公租房租金定價(jià)方式研究
——基于國內(nèi)外公租房定價(jià)方式比較分析

黃冠，曾龍（、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院，湖北武漢430079 、華中師范大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心，湖北武漢430079）

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公租房租金定價(jià)方式研究
——基于國內(nèi)外公租房定價(jià)方式比較分析

黃冠1，曾龍2
（1、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院，湖北武漢430079 2、華中師范大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心，湖北武漢430079）

摘要：當(dāng)前是我國公租房快速發(fā)展時期，伴隨著我國共有產(chǎn)權(quán)制度的推進(jìn)，公租房定價(jià)方式是否合理涉及多方利益，直接影響中低收入群體的基本權(quán)益與公租房的后續(xù)建設(shè)等，公租房租金定價(jià)方式問題亟待改進(jìn)與優(yōu)化。本文在進(jìn)行了公租房租金定價(jià)機(jī)制研究理論探索與國內(nèi)外的公租房租金定價(jià)方式比較的基礎(chǔ)上，對我國公租房定價(jià)方式的問題進(jìn)行分析，基于共有產(chǎn)權(quán)提出了完善我國公租房定價(jià)方式的幾點(diǎn)思路與建議。

關(guān)鍵詞：公租房；租金定價(jià)方式；租金制度

2009年我國首次提出了公租房概念，公租房成為了我國住房保障體系的重點(diǎn)建設(shè)對象。公共租賃住房是推行時間最短的保障性住房，也將是我國保障性住房發(fā)展的主要類型。隨著“三房并軌”的住房保障制度改革的推進(jìn)，今后公共租賃房將是我國保障性住房的主體。隨著大量保障性住房竣工入住后，房屋維護(hù)、物業(yè)管理、特別是租金能否維系日常運(yùn)行費(fèi)用，將是考驗(yàn)地方政府財(cái)政能力的一個長期問題。一方面，大量保障性住房竣工后，勢必拉低市場出租住房的租賃價(jià)格；另一方面，保障對象的支付能力問題，都是考驗(yàn)租金償還利息和運(yùn)營費(fèi)用的關(guān)鍵。公租房租金定價(jià)方式選擇是否合理涉及到多方的利益，直接影響中低收入群體的基本權(quán)益與公租房的后續(xù)建設(shè)等，因此公租房的租金如何定價(jià)成為了社會關(guān)注的熱點(diǎn)。

一、公租房租金定價(jià)的理論探索

2010年10月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》提出，“公共租賃住房租金水平由市縣人民政府統(tǒng)籌考慮住房市場租金水平和供應(yīng)對象的支付能力等因素合理確定并按年度實(shí)行動態(tài)調(diào)整”。因此，公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定，既要以人為本，低于市場價(jià)或租戶的承受價(jià)格，也要有利于吸引出財(cái)政資金外的社會資金進(jìn)入并促進(jìn)公租房的發(fā)展。按照2012年6月住建部出臺的《公共租賃住房管理辦法》中規(guī)定：“公共租賃住房的租金應(yīng)低于市場價(jià)格”，對于具體標(biāo)準(zhǔn)，《辦法》只提出“按照略低于同地段住房市場租金水平的原則”。按照公租房建設(shè)“保本微利”，以及其自身的福利性質(zhì)，租金標(biāo)準(zhǔn)的確定既要能維持投資方的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，又要能體現(xiàn)政府福利工程之實(shí)。制定合理的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)是各地公租房管理中的難題。目前各地的標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，有按市場租金計(jì)租的，有按略低于市場租金計(jì)租的，也有低于市場一定比例計(jì)租的，還有些地方公租房租金保障設(shè)置的范圍太窄不夠合理。

