住宅小區管理模式選擇研究

李風朵

摘 要：因為受到發展限的限制，在歷經了發展初期的被動型大擴展以后，我國的物業管理必將迎來一場本質上的改革。怎樣協助業主對合適的管理模式進行選擇，怎樣把業主對物業服務的潛在需求予以進一步地挖掘出來，是當下物業行業發展的主要任務。文章對當下城市住宅小區的管理模式進行了分析，同時對研究住宅小區管理模式的辦法進行了探討，旨在為當下住宅小區管理模式的選擇提供一些參考。

關鍵詞：住宅小區；管理模式；研究

一、當下城市住宅小區的管理模式

盡管當下主流的住宅小區的管理模式是以物業管理公司與業主雙方的契約為中心的市場化物業管理模式，然而在具體管理各地小區的情況中，物業管理公司和業主之間時常會出現各種糾紛，矛盾也正日益升級，致使物業管理公司無法繼續經營下去，只能停止對小區的服務管理。當下的住宅小區存在著五種管理模式，即業主委員會自治模式（OC）、業主委員會與物業管理公司共同管理模式（PMOC）、居委會代管模式（RC）、物業管理公司單獨管理模式（PM）以及無人管理模式（NO）[1]。

物業管理公司單獨管理模式是指因為各類因素住宅小區未對業主委員會進行選舉組建，或者業主委員會解散，當地政府或建設企業委托物業管理公司來對小區進行管理。業主委員會與物業管理公司共同管理模式是指由物業管理公司為住宅小區提供市場化與專業化的服務，而對小區公共管理事宜進行決斷、對物業管理公司的工作進行監督、協調業主內部事項以及對業主與物業管理公司之間的關系進行協調溝通等工作則是由依法選舉形成的業主委員會來執行。業主自治模式是指在物業管理公司撤出之后，小區的一切事項全由業主委員會來進行整體協調，并由業主委員會來對安保與保潔等專業服務人員或企業進行聘請，以便給小區提供必需且簡單的日常服務，而產生的服務費用也是由業主委員會來代收。居委會代管模式往往是物業管理公司撤出之后迫使政府介入的結果，在這種管理模式之下，業主意見的協調主要是由區物業辦、街道辦事處以及居委會協作進行，其會根據相關的標準來對最必要的、最基本的安保及保潔服務予以提供，此服務費用需要業主直接繳納給居委會，此種情況能夠維持多久完全由業主繳費的情況而定，故這種管理模式往往也被稱之為準物業管理。無人管理模式往往是發生在物業管理公司退出之后，而政府部門還未介入之前的時期，此時，小區的管理事項完全陷入了癱瘓的境地，小區居民的生活也處于危險且混亂的局面。

二、研究住宅小區管理模式的辦法

筆者的調查研究顯示，缺乏物業管理公司管理的小區狀況也遠遠不如有物業管理公司管理的小區，而缺乏業主委員會的小區的管理狀況遠遠比不上有業主委員會的小區。所以，為了對住宅小區管理模式和其管理效果之間的關系進行研究，筆者進行了如下兩種假設：

假設1：在其他條件一致的情形下，缺乏物業管理公司提供服務的小區管理維護情況不如有物業管理公司提供專業化服務的小區。

假設2：在其他條件一致的情形下，沒有選舉構建業主委員會的小區管理維護情況不如已經選舉構建業主委員會的小區。

因為有許多的因素會制約著我國住宅小區的最終管理效果，故為了將分析加以簡化，確定制約管理效果的關鍵因素就是管理模式。除了管理模式，小區本身的某些特征變量也會影響管理效果，譬如入住年限及小區規模等。為了對上述假設進行驗證，筆者建立了如下基本模型：

E=f（M，S，T；y），住宅小區的管理效果是由上式中的被解釋變量E來表示，住宅小區的管理模式是由控制變量M表示，小區的規模由S表示，入住年限由T表示，而y則表示未知參數。

為了對未知參數y進行估算，筆者構建了一個更為明確的函數形式：Ei=α0+α1Si+α2Ti+β1PMOCi+β2PMi+β3OCi+β4RCi+β，上式中的Ei代表第i個住宅小區管理效果的等級分值，Ti代表第i個住宅小區的入住年限，Si代表第i個住宅小區的規模，而PMOCi、PMi、OCi以及RCi都是虛擬變量，倘若第i個住宅小區的管理模式是居委會代管時，則RCi就為1，反之則為0；倘若第i個住宅小區的管理模式是業主委員會與物業管理公司共同管理時，則PMOCi就為1，反之則為0；倘若第i個住宅小區的管理模式是業主委員會自治管理時，則OCi就為1，反之則為0；倘若第i個住宅小區的管理模式是物業管理公司單獨管理時，則PMi就為1，反之則為0。βk與αj代表待估算的參數，而β則表示誤差項的隨機變量。

對系數βk（k=1，2，3，4）進行估算是此模型研究的關鍵點，其反映著住宅小區各種管理模式對管理效果產生的邊際影響。此研究將無人管理的小區情況當作基準，通過假設2可推斷出RCi、PMOCi以及OCi的系數是正的，且0<β2<β1，0<β4<β3。通過假設1可推斷出，PMi的系數是正的，且0<β3<β1，0<β4<β2。入住年限與小區規模是模型中的控制變量，預估小區的管理效果會因入住年限的遞增而逐步惡化；隨著小區規模的遞增，小區的管理效果會由于有限的業主委員會作用以及不斷增加的管理溝通難度而逐漸變差，所以，0>α2，0>α1[3]。

三、結語

綜上所述，我們可以得知，住宅小區的管理效果會受到許多因素的影響，而管理模式也是其中最主要的因素之一。為此，我們必須不斷地對我國住宅小區的管理模式進行研究，以達到更好的小區管理效果。

參考文獻：

[1]張農科.關于我國物業管理模式的反思與再造[J].城市問題.2012.

[2]馮慧，尹世學，袁汝海.信息系統在高校住房管理中的應用與實踐[J].實驗技術與管理.2014（11）.

[3]李國慶.加拿大共管式公寓的物業管理[J].城市問題.2011（01）.