吉林市商品房房?jī)r(jià)影響因素的因子分析

張航　國(guó)冰

摘要：商品房房?jī)r(jià)受到了諸多因素的影響，本文以吉林市2005-2014年商品房平均售價(jià)及相關(guān)影響因素?cái)?shù)據(jù)為基拙，根據(jù)影響吉林市商品房?jī)r(jià)格的10個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析，建立吉林市商品房?jī)r(jià)格影響因素因子分析模型來(lái)對(duì)吉林市的商品房房?jī)r(jià)進(jìn)行分析。結(jié)果表明，商品房的房?jī)r(jià)主要受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)變化兩個(gè)大方面的影響，其中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。

關(guān)鍵詞：因子分析；因子載荷陣；商品房?jī)r(jià)格

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）012-000-01

一、前言

近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民收入水平不斷提高，對(duì)高質(zhì)量住房的需求也逐年增大。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)成為社會(huì)討論熱點(diǎn)。很多學(xué)者對(duì)中國(guó)的商品房房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行了研究，如李晨通過(guò)因子分析對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的四大影響因素進(jìn)行分析，但是由于地域區(qū)別，并不適合吉林市商品房問(wèn)題；李海洋結(jié)合需求關(guān)系的問(wèn)題對(duì)影響商品住宅價(jià)格的因素進(jìn)行側(cè)重于定性的分析，缺少定量的統(tǒng)計(jì)分析。本文主要是根據(jù)吉林市的實(shí)際情況選取影響吉林市商品房?jī)r(jià)格的10個(gè)指標(biāo)，并建立因子分析模型，對(duì)影響吉林市商品房?jī)r(jià)格的因素進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

二、對(duì)影響商品房房?jī)r(jià)的諸多因素的因子分析

1.指標(biāo)的選取

我們研究影響商品房房?jī)r(jià)的十個(gè)指標(biāo)：居住面積X1（平方米）、人均可支配收入X2（元）、社會(huì)消費(fèi)品零售總額X3（萬(wàn)元）、職工年平均工資X4（元）、年末儲(chǔ)蓄存款余額X5（萬(wàn)元）、人均財(cái)政收入X6（元）、竣工住宅面積X7（萬(wàn)平方米）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)X8（%）、房地產(chǎn)投資X9（萬(wàn)元）、商品住宅銷(xiāo)售面積X10（萬(wàn)平方米）。我們從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局吉林市調(diào)查隊(duì)搜集了2005—2014年的數(shù)據(jù)，利用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行因子分析。

2.變量間相關(guān)性檢驗(yàn)

為了檢驗(yàn)數(shù)據(jù)是否適合建立因子分析模型，我們對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)，根據(jù)數(shù)據(jù)各變量的相關(guān)系數(shù)陣，各變量間大部分相關(guān)系數(shù)>0.5，即變量間存在較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，比較適合進(jìn)行因子分析。

3.公共因子的選取

為了選取出合適的公共因子，我們從公共因子的特征值和方差貢獻(xiàn)率出發(fā)來(lái)選取公共因子的個(gè)數(shù)，具體的結(jié)果見(jiàn)表1。

由表1可知，有2個(gè)公共因子的特征值大于1，累計(jì)方差貢獻(xiàn)率（原始數(shù)據(jù)信息總量）已經(jīng)達(dá)到了79.712%。因此選取這兩個(gè)公共因子是合理的。

4.因子分析模型與因子解釋

因子載荷陣是因子分析的主要依據(jù)，既可以解釋公共因子，又可以得到因子分析模型，因子載荷陣結(jié)果見(jiàn)表2。

因子分析的主要目的之一就是對(duì)公共因子進(jìn)行合理解釋?zhuān)ㄟ^(guò)表2我們可以發(fā)現(xiàn)公共因子1與X2、X3、X4、X5、X6、X9相關(guān)程度較高，這些原始變量主要是體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)，我們可以把公共因子1解釋為經(jīng)濟(jì)發(fā)展因子，公共因子2與其余的變量X1、X7、X8、X10相關(guān)程度較高，主要是體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)，把公共因子2解釋為房地產(chǎn)市場(chǎng)因子。

5.因子得分及綜合得分

為了進(jìn)一步反應(yīng)各因素對(duì)商品房房?jī)r(jià)的影響，我們計(jì)算各公共因子的因子得分，并進(jìn)一步計(jì)算各綜合得分見(jiàn)表3，綜合得分的公式為：

根據(jù)表3我們可以看出近年的綜合得分呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，說(shuō)明吉林市的商品房?jī)r(jià)格正日趨合理。

三、結(jié)論

根據(jù)上述分析，得到以下結(jié)論：第一：吉林市的商品房?jī)r(jià)格的影響因素可分為經(jīng)濟(jì)發(fā)展因子和房地產(chǎn)市場(chǎng)因子，吉林市經(jīng)濟(jì)發(fā)展因子對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為顯著。隨著人口數(shù)量的增加以及城鎮(zhèn)化速度的加快，客觀上推動(dòng)了房屋需求規(guī)模的增大。從數(shù)據(jù)上看可以看出經(jīng)濟(jì)發(fā)展因子與原指標(biāo)的相關(guān)性較高，方差貢獻(xiàn)率達(dá)到了63.411%，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要原因。第二，居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變是導(dǎo)致吉林市房地產(chǎn)需求增加的原因之一。居民的消費(fèi)觀念由基本的居住性需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蟾咂肺弧⒏邫n次的改善性需求，這種消費(fèi)需求的變化吸引著越來(lái)越多的投資者，不斷增加對(duì)房地產(chǎn)的投資，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷攀升。

參考文獻(xiàn)：

[1]李晨.基于因子分析法的中國(guó)房?jī)r(jià)影響因素的分析.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010.

[2]李海洋.影響商品住宅價(jià)格的因素分析[J].寧夏社會(huì)科學(xué)，2010.

[3]余建英，何旭.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析與SPSS應(yīng)用[M].北京：人民郵電出版社，2003.

作者簡(jiǎn)介：張 航（1995-），女，河北唐山人，漢族，學(xué)生。研究方向：概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)。

通訊作者：國(guó) 冰（1979-），男，吉林省吉林市人，漢族，講師。研究方向：概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)。

項(xiàng)目：吉林農(nóng)業(yè)科技學(xué)院大學(xué)生科技創(chuàng)新項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：2015081）