房屋租賃合同解除權探析

曹冰清

華東政法大學，上海　200042

房屋租賃合同解除權探析

曹冰清

華東政法大學，上海200042

摘要：租賃合同一旦有效成立，即具有法律約束力；租賃雙方都應嚴格遵守，不得擅自變更合同內容，違約一方須承擔法律責任。但客觀狀況約束著履約者的履約行為，若情況使然，合同無法繼續進行，為保護自身利益，解除合同成為必然選擇。租賃合同的解除權由誰行使、如何行使、行使條件如何，解除后的法律效力如何是本文所探討的問題。考慮到當事人意思自治原則、合同交易安全的維護以及社會資源的優化配置，租賃合同解除權的價值不可小覷。

關鍵詞：房屋租賃；合同解除；任意解除權

一、房屋租賃合同解除權概述

合同解除作為一種法律制度，產生合同效力消滅的后果。通常行使解除權的時間在自合同生效之后、履行完畢前，解除權可以依雙方當事人約定，也可由一方當事人行使。合同的解除事由有合意、約定、法定之分，故解除情形依解除事由不同，有以下分類：1、合意解除，即雙方在合同中未預見可能產生解除的情形，雙方可協商行使解除權；2、約定解除，即在合同中就預先定好條件，一旦解除條件成就即可行權；3、法定解除，即必須按照法律規定行使解除權。我國《合同法》九十三、九十四條規定了約定解除和法定解除情形，為當事人行使合同解除權提供法律依據。

二、房屋租賃合同解除權的行使主體

《合同法》九十四條規定了法定解除的五項情形，但在法條表述中，僅表述為“當事人可以解除合同”，并未指明該當事人為守約方還是違約方。

普遍看法認為，約定解除權的主體更為簡單，合同當事人之約定不得違反法律的強制性規定或禁止性規定，即可在雙方合同中予以明確。但在法定解除的規定情形中，爭議主要以誰可成為解除權行使的主體展開，有主張守約方為天然行權人，也有為違約方發聲的支持者。有些違約為當事人蓄意為之，但在一些情況下違約方并非蓄意，為減少自身損失不得已向法院提起合同解除之訴，法院的處理方式不盡相同。通過對關聯案例的分析，筆者嘗試歸納了法院的處理模式：

表　法院對房屋租賃合同的處理方式

此表可以看出，對于違約情況，救濟手段首選合同的繼續履行，違約方因違反約定不享有解除權，法院據此精神，作出繼續履行或裁定駁回起訴的判決。從合同解除設立的初衷來看，將解除權僅賦予守約方，是保護守約方的合法利益。但解除權從性質上來說是一種形成權，無須相對方配合即可發生效力，現行合同法只賦予守約一方合同解除權，有悖平等、公平、效率原則：首先，合同是平等主體之間設立的法律關系，雙方當事人地位平等，享有同等的權利義務，僅憑違約方存在違約行為而罔顧其違約原因、剝奪其解除權，極易導致守約方借此權利壓制對方意志，謂之不平等；其次，守約方享有解除權的條件是違約方的違約行為致使合同目的無法實現等嚴重程度，不考慮實際履行時現實環境復雜性導致的被動違約，籠統規定只要符合規定的違約行為即可解除合同，謂之不公平；最后，解除權作為守約方的權利，其可以選擇及時行使權利，亦可隨時放棄而改選其他救濟方式。若守約方憑借手持的合同解除權，在合理期限內不行權，那么解除權會因過了時效而消滅。對于合同來說，解除未發生，合同持續有效。對于合同當事人來說，違約的行為沒有及時處理，即使訴至法院，法院也因“不告不理”無法處理。于情于理，于合同涉及的各方都是有害而無益的，不符合效率。

筆者認為，房屋租賃合同的現實環境十分復雜，在合同簽訂到合同履行完畢這段時間里，蓄意違約和被動違約情形均應納入考慮范圍，解除權該特殊權利不應僅賦予守約一方，作為平衡，應綜合考慮違約的具體原因及違約的效果等多種因素，有條件地為違約方設置有限的解除權。

三、房屋租賃合同解除權的行使

(一)房屋租賃合同的任意解除

任意解除權，指享有權利方無需任何理由，可以根據實際情況，在合同成立后履行完畢前解除合同而使合同關系趨向消滅的權利。《合同法》第二百三十二條對租賃期限不明的合同解除作如下邏輯判斷：如果當事人沒有約定租賃期限，或者該期限的約定不明，參考合同法六十一條后還是無法確定期限的，那么判斷該租賃為不定期租賃。在不定期租賃合同里，雙方當事人可以隨時解除合同，但是須在合理期限之前通知租房方。因此對于不定期的房屋租賃合同而言，租賃雙方均享有任意解除權。本文所謂不定期的房屋租賃合同，結合合同法第二百一十五條、第二百三十二條、第二百三十六條，可分為以下三種：租期在半年以上但是沒有書面訂立合同的，視為不定期租賃合同；當事人沒有約定租期或者租期約定不明的，視為不定期租賃合同；合同規定了租賃期且租賃期滿、承租人沒有返還房屋反而繼續使用的，視為不定期租賃合同。

