中國城市中，上海最具房地產(chǎn)投資前景

程子彥

《亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》 發(fā)布

6月16日，2016年美國城市土地學會亞太峰會在上海舉辦，來自世界各地的500多名房地產(chǎn)及土地使用領域的專業(yè)人士共論城市建設和發(fā)展。

有80年歷史的美國土地組織

怎么看中國

城市土地學會分屬在美國國家房地產(chǎn)基金名下，成立于1936年12月14日，是一家獨立、非營利性質(zhì)的教育研究機構。現(xiàn)任全球主席是蘭德爾（Randall K. Rowe）。該學會致力于提倡負責任的土地使用及促進全球活力社區(qū)的建立和持續(xù)發(fā)展，以會員為核心進行研究與教育，目前在全球擁有超過38000名會員，其中包括亞太區(qū)的逾2000名會員。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，城市土地學會亞太峰會至今已舉辦五屆。此次峰會的主題是“把握新常態(tài)”。以“在由人口和經(jīng)濟轉(zhuǎn)變、環(huán)境問題及科技進步引發(fā)的迅速變化的時代，如何發(fā)展及重建城市”為焦點，探討“亞洲資本流動和投資趨勢”“共享經(jīng)濟及房地產(chǎn)商業(yè)模式”等話題。

城市土地學會亞太區(qū)首席執(zhí)行官John Fitzgerald表示：“經(jīng)過時間洗禮，城市土地學會這一信息共享的傳統(tǒng)得到全世界的認可，我們將持續(xù)探討如何使我們的城市更加宜居，更能適應后代的需求。”

中國依舊是外流資本的最大貢獻者—占亞洲商業(yè)地產(chǎn)海外資本的25%

在此次峰會上，城市土地學會（ULI）和普華永道（PwC）聯(lián)合推出最新版《亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》（以下簡稱《新興趨勢報告》），提供了有關整個亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場投資和開發(fā)趨勢、房地產(chǎn)金融和資本市場、物業(yè)管理領域、大都市區(qū)以及其他房地產(chǎn)問題的展望。

《新興趨勢報告》指出，目前的亞洲房地產(chǎn)市場是近8年來全球央行寬松貨幣政策的產(chǎn)物。全球機構投資者在亞洲房地產(chǎn)市場中分配更多的資金，其結果是更多的資金追逐更少的資產(chǎn)，抬高了大多數(shù)市場的資產(chǎn)價格。

值得關注的是，根據(jù)《新興趨勢報告》，今年從亞洲轉(zhuǎn)移到世界其他地區(qū)的資金量甚至超過去年的破紀錄的高位，而且這種資本外流沒有放緩的跡象。

據(jù)了解，今年的資本區(qū)域流動的大趨勢是從亞洲市場流向世界各地的房地產(chǎn)資產(chǎn)，因為機構與個人投資者希望分散投資并追求更高利潤。投資者似乎更樂于在美國和歐洲購入新物業(yè)。根據(jù)《新興趨勢報告》統(tǒng)計，外流資本的最大貢獻者依舊是中國，目前占所有亞洲商業(yè)房地產(chǎn)海外資本的25%左右。

據(jù)地產(chǎn)經(jīng)紀公司世邦魏理仕統(tǒng)計，2015 年上半年從中國流入美國房地產(chǎn)市場的資金達 37 億美元，幾乎比2014 年同期高了4倍。據(jù)了解，美國受到資本垂青的部分原因是對其貨幣升值的預期，另一方面是因為歐洲不良資產(chǎn)投資機會基本上不復存在。

在亞洲，中國的機構、企業(yè)和私人資本主要涌入澳大利亞和日本購買資產(chǎn)。

一位分析師表示：“在一定程度上，中國已經(jīng)在澳大利亞完成了投資部署，現(xiàn)在中國開始把目光投向亞洲其他地方，特別是日本。”

同時，《新興趨勢報告》認為，如今中國的開發(fā)商熱衷于和國外資產(chǎn)合作，主要是由于不斷變化的行業(yè)格局要求他們改變自身的運營模式。“和著名的外方合作還可以提高自身的可信度，有利于他們在外國市場的運作，因為中國的品牌在外國還不是很有名。而對外方來說，在中國這樣復雜的市場上能夠找到公司層面的合作伙伴明顯也會獲得很多利益。首先，外方有機會接觸到大量的高品質(zhì)交易，如果不和中國伙伴合作，這是完全不可能的;其次，這會給外國投資者帶來一定程度的安全感。”

高房價是上海城市規(guī)劃的最大問題

根據(jù)《新興趨勢報告》，2016年上海在中國各城市中最具房地產(chǎn)投資及開發(fā)前景，并在報告所覆蓋的所有亞太市場中排名第九位。城市土地學會亞太區(qū)首席執(zhí)行官費約翰（John Fotzgerald）稱：“上海自建市以來一直處于更新建設中，最新一輪的規(guī)劃有三個維度：城市競爭力、可持續(xù)發(fā)展能力和城市魅力，目標是建成開放、綠色、幸福的新型城市。”

喬治城大學城市與地區(qū)規(guī)劃研究生項目執(zhí)行主任烏韋·布蘭德斯（Uwe S.Brandes）認為，目前上海在城市規(guī)劃中存在的最大問題是高房價。布蘭德斯向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示：“造成上海高房價的最大原因就是沒有更多的土地。當上海把能拆的房子都拆了，供給就停止了，但還是會有更多的人涌入上海，需求會越來越大，這就會導致房價越來越高。所以上海現(xiàn)在如果想讓房價降下來的話有兩個選擇，一個是控制進入上海的人口，另一個是計算好到底蓋多高的樓才能滿足需求。當然這些是城市規(guī)劃的問題，城市規(guī)劃合理就可以創(chuàng)造房地產(chǎn)市場。”

同時，布蘭德斯認為由于上海政府對土地擁有掌控權，因此可以借鑒波士頓的40B法規(guī)：如果房地產(chǎn)商愿意在有限盈利的條件下建經(jīng)濟適用房，他們可以申請到特別的地皮，在相對小的地面密集建房，房地產(chǎn)商的盈利受到限制，房價得到平抑。

上海市規(guī)劃和國土資源管理局詳細規(guī)劃處處長張帆表示，當前上海正進入“有機更新”，即在城市的發(fā)展過程中修補短板、治理問題，既強調(diào)歷史人文和自然生態(tài)傳承，也強調(diào)城市品質(zhì)和功能創(chuàng)造，這期間還需要公眾的積極參與，各方共建共治。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，上海在軌道建設方面取得的經(jīng)驗正在被其他城市學習。鐵獅門總裁兼首席執(zhí)行官徐瑞柏（Rob Speyer）在峰會上表示：“上海在地鐵、公交方面投入巨大，發(fā)展日新月異，已經(jīng)擁有世界上最長的地鐵里程，連洛杉磯都在學習上海軌道交通建設的經(jīng)驗。”