住宅用地期滿自動續期的四個思維角度

潘世炳

2007年10月1日實行的《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。針對這條規定，有不少人認為應該免費自動續期，也有人認為應該收取高額費用才能續期。近期出現了兩種現實操作模式：一是溫州一批20年產權住宅用地使用權期滿，續期需繳納30%房價款作為出讓金；一是深圳規定1995年9月18日前出讓的土地，使用權可免費順延至國家法定最高年期，不須另簽合同或換發房地產證，之后出讓土地的續期問題還在協商研究。社會各界對這兩種操作方式反響強烈，眾說紛紜，莫衷一是。

對于這個問題，我們需要從四個角度分析和思考。

一是如果住宅用地期滿免費自動續期的話，會有什么后果呢？首先是對于以前辦理了不同年限的住宅用地使用者不公平。70年期和30年期所交納的出讓金差別很大。如果都免費續期的話，對于70年期的土地使用者不公平。其次會影響目前住宅用地的出讓。既然可以自動免費續期，那何必要辦理那么長的出讓年限呢？出讓年限一年就夠了，每年還可以免費自動續期。法律只規定了最高出讓年限，沒有規定最低出讓年限。再次，出讓可能將成為歷史，與其每年自動續期，不如采用租賃制對于政府更有利，因此自動續期完全免費是不合適的。

二是住宅用地使用權期滿后，交納一定的出讓金續期是可行的。《土地管理法》第五十八條規定：“土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的”，“由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權”。那么到底該補交多少出讓金呢？理論上應該是按照補辦續期手續時經過評估的土地價格，和房產價格沒有關系，以房價的30%確定續期的土地出讓金是沒有依據的。為了便于推廣和接受，可以在續期時評估地價的基礎上，適當考慮兩個方面：一是所交納的出讓金不宜過高，特別是不可超出使用者的承擔力。二是自用的住宅和經營用住宅的差別，自用住宅可以低點兒，經營用住宅可以高點兒。實際上，對于一般住宅所對應的土地而言，分攤土地面積是很小的，遠沒有想象的那么大的經濟壓力。比如一棟21層總建筑面積25000平方米、建筑占地面積1250平方米（扣除共同共有土地）的建筑物，建筑面積為100平方米的住宅分攤的土地面積為1250/25000*100=5平方米。

三是自動續期必須辦理相關手續，否則會給土地使用者帶來很多不必要的麻煩。為什么這么說呢？一是原有的土地使用權證書已經過期，需要重新辦理一個有新的起始和結束時間的新土地使用權證或不動產證書，否則不便于土地使用者使用土地。二是和土地使用權對應的土地登記卡也需要相應變更，這樣才能確保手續的合法性和完整性。三是土地出讓多年后，四至關系和周圍環境可能會發生變化，需要注明新的四至關系等。當然，辦理這些續期手續應該簡化形式，堅決杜絕復雜的審批手續。

四是住宅用地自動續期，建議以法定最高年限70年確定新的住宅用地使用年限。如果再確定不同年期，勢必會有不同年限的出讓金，今后如果再進行政策調整的話，不便操作。所以續期土地年限統一到法定最高年限70年有助于今后統一政策調整。早期出讓土地年限有20年、30年，也有70年，這次溫州和深圳的續期方式針對的基本都不是法定最高年限的情形，會帶來很多爭議和麻煩。

當然，住宅用地使用權續期問題由《物權法》約定，到底如何續期應該由全國人大常委會來解釋，或授權國務院制定實施細則，任何一個地方政府和主管部門都沒有權力自行決定。

王春敏/責任編輯