近幾年，關(guān)于公租房租金定價(jià)的研究，總的來看，有以下幾點(diǎn)。一是針對公租房定價(jià)方式或模式進(jìn)行研究，可理解為“3+1”模式。其中3表示為成本導(dǎo)向型、市場導(dǎo)向型與支付導(dǎo)向型三種，1表示為在針對上述三種方法的優(yōu)勢與不足。在綜合此三種方法的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行公租房租金定價(jià)的研究。二是針對公租房租金影響因素進(jìn)行租金定價(jià)研究。三是針對國外對國內(nèi)保障性住房租金設(shè)定方式進(jìn)行研究，如剖析了國外租金定價(jià)的成功經(jīng)驗(yàn)并分析我國內(nèi)地公租房定價(jià)的現(xiàn)狀及問題，在此基礎(chǔ)上借鑒國外經(jīng)驗(yàn)提出完善我國內(nèi)地公租房定價(jià)機(jī)制的對策。針對公租房租金的設(shè)定不僅是對租金影響因素與租金定價(jià)模式進(jìn)行考慮，還應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)。綜上所述，隨著我國當(dāng)前保障性住房（公租房）的“三房并軌”以及共有產(chǎn)權(quán)的提出與實(shí)施，應(yīng)在研究國內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)外保障性住房租金設(shè)定方式，通過共有產(chǎn)權(quán)式的公租房租金交納促使我國公租房租金定價(jià)方式合理化，為我國公租房租金定價(jià)方式提供一種借鑒與參考。

二、國內(nèi)外公租房資金定價(jià)方式的實(shí)踐探索

1、發(fā)達(dá)國家或地區(qū)公租房租金定價(jià)方式與標(biāo)準(zhǔn)

本文通過對發(fā)達(dá)國家與地區(qū)進(jìn)行了公租房租金定價(jià)方式梳理，主要選取了具有代表性的幾個國家與地區(qū)，即美國、英國、德國、日本以及我國的香港地區(qū)。通過不同國家或地區(qū)公租房租金定價(jià)的管理方式與標(biāo)準(zhǔn)的整理與梳理，指導(dǎo)我國的公租房租金定價(jià)方式（詳見表1）。

2、國內(nèi)代表性城市公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)異同

我國公租房租金定價(jià)政策剛剛起步，其政策方法與模式還處于探索階段，公租房租金確定得合理與否，關(guān)系到公租房作用能否充分發(fā)揮。本文主要梳理了我國具有代表性的八大城市公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（詳見表2）。

3、小結(jié)

從表1可以看出，發(fā)達(dá)國家與地區(qū)公租房的租金定價(jià)方式存在著較大差異。本文列舉的五大具有代表性的國家的公租房定價(jià)方式主要是三大類型：一是根據(jù)低收入家庭的收入水平而定，政府提供租金補(bǔ)貼，如美國通過自身收入水平的核定進(jìn)行相應(yīng)的租金補(bǔ)貼與調(diào)整。二是按照市場價(jià)格進(jìn)行公租房租金的定價(jià)，如英國采用記分制度來調(diào)整社會住房的租金水平；德國租金標(biāo)準(zhǔn)則由政府核定，一般為市場平均價(jià)格的50%—60%。三是根據(jù)居民的收入水平以及房屋本身的情況等各類影響因素進(jìn)行綜合后確定公租房的租金價(jià)格，如日本與香港地區(qū)。從國外公租房租金定價(jià)方式來看，其公共住房的指導(dǎo)思想為住宅產(chǎn)業(yè)，不應(yīng)僅僅是追求利潤最大化。各國政府非常重視對低收入住房困難家庭基本居住需要的幫扶與支持。在制定公租房租金時，充分考慮不同需求的階層的實(shí)際情況，租金基本是以家庭收入支付能力與市場租金進(jìn)行核定，有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范以及管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行核定，租金基本在市場租金的60%以下。

由表2可知，我國八個城市公租房租金確定方式有四種類型：一是略低于市場標(biāo)準(zhǔn)，政府給予租金補(bǔ)貼。代表城市有北京、廈門、武漢。二是實(shí)行市場租金，政府無補(bǔ)貼。代表城市有上海、天津。三是低于市場租金一定標(biāo)準(zhǔn)，政府無補(bǔ)貼。代表城市有深圳、重慶。四是按收入不同以低于市場租金一定標(biāo)準(zhǔn)分檔計(jì)租，代表城市為成都。國內(nèi)定價(jià)方式與發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的公租房租金定價(jià)基本相似。

表1　國外公租房租金定價(jià)方式與標(biāo)準(zhǔn)

表2　八城市公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

三、我國公租房租金定價(jià)方式的不足

總的來看，無論是按市場租金先繳后補(bǔ)，還是直接按低于市場租金一定比例執(zhí)行，或者對租金定價(jià)不同影響因素的綜合考慮，最終目的都是為了保障中低收入者的支付能力。這三種計(jì)租方式都體現(xiàn)了公租房對城市中低收入階層的福利性和保障性。實(shí)行市場租金、政府無補(bǔ)貼的計(jì)租方式，使得公租房保障性的意義并不大。目前來看，我國公租房定價(jià)的方式主要存在以下兩方面不足。

