淺析保障性住房綠色運營管理策略

徐 立

淺析保障性住房綠色運營管理策略

徐 立

0 引言

在建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的背景下，大力發(fā)展綠色建筑已成為我國能源經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略。隨著保障性住房的大規(guī)模建設，在保障性住房中推行綠色建筑，不僅可以有效降低建筑資源能源消耗，提高保障性住房的質(zhì)量和舒適度，同時也是推動綠色建筑發(fā)展的良好契機。

《綠色建筑行動方案》（國辦發(fā)〔2013〕1號文）、《關于保障性住房實施綠色建筑行動的通知》（建辦〔2013〕185號）中明確提出，直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房，自2014年起全面執(zhí)行綠色建筑標準。

而目前綠色建筑普遍存在“重設計，輕運行”的現(xiàn)象，許多綠色建筑技術在運營階段并未落實或管理不善，不但達不到綠色環(huán)保的目的，還可能因設備閑置而造成資金和資源的浪費。因此，對于大規(guī)模推進的保障性住房綠色建筑，研究其適用的綠色運營管理策略，以保障綠色建筑技術真正發(fā)揮作用，對于實現(xiàn)保障性住房運行過程中的節(jié)能減排，資金和資源的高效利用具有重要的意義。

1 保障性住房綠色建筑運營管理的現(xiàn)狀與問題

1.1 保障性住房綠色運營管理現(xiàn)狀

截至2015年底，上海市已獲得綠色建筑標識項目總數(shù)為295項。其中獲得綠色建筑標識的保障性住房項目共22項，一星級16項，二星級6項。

圖1 2011 ~2015年上海市保障性住房綠色建筑標識項目統(tǒng)計圖

從圖1中可以看出，近年來上海市保障性住房綠色建筑項目的數(shù)量逐年增加，且星級有所提升。然而，獲得標識的22個項目均為設計標識，尚無保障性住房項目獲得運行標識。

一方面，由于大部分保障性住房項目在2013年以后獲得設計標識，部分尚未達到運行評價的條件；另一方面，由于技術落實度較差、綠色建筑技術設計不合理、物業(yè)管理能力欠缺等問題，綠色建筑運營管理情況一直不甚理想，上海獲得綠色建筑評價標識的295個項目中，僅有13項獲得運行標識，且全部為公共建筑。

1.2 綠色運營管理存在的問題

1.2.1 綠色建筑技術落實運行情況差

據(jù)調(diào)研，在居住建筑中綠色建筑技術設計方案落實情況較差[1]。節(jié)水灌溉、雨水回用系統(tǒng)、太陽能熱水系統(tǒng)均存在未投入運行的狀況，系統(tǒng)設備處于閑置。在調(diào)研的項目中，7%的項目沒有按照節(jié)水灌溉設計方案實施，運營過程中直接采用人工灌溉；14%的雨水回用系統(tǒng)未投入運行；某項目太陽能熱水系統(tǒng)由于終端熱水管網(wǎng)需用戶自行接入，但實際沒有一家接入并使用太陽能熱水，導致整套太陽能熱水系統(tǒng)設備閑置。此外，一些技術難度大、成本高的技術落實情況也不理想，如中水系統(tǒng)、三聯(lián)供、功能性建材等。

1.2.2 綠色建筑技術設計不合理

在運營過程中，由于一些綠色建筑技術設計不合理，導致應用時并沒有達到當初設計的目的。

（1）建筑外遮陽系統(tǒng)。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分項目的活動遮陽在運行1年后已無法正常調(diào)節(jié)使用。由于該活動遮陽系統(tǒng)的控制旋鈕被設置在窗外，給維護維修工作帶來了較大的難度。而通常電動外遮陽卷簾和活動百葉遮陽的設計使用壽命一般在8~10年，保修期為2~3年，電機和控制旋鈕需要定期維修更換。

（2）太陽能熱水系統(tǒng)。部分項目中太陽能熱水的供應與需求不匹配，夏季出水溫度偏高，而需求較小；當冬季需求較大時，由于管道過長，特別是高層住宅中，造成無法及時為低層住戶供應熱水。