任意解除權作為特殊的解除權，給予當事人最大意思自治的空間，但任意解除權利不得濫用。對不定期租賃合同任意解除權，王利明教授認為應體從如下三個方面進行限制：解除權須附條件、解除權須在合理期限內通知對方以及解除權兼顧誠實信用原則：(1)附條件。因法律充分尊重當事人的意思表示，當出租人和承租人均享有任意解除權時，當事人可根據利益的隨時變化，向相對方提出解除合同的要求，若不對任意解除權設限，會導致其濫用，損害相對方的合法利益，損害租賃物的使用價值，不符合物盡其用的原則。(2)解除權須在合理期限之內通知對方。該精神在《合同法》第232條規定得以體現。作為租賃人，隨時冒著出租人任意行使解除權的風險，對于租賃物的利益沒有保障，因此合理期限的通知實為必要。此外，合同法雖肯定了解約人的通知義務，對于“合理期限”并未做具體規定。(3)解除須秉承誠實信用原則。在紛繁復雜的民事活動中，當事人應做到誠實守信，履行義務務必通過善意方式，濫用權力或者規避法律規定義務的行為不可取。何況任意解除權帶來的是更大更廣的合同自主權，該規則在一定程度上會違背合同必守原則。正是基于這種沖突，誠實信用原則更要突出發揮其指導作用。

因《合同法》分則“租賃合同”一章并未規定租賃合同的解除權行使方式，按照交易習慣，如行使房屋租賃合同的任意解除權，以“解除的意思表示通知到對方”為必要。至于通知的形式，有口頭與書面通知之分。《德國民法典》以“口頭形式不宜作為通知的形式，因為口頭通知缺乏證明力”為考量，規定了“必須用書面形式向對方通知對方，表達終止租賃關系的意思。”筆者看來，口頭亦或書面，是當事人行使解除權的自由。書面更為規范，不必贅述；口頭形式在交易習慣中方便快捷，在效率上更甚一籌。至于口頭方式不利于舉證證明的問題，不足以作為限制解除權行使限制的理由，況且采用口頭形式并不會對承租人的利益造成不利影響。

(二)房屋租賃合同的法定解除

《合同法》第九十四條列舉了五種情形，滿足之一即可行使合同解除權。針對房屋租賃合同，法律還特別規定了出租人和承租人享有解除權的情形：(一)承租人未經出租人同意的轉租，出租方有理由解除合同；(二)承租人經出租人催告后在合理期間不支付租金，出租方有理由解除合同；(三)若租賃物部分毀損或者全部毀損，承租人有權提起解除；(四)承租人的安全和健康遭受質量不合格的租賃物的威脅時，承租人有權提起解除。以上四種特殊的解除權，實質是將《合同法》九十四條具體化，符合法律規定的特定條件才可產生，同屬于法定解除權。

在多數租賃合同糾紛案件中，由于被告在合理期限內不支付租金，構成根本違約，原告無法實現合同目的，據此提出合同解除。此時原告的解除權屬于法定，即按法律行使合同解除。同時，現有的房屋租賃合同多在補充協議中對租賃合同的解除進行了約定。在此種情況下，原告基于法律規定享有解除權還是基于雙方合同約定享有解除權？筆者看法和崔建遠教授一致，認為：法定解除在具體適用時，多為一方當事人對合同約定的違反，結果造成如合同目的不能實現等嚴重后果；約定解除不同，約定解除在適用時不一定以違約作為條件。因此可以把約定解除看作法定解除的一種補充，假使約定的解除條件無法涵蓋全部解除條件的情況，在未涵蓋的領域內，可以適用法定解除。[1]

我國在立法模式上采用通知解除的模式。享有法定解除權的當事人要解除合同，只需通知對方自己要解除的意思。對方如對解除的效力有異議，可請求法院或者仲裁機構來確認。在約定解除和法定解除的情形下，慣用通知解除作為合同解除的標準。

四、解除后發生的效力

依據合同法九十七條規定，適用到房屋租賃合同上，合同解除后當事人的權利義務發生如下變化：(1)承租人對租賃房屋的返還。合同解除后承租人應當恢復原狀，負有把租賃物返還給出租人的義務。(2)承租人欠付租金的支付義務。(3)承租人對因使用原因造成的房屋損害進行修繕的義務。(4)損害賠償責任。(5)未履行的部分終止履行。[2]

返還租賃房屋時，返還的房屋除了應符合約定的狀況，房屋內的附屬物品也應返還。如果沒有經出租人的同意，承租人對租賃房屋

進行了裝修或增設了他物，增設物和裝修費用問題如何解決？A公司訴B公司租賃合同添附物案的審判結果可以作為參考。在此案中，兩家公司租賃合同的解除是A公司一方違約導致的。A公司的裝修得到出租方B公司的同意繼而作了改善，因此出租方不得以“未經其同意增設他物”為由提起訴訟。該添附出于使用價值和經濟價值的考慮，不宜拆除，故歸B公司所有。如果因承租人的改善、增設行為，出租人受有利益的，為了實現交易公平，平衡利益，B公司作為受益人，應當適當補償A公司。

五、總結

實踐中，對于解除權的主體規定較為模糊，在不定期租賃合同中賦予當事人任意解除合同的權利等等規定，致使承租人的住房利益無法得以保障。因此，解除權的主體不應只限于守約方一方，違約方在特殊事由下理應平等享有解除權；對于不定期的房屋租賃合同而言，出租房也不得濫用合同解除權，應本著誠實信用原則，考慮承租方的利益，履行提前告知義務，從而實現交易安全，實現資源的優化、合理配置，達到租賃物的效益最大化。

[參考文獻]

[1]崔建遠，吳光榮.我國合同法上解除權的行使規則[J].法律適用，2009(11)：14-18.

[2]徐林豹.房屋租賃合同解除研析——以出租方違約解除為例[J].河南教育學院學報：哲學社會科學版，2011，30(2)：78-82.

中圖分類號：D923.6

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)18-0116-02

作者簡介：曹冰清(1992-)，女，浙江臺州人，華東政法大學，2014級民商法碩士研究生在讀，研究方向：合同法。