一是部分地區(qū)公租房定價(jià)存在分層不夠合理的現(xiàn)象。例如，廈門的公租房租住者最低可獲得相當(dāng)于市場租金70%的補(bǔ)助，相對那些收入水平或住房面積略高因而不能享受租金補(bǔ)貼政策的家庭，顯然有失公平。因此，在層次設(shè)置及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)上，我國公租房的租金定價(jià)仍然需要繼續(xù)發(fā)展與創(chuàng)新。

二是公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)市場波動現(xiàn)象明顯，其保障性難以固化。盡管國內(nèi)外的租金定價(jià)方式與標(biāo)準(zhǔn)一般都是參照市場租金予以確定，存在一定的合理性，但仍然存在問題，主要表現(xiàn)為以下兩方面。一方面國內(nèi)各地在確定租金水平時均提出需要考慮同地段市場租金水平、租戶承受能力、房屋類型等因素。但是由于各影響因素之間都存在差異性，致使參考市場租金來確定公租房的租金缺乏實(shí)際的可操作性。另一方面，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，房價(jià)和租金的同步波動性較大。當(dāng)市價(jià)偏高時，租金可能超出中低收入家庭支付能力，導(dǎo)致其無法繳納租金情況的發(fā)生。

四、完善我國公租房租金定價(jià)方式的建議

通過分析與論述可知，公租房租金定價(jià)本身涉及較多內(nèi)容，即租金標(biāo)準(zhǔn)、主體、來源以及與政府補(bǔ)貼的兩條線并行方式等。因此，針對公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定需要進(jìn)行多重考慮，按照當(dāng)前公租房發(fā)展的大背景趨勢，可以通過以下幾個方面來完善我國公租房租金定價(jià)方式。

1、在進(jìn)入端弱化收入標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提高租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)門檻

除收入標(biāo)準(zhǔn)之外，這包括住房支付能力、人口結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)等。一些城市在保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中增加了對家庭資產(chǎn)的界定，如北京和廣州市就設(shè)置了家庭凈資產(chǎn)值準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。弱化收入標(biāo)準(zhǔn)限制，收入標(biāo)準(zhǔn)主要是將高收入人群排除在保障體系之外。收入是一個隱形指標(biāo)，準(zhǔn)確核查保障對象的收入水平行政成本非常高，而效率低。家庭收入波動性大，復(fù)核成本高且不科學(xué)。為了防止超過收入線的家庭進(jìn)入保障體系，在面積標(biāo)準(zhǔn)方面，弱化收入標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化面積標(biāo)準(zhǔn)的甄別功能具有重要的借鑒意義。由于公租房所處的環(huán)境、位置、戶型等存在較大的差異性，應(yīng)在加強(qiáng)制度建設(shè)，保證公開透明的定價(jià)與實(shí)施機(jī)制的前提下，限制高收入家庭進(jìn)入公租房體系之內(nèi)。針對收入略高而不能進(jìn)入體制之內(nèi)的人群，在準(zhǔn)入線的設(shè)定時應(yīng)因地制宜，適當(dāng)?shù)奶岣呤杖胙a(bǔ)貼限制的準(zhǔn)入線，將所有中低收入人群全部納入公租房準(zhǔn)入目標(biāo)人群的體系之內(nèi)，再在此體制框架內(nèi)，根據(jù)目標(biāo)群體不同的收入水平來設(shè)置梯度化收入水平，確定相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)，分層級進(jìn)行租金的補(bǔ)貼。