（3）中水回收。大部分的中水回收系統(tǒng)存在水質(zhì)較差，沖廁有異味的現(xiàn)象，需補充市政水進行混合沖廁，降低了非傳統(tǒng)水源利用率。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)部分項目安裝中水系統(tǒng)，其實是為了取得更高級別的綠色建筑設計標識，并沒有考慮實際使用情況以及運營問題。

1.2.3 物業(yè)服務企業(yè)管理能力欠缺

物業(yè)服務企業(yè)目前存在被動式運營、管理綠色建筑的現(xiàn)象，不少物業(yè)管理機構把綠色建筑視為一種負擔，常會因設備待維修、設施保養(yǎng)為由不時地停用一些綠色建筑技術。部分項目的透水地面由于物業(yè)管理綠化維護不當，導致可透水地面破壞嚴重，植草磚內(nèi)基本無草叢存活。還有部分物業(yè)管理企業(yè)把服務范圍只限定在公共區(qū)域，對住宅內(nèi)部設備設施的管理、報修、投訴以及租賃物品的搬入搬出，沒有做到及時跟進和記錄。

2 保障性住房綠色建筑運營管理策略

保障性住房項目的相關單位（設計、建造、物業(yè)等）應通過采取有效的措施，確保綠色建筑技術發(fā)揮初始設計作用。

2.1.1 外遮陽

建筑采用了電動外遮陽時，若電機放在室外，長期風吹日曬容易造成電機老化或損壞，以至于電動外遮陽卷簾無法正常使用。因此建議在設計階段，應充分考慮后期維護保養(yǎng)等因素，結合公共租賃住房租賃客戶群體特點，選擇操作簡單、便于維護的外遮陽產(chǎn)品。

在設備運行過程中，物業(yè)服務單位應向使用者發(fā)放操作手冊或說明書，使用戶充分了解電動外遮陽卷簾使用過程中的注意事項；建設方在建筑投入使用前，應與設備提供商，簽訂維護保養(yǎng)和后期維修協(xié)議，確保節(jié)能技術發(fā)揮其應有的作用；制定一套完善的維修機制，應明確維修配合事宜。

2.1.2 太陽能熱水器

太陽能熱水器作為一項可再生能源利用新技術，為用戶提供生活熱水的同時，還減少了電、燃氣等有限資源的消耗。為了確保該產(chǎn)品的使用效果和使用壽命，建議在使用過程中，物業(yè)服務單位應向使用者發(fā)放操作手冊或說明書，使用戶充分了解太陽能熱水器使用過程中的注意事項，必要時，進行抽查或定期檢查。

在對廈門市實施可持續(xù)發(fā)展策略的過程中，首先應通過資源調(diào)查確定廈門市旅游資源的承載力以及資源的自身優(yōu)勢，進而保障可持續(xù)發(fā)展策略的實施。[1]

2.1.3 節(jié)能燈具

在公共區(qū)域和使用需求變化頻繁的區(qū)域應采用照明智能控制技術，根據(jù)使用需求自動控制照明系統(tǒng)的工作狀態(tài)。居住建筑樓梯間、走道的照明，宜采用節(jié)能自熄開關（應急照明除外）。對于公共區(qū)域的聲控、延時、節(jié)能自熄開關等，物業(yè)服務單位應定期檢查，如有損壞，應及時更換或維修，確保業(yè)主及承租人的正常使用。

2.1.4 雨水回用

雨水中往往含有較多懸浮物如樹葉等雜質(zhì)，一旦大量懸浮物雜質(zhì)進入處理系統(tǒng)，必將發(fā)生沉淀現(xiàn)象或形成浮渣層，并可能堵塞水泵。為保證處理系統(tǒng)穩(wěn)定運行，進水口的細格柵需定期人工清除柵渣，避免發(fā)生管道或水泵堵塞。

做好衛(wèi)生防護工作，物業(yè)服務單位應在管道預留的灑水接口處設置指示牌“非飲用水，禁止飲用”。在設備區(qū)域樹立明顯的永久性警示標志，禁止無關人員靠近，保證設備的正常運轉。

