房地產開發企業的資金管理之我見

張強

摘要：房地產企業是從事與房地產開發、銷售、管理等活動的營利性組織，眾所周知，房地產是推動國家經濟增長的主力軍，近年來，房地產開發工作開展得如火如荼，已逐漸引起全社會的廣泛關注。考慮到房地企業在開發經營活動中，資金投入金額可觀，運作方法復雜，投資回報周期長，所以，為確保房地產開發工作的順利進行，加強資金管理力度很有必要。本文圍繞房地產開發企業的資金管理展開論述，表達個人觀點，以供業內同行參考借鑒。

關鍵詞：房地產 企業 資金管理

一、房地產資金管理概述

1.房地產開發企業資金管理的概念

資金管理是以資金為主體，圍繞該主體展開的籌集、分配、運用等一系列行為，從而確保資金的正常運作，實現投資收益最大化。企業在籌集到一筆數目可觀的資金后，往往會通過合理運用，為自身獲取更高的利潤，為企業的順利運營和擴大規模夯實基礎。作為經營項目較為特殊的房地產開發企業，其資金管理涉及到房地產開發、經營等多項活動中，是房地產財務管理的核心，加強對這一運作流程的資金管理，是保障經營活動獲得預期收益的關鍵。

2.房地產開發企業資金管理的特點

（1）管理的復雜性。房地產開發經營投資回報周期長，在這一過程中，國家政策以及社會經濟的一點小變動，均極有可能對其造成巨大影響，基于這一特殊性，其資金運作方式較其他行業也會更為繁瑣復雜。

（2）資金運作的互補性。房地產的開發與投資活動均具有階段性特點，隨著投資周期的延長，前期投入也開始逐漸回收，這一點在期房交易中尤為突出。也正因為如此，資金在運轉方面存在極大的互補性，回收的資金可以再次投入新的房地產開發項目，并再次獲得資金回收，以提高資金的有效利用率。

（3）資金管理的重難點。眾所周知，房地產的開發往往需要巨額投資，項目對于資金的需求是十分可觀的，同時，基于資金的一次性支付往往金額較高，所以也增加了資金管理的難度系數。同時，房地產開發的商品房，其投資回報周期較長，因此在這一方面的資金管理更是舉步維艱。

二、房地產開發企業資金管理存在的問題

切實落實房地產企業資金管理，將財務風險降到最低，是確保資金有效利用的主要方法。但是，就現階段房地產企業資金管理工作的落實情況來看，仍然還存在諸多不足有待改進，其中包括：①財務預算管理形同虛設，管理手段落后，成效不顯著，無法很好地防控企業財務風險；②企業運作資金來源較單一，主要依靠銀行貸款，很大程度上增加了運營風險。據悉，2016年第一個季度，我國房地產投資就超過了15000億，較2013年同期增長了300%。然而即便如此，資金結構并無明顯改變，銀行貸款、期房預售等依舊是資金的主要來源；③房地產企業成本控制水平低下，雖然我國已上市的房地產企業中，擁有完善的成本管理系統并長期持續落實成本控制工作的的企業還不到一成。其中，以萬科一類的房地產企業中的佼佼者，其成本管理水平還算理想，但多數企業的成本管理質量仍有巨大的改良空間。

三、加強房地產開發企業資金管理的措施

1.科學安排資金的收入和支出

前文中提到，房地產業的各項運營活動均離不開資金的支持，在這一過程中，一旦資金管理使用不當，就極有可能造成無法挽回的后果，較為常見的就是資金耗損增加、資金占用周期長等。科學地配置投資成本，強化資金供應方和適用方的協同性，優化資金管理結構很有必要。在房地產開發建設期間，其隸屬企業往往會投入相當可觀的資金支撐起一切運營活動。而這部分投資的利益回報則要等到工程竣工出售后逐步收回。也真因為如此，房地產開發的資金獲取，很大程度上取決于債務安排。為其提供資金支持的銀行或其他組織首先會對該企業債務償還能力進行評估，調查其信用才能給予撥款。而資金供應的及時性和有效性是確保房地產開發運營流程按部就班的關鍵，所以企業的財務部門更要加強對支出成本的監督和審核，盡可能減少非必要的成本耗損，提高資金有效利用率。另外，財務管理人員還應通過各類途徑，避免資金的長時間占用，通過制定、推行、落實相關管理制度，科學安排資金的收入與支出，不斷優化資金成本管理質量。