2、合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)，不同收入水平設(shè)置梯度化租金政策

公租房租金的確定應(yīng)以建設(shè)成本為基礎(chǔ)，充分考慮承租人收入狀況，參照市場租金水平下浮一定比例，同時考慮回報(bào)率與投資回收期。租金確定后，應(yīng)建立公租房租金的動態(tài)調(diào)整制度，可參照物價(jià)指數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，每年調(diào)整一次。公租房租金定價(jià)方式可選擇兩種方式之一。一是實(shí)行高租金標(biāo)準(zhǔn)，按收入分檔補(bǔ)貼，先交后補(bǔ)。考慮上述4種因素，將公租房租金確定為較高標(biāo)準(zhǔn)，對承租人按收入水平進(jìn)行分檔補(bǔ)貼，收入越低補(bǔ)貼越高，收入超過一定限額不予租金補(bǔ)貼。二是分檔租金制度，按收入不同實(shí)行不同租金標(biāo)準(zhǔn)，收入超過一定限額按略低于市場租金計(jì)租甚至直接按市場標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租。不管是先交后補(bǔ)還是直接定價(jià)，在公租房租金設(shè)計(jì)上，都必須強(qiáng)調(diào)住戶自身對住房支出的責(zé)任，政策補(bǔ)助水平與其所處收入階層應(yīng)呈負(fù)相關(guān)，家庭收入越高，自身承擔(dān)租金比例應(yīng)越高，租戶承擔(dān)租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)梯度性。此外，在綜合考慮各因素層次設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)合理性和政策公平性，原則上，對城市低收入家庭應(yīng)該納入廉租房保障范圍，租金按廉租房標(biāo)準(zhǔn)收取，對高收入者租金可按照市場標(biāo)準(zhǔn)收取。具體操作中，受托運(yùn)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公租房住房日常運(yùn)營管理，按市場機(jī)制運(yùn)營，依規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。政府（或用工單位）向承租人發(fā)放的租賃補(bǔ)貼，專項(xiàng)用于支付房租，可以直接劃到受托運(yùn)營機(jī)構(gòu)或出租人的賬上，符合條件的保障對象也可以到市場上租賃相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的住房，并申請租賃補(bǔ)貼。

3、基于共有產(chǎn)權(quán)的公租房租金定價(jià)

由保障性住房共有產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)可知，保障房住戶可以通過提高收入購買公租房部分產(chǎn)權(quán)，當(dāng)收入水平超出租賃式保障房標(biāo)準(zhǔn)時，按照市場水平繳納未購買產(chǎn)權(quán)部分的租金，直至完全買下保障房產(chǎn)權(quán)（見圖1）。即在階段1，由于保障房住房的收入未超出收入標(biāo)準(zhǔn)門檻，按照租補(bǔ)分離的方式對公租房住戶進(jìn)行補(bǔ)貼。在此過程中，住戶可以在繳納最低租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己的收入進(jìn)行繳納，對其繳納的租金額不設(shè)置上限，其多繳納的租金用于購買產(chǎn)權(quán)的積累資金，在遇到房地產(chǎn)市場波動時，當(dāng)市場租金過高時，可以利用積累資金進(jìn)行緩沖抵押。此種租金定價(jià)方式在一定程度上能加速公租房住戶的退出，也保證了公租房租金繳納的靈活性。

圖1　共有產(chǎn)權(quán)的階段示意圖

在上述公租房租金定價(jià)方式的基礎(chǔ)上，隨著住戶生活水平的提高與共有產(chǎn)權(quán)的進(jìn)一步推進(jìn)與實(shí)施，在適度提高收入補(bǔ)貼線標(biāo)準(zhǔn)門檻的基礎(chǔ)上，隨著公租房住戶收入的增加，逐步購買部分產(chǎn)權(quán)。當(dāng)收入超出收入標(biāo)準(zhǔn)門檻時，即進(jìn)入階段2時，則取消已購買產(chǎn)權(quán)部分保障性住房補(bǔ)貼，按照市場租金標(biāo)準(zhǔn)；對未購買產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行相應(yīng)比例的租金支付與補(bǔ)貼。隨著保障房住戶購買公租房產(chǎn)權(quán)比例在階段2與階段3范圍內(nèi)的逐漸增加，最終保障房住戶獲得保障房住房的完全產(chǎn)權(quán)，住戶獲得完全產(chǎn)權(quán)而取消租戶的繳納。通過此種方式，不僅實(shí)現(xiàn)了保障房住戶的退出和財(cái)富的積累，也保障了公租房租金定價(jià)方式的合理化，促進(jìn)了社會公平。

參考文獻(xiàn)

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［2］林金忠、袁國龍：公租房租金的定價(jià)機(jī)制與政策研究——基于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角［J］.廣東社會科學(xué)，2014（2）.

［3］盧為民、姚文江：中外公共租賃住房租金定價(jià)機(jī)制比較研究［J］.城市問題，2011（5）.

（責(zé)任編輯：徐悅）

基金項(xiàng)目：國家社會科學(xué)基金項(xiàng)目，公共租賃住房后期管理模式研究，編號：12BGL101。