2.1.5 節(jié)水灌溉

應合理選擇節(jié)水灌溉技術，種植面積大、耗水量大、年灌溉次數(shù)多或灌水勞動強度難度大且重要的植物區(qū)域，應優(yōu)先采用高效的節(jié)水灌溉方式。別的植物品種或區(qū)域可根據(jù)其年灌水次數(shù)、人工費用與水費、工程費等因素比較，考慮采用較為低廉的灌水方式。比如：綠地中的喬木、灌木、臨時花壇等，由于年灌水次數(shù)少或面積不大，采用人工灌溉的綜合費用比節(jié)水灌溉費用低。

2.2 綠色建筑運營管理方式

2.2.1 采取與規(guī)劃結構相適應的管理方式

以大型居住社區(qū)江橋基地（綠地新江橋城）D1地塊為例。江橋基地規(guī)劃結構分為社區(qū)、認可型鄰里（居住小區(qū)）、防衛(wèi)型鄰里（組團）、鄰居四級。物業(yè)管理也分為四級：第一級社區(qū)入口管過境重型車輛而對人開放；第二級認可型鄰里入口管公交而對私家車、出租車開放；第三級防衛(wèi)型鄰里入口實行人車分流；第四級居住單元采用門禁系統(tǒng)。整個社區(qū)形成逐漸由公共空間到半公共空間，再到私密空間的心理感受，增加了社區(qū)的安全性和認同感[2]。

2.2.2 采用信息化管理手段與“人管”方式相結合

物業(yè)服務企業(yè)可以采用信息化管理手段對住戶以及公共區(qū)域內(nèi)綠色措施進行記錄更新，并輔以專人專區(qū)的模式，加強對住區(qū)人口、安全、能耗、設備維護等方面的管理。如深圳龍悅居項目，住戶的基本信息在電子系統(tǒng)中入檔，其中包括姓名、銀行賬號、繳納費用記錄及報修投訴記錄。住區(qū)還配備安全防范系統(tǒng)包括樓宇對講系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)和視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)，進入小區(qū)需出示門禁卡，為住區(qū)安全提供了有效保障。

深圳龍悅居項目還實行“管家制”管理，每500戶配備一個管家，一天2次進行現(xiàn)場巡視，對公共區(qū)域或者住宅內(nèi)部發(fā)現(xiàn)的問題，如燈具、消防、窗戶等，及時跟進并與住戶進行溝通，有效填補了單方面依靠信息手段容易忽視的疏漏。

2.2.3 實施全壽命周期管理

現(xiàn)階段住宅小區(qū)使用和維護過程中的問題，很多都是設計和建設階段遺留但未暴露的問題。綠色建筑運營管理應從全壽命周期的角度出發(fā)，使運營管理活動深入到前期策劃、設計和規(guī)劃、施工和運行各個階段。物業(yè)管理人員應從前期開始參與綠色技術方案的制定，運用物業(yè)服務單位在住區(qū)管理上已有的經(jīng)驗，保證綠色建筑技術實施的可行性。同時全面了解綠色建筑所使用的先進設備與技術，為后期實現(xiàn)綠色物業(yè)管理目標奠定基礎[3]。

2.2.4 建立合理的能源管理制度

物業(yè)服務單位可設立能源管理組，負責日常的分項能耗統(tǒng)計并記錄，以便及時了解掌握建筑能耗現(xiàn)狀。物業(yè)服務單位可以自己根據(jù)設備運行記錄和電耗記錄，定期對數(shù)據(jù)進行整理分析。物業(yè)管理單位可向相關管理人員發(fā)放運營維護手冊，并定期對他們進行專業(yè)的運營和設備設施管理方面的培訓。

2.2.5 建立綠色運營激勵機制

物業(yè)服務單位可對部門和員工采用有效的考核和激勵機制，鼓勵各級人員提出節(jié)能運行的合理化建議。制定節(jié)能人才選拔培養(yǎng)及考核獎懲相關制度，使企業(yè)節(jié)能管理效益與員工薪酬直接掛鉤，調(diào)動廣大員工的積極性。