2.加強資金計劃分析和預算管理

資金的計劃分析指的是資金計劃執行過程中，定期跟蹤計劃執行情況，并將其與預期目標相較，尋找其中影響達成預期目標的主要原因，并提出相應的解決對策，以確保后期資金計劃的制定與執行均能達到理想效果。作為促使資金形成良性循環的重要部分，優質的資金預算制度能夠有效促進企業資金使用有效率的提升，為資金的高效流動奠定良好基石。一般情況下，資金預算可分為年度預算和季度預算，嚴格執行預算管理制度，是確保資金成本的最優化的關鍵。年度預算強調的是全年度資金收支的均衡性；季度預算則側重于對資金管理的調整和財務風險的控制。企業現金流及開發項目的規模、進展情況等，均是預算管理中務必要參考的重要因素。采用各類資金預算方法，將各階段資金流同企業非項目資金流進行整合與規劃，以實現現有資金的合理應用是資金計劃分析及預算管理的最終目的。

3.開展開發資金的多元化融資

房地產行業屬于極具代表性的資金密集型行業，雄厚的資金是確保項目正常運作的支撐。而關于融資問題和開辟新的融資渠道問題長久以來一直困擾著房地產開發企業，融資方式的優劣也直接影響到融資成果和開發效益。就現階段情況來看，我國房地產開發資金的融資渠道日趨多元化，但資本市場的其他融資途徑仍然存在極大的挖掘空間，包括上市、房地產私募基金等。基于此，有必要建立健全、完善的多元化房地產金融市場體系，通過不同途徑，招募資金用于支撐項目的運作。在兼容性更強的市場中，投資者會有更多的選擇機會，去購買房地產系列金融產品，并非是通過購買房屋進行投資。這種方式，很大程度上緩解了企業融資難的情況，并滿足了經濟條件有限的投資者的理財需求。房地產融資渠道的開辟，使民間資金流大力引進房地產，不但緩解了樓市投機壓力，還在一定程度上，推動了業內的優勝劣汰，畢竟，只有品牌形象優質、信譽佳的企業才能獲得投資者青睞。

4.加強資金管理信息化平臺建設

信息化時代的悄然而至，使各行各業迎來了新的發展機遇，房地產業也不例外。新時期，務必要加強房地產企業資金管理信息化平臺的建設，以便隨時了解各房地產項目進展情況，幫助企業內部管理人員實時掌握資金收支情況，并利用計算機技術對資金管理情況進行階段性的反饋。在統一的資金管理平臺上，各類資金的收支申請均能隨時隨地提交，資金管理工作的開展也變得更為集中。在信息平臺中，資金的管理效率勢必會有所提升，并很大程度上減少了失誤的發生。從這一點上來看，資金管理信息化平臺的主要功能，就是以項目為主體，成本控制為核心，對企業現階段的資金運轉情況進行集中、一體化管理，通過事前的資金規劃、事中的跟蹤與控制、事后的分析與反省，實現資金管理水平及其使用有效率的不斷提升。

四、結語

綜上，近幾年，我國房地產開發工作進入穩定階段，各項管理機制也發展得相對成熟，但仍需注意的是，在房地產市場中仍然潛藏著諸多不可控因素，影響著房地產項目的正產運作。財務風險高，投資金額大、投資回報周期長等問題不容忽視，基于此，只有不斷提高資金管理水平，全面實施多元化投資，強化資金計劃管理，提高資金有效利用率，才能實現房地產企業運營活動的順利開展。