管機構審批。公開發行的公司債票面利率為5.56%，期限3年。

還有一個原因也許是在不良資產處置中輕易嘗到的甜頭實在難以割舍。在資產管理公司清收的不良資產中，房地產是最主要的資產，信達上市時，信達持有的不良貸款60.4%為房地產業。這些不良資產一般是商業銀行的債權，非銀行金融企業的產品，比如信托產品。還包括一些實業債權，比如房地產公司的應收賬款，以及以房地產作為抵押的其他貸款及應收賬款。

有統計顯示，從2011年初至2012年5月，到期的房地產信托產品本金共超過1000億元，其中AMC接盤規模已經高達300億元。這被外界質疑為資產管理公司為影子銀行輸送流動性，干擾國家宏觀調控政策，因此監管層下發《金融資產管理公司收購信托公司不良資產業務指引》，對該業務進行規范。而事后來看，由于房地產的持續飆升，這些資產都成為優質資產，讓資產管理公司狠賺一筆。

信達還有一個非常受外界質疑的角色是，因為其控股股東是一家由資產管理公司成長而來的金融控股集團，它旗下金融牌照涵蓋證券、期貨、信托、融資租賃、基金管理、保險、投資及地產等。包括信達證券99.27%股權、幸福人壽保險51.78%股權、信達財險51%股權、信達澳銀基金公司54%股權、信達金融租賃公司98.7%股權、金谷信托92.29%股權、西安銀行24.33%股權。此外，其非金融子公司還有信達投資、中潤經濟發展、華建國際集團、匯達資產托管等公司。這導致其在融資以及資金成本方面具有其他企業無法比擬的優勢，該公司在處置不良資產時，享受著遠低于市場的資金成本。

中原數據顯示，2016年初至5月23日，內地一共出現152宗“地王”，遠高于2015年全年的95宗，按照總價來計算，最高的50宗“地王”里，其中27宗地被國企獲得。

作為一家金融企業，控股一家房地產公司，就筆者所了解的，好像目前在國內很少有先例。信達作為國有金融企業下屬的一家房地產公司，有著“國”字頭的擔保，有著金融業的輸血，然后去市場上拿地，再加上過去一貫在市場上屢戰屢勝的經歷，才能持續制造地王。