2.3 綠色建筑物業(yè)管理服務

2.3.1 能源管理

物業(yè)服務部門在提供物業(yè)服務過程中，應進行照明節(jié)能控制、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能控制、智能化系統(tǒng)節(jié)能控制、電梯運行節(jié)能控制等，并在保潔服務和綠化養(yǎng)護過程中實施節(jié)電、節(jié)水控制。

2.3.2 綠化環(huán)境管理

物業(yè)服務單位在綠化養(yǎng)護時應采用無公害病蟲防治技術，規(guī)范殺蟲劑、除草劑、化肥、農(nóng)藥等化學藥品的使用，有效避免對土壤和地下水環(huán)境的損害。同時還應控制剩余殺蟲劑、除草劑和農(nóng)藥及容器的處置，嚴禁混入生活垃圾中，應按照有毒有害垃圾的處置要求進行處理。

2.3.3 垃圾管理

保障性住房社區(qū)內(nèi)應率先開展垃圾分類的宣傳、教育和倡導工作，樹立垃圾分類的環(huán)保意識，闡明垃圾對社會生活環(huán)境造成的嚴重危害，宣傳垃圾分類的重要意義，呼吁居民積極參與。社區(qū)內(nèi)應設置密閉的垃圾容器，并有嚴格的保潔清洗措施，生活垃圾袋裝化存放。垃圾站（間）設沖洗和排水設施。存放垃圾及時清運，不污染環(huán)境，不散發(fā)臭味。物業(yè)服務單位應指派專人對垃圾收集桶進行管理，確保垃圾收集桶停放整齊、桶體干凈整潔、無殘缺、四周無暴露垃圾。

2.3.4 停車位管理

加強地面停車管理是保障性住房停車管理的重點。可通過劃定禁止停車區(qū)域、外來訪客車輛管理、利用城市支路及次街周邊空間彈性停車等方式，加強地面停車位的監(jiān)督管理和集約利用。

3 結語

綠色建筑的運營維護是當前綠色建筑推進中的“短板”，保障性住房，尤其是公共租賃住房由運營服務公司負責統(tǒng)一運營、集中管理，政府具有較大的主導權，可作為探索綠色運營管理的突破口，通過對保障性住房綠色運營試點項目的培育，解決綠色運營管理所存在的問題，探索適用的綠色建筑運營管理措施和模式，為實現(xiàn)綠色運營管理指明方向。

[1] 王庭陽,湯民,樂園.當前綠色建筑實施現(xiàn)狀調(diào)研分析[C].第九屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會論文集.2013:1-6.

[2]韓繼紅.上海綠色建筑成果集（2005-2010）[M].中國建筑工業(yè)出版社.2011:71-77.

[3]王建廷,葛晨.綠色建筑物業(yè)管理模式探索[J].中國房地產(chǎn). 2013(20):75-79.

Analysis on the Strategy of Green Operation and Management Applied to Affordable Housing

Xu Li

在保障性住房中推行綠色建筑，不僅可以有效降低建筑資源能源消耗，提高保障性住房的質(zhì)量和舒適度，同時也是推動綠色建筑發(fā)展的良好契機。針對保障性住房綠色建筑運營管理的現(xiàn)狀與問題，從綠色建筑技術管理、綠色建筑運營管理方式、綠色建筑物業(yè)管理服務3個層面提出了保障性住房綠色建筑運營管理策略，旨在為彌補綠色建筑推進中的“短板”，實現(xiàn)綠色運營管理提供思路。

保障性住房；綠色建筑；運營管理

The implementation of green buildings to affordable housing can not only effectively reduce the energy consumption of building resources so as to improve the quality and comfort of affordable housing, but it also is a good opportunity to promote the development of green buildings. Regarding the current operation and management status and problems of green buildings applied to the affordable housing, the paper puts forward the strategy of green building operation and management applied to affordable housing from three levels which are the technological management of green buildings, the operation and management of green buildings and the property management service of green buildings. It aims to make up for the performing disadvantage of green building and to provide ideas for the achievement of green operation and management.

affordable housing, green buildings, operation and management

2016-05-25）

徐立，中華企業(yè)股份有限公司工程師，同濟大學碩士。