淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓評(píng)估

■陳國(guó)

為了便于獨(dú)立核算和風(fēng)險(xiǎn)管控目的，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)往往以成立項(xiàng)目公司的模式進(jìn)行，即一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目成立一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。于是，現(xiàn)實(shí)操作中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓就有了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的選擇。本文中所謂不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，系指房地產(chǎn)項(xiàng)目公司將其主要資產(chǎn)——土地、房地產(chǎn)單獨(dú)直接轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓行為不涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的其他資產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓，則指房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股東將其持有項(xiàng)目公司的股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓，受讓方通過成為項(xiàng)目公司新股東而控制房地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的兩種形式各有利弊，下文將對(duì)該兩種形式的不同點(diǎn)以及對(duì)項(xiàng)目評(píng)估的影響進(jìn)行比較分析，并對(duì)股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目是否涉及土地增值稅的問題進(jìn)行闡述說明。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓形式的比較分析

（一）轉(zhuǎn)讓形式對(duì)交易雙方的影響

一般情況下，某個(gè)轉(zhuǎn)讓行為的完成都會(huì)涉及產(chǎn)權(quán)過戶、交易稅費(fèi)、賬務(wù)處理等許多方面的具體事務(wù)，交易雙方的處理方式和處理結(jié)果也會(huì)存在差異，現(xiàn)總結(jié)如下：

1. 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式，項(xiàng)目公司作為轉(zhuǎn)讓方只將其名下土地或房地產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓，在項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰的前提下，交易雙方主要對(duì)交易價(jià)格以及稅費(fèi)承擔(dān)方式進(jìn)行商定即可。這種形式的交易對(duì)象只是單項(xiàng)（或單一）資產(chǎn)，交易結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單明了，項(xiàng)目公司自身的債權(quán)債務(wù)與受讓方無關(guān)。對(duì)交易雙方的利弊分析如下：

（1）對(duì)轉(zhuǎn)讓方（即項(xiàng)目公司）而言，因采取不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式下的交易對(duì)象較為單純，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式比較，往往能取得較高的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。另一方面，轉(zhuǎn)讓方需在交易環(huán)節(jié)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅等，稅額較大；項(xiàng)目公司將其主要不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，自身還有債權(quán)債務(wù)，一般情況下需進(jìn)行公司清算，手續(xù)煩瑣，耗時(shí)費(fèi)力。

（2）對(duì)受讓方而言，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式下買入資產(chǎn)只是土地或房地產(chǎn)，交易結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，不涉及項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù)，而且土地或房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)和信息較為公開，交易價(jià)格更加容易確定。另一方面，因土地或房地產(chǎn)要過戶到受讓人名下，故受讓人需繳納契稅、印花稅。

2. 對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，交易對(duì)象為項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司主體不變，股東情況發(fā)生變化。這種形式交易結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，受讓方需承擔(dān)項(xiàng)目公司自身的債權(quán)債務(wù)以及其他潛在的或有負(fù)債。對(duì)交易雙方的利弊分析如下：

（1）對(duì)轉(zhuǎn)讓方（為項(xiàng)目公司原股東）而言，因采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的交易對(duì)象為企業(yè)或股權(quán)，可理解為將項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù)連同土地或房地產(chǎn)一起對(duì)外轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方以買斷式的方式與項(xiàng)目后續(xù)不再發(fā)生聯(lián)系；同時(shí)，轉(zhuǎn)讓股權(quán)僅涉及印花稅，暫時(shí)不涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等，因納稅時(shí)點(diǎn)延后，當(dāng)前的稅負(fù)壓力較小。另一方面，股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及項(xiàng)目公司全部資產(chǎn)和負(fù)債，項(xiàng)目公司可能還存在賬面尚未體現(xiàn)的其他或有負(fù)債，故其不確定性較大，轉(zhuǎn)讓價(jià)格波動(dòng)也大。

（2）對(duì)受讓方而言，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下買入的是項(xiàng)目公司股權(quán)，不涉及土地或房地產(chǎn)過戶，故交易環(huán)節(jié)除印花稅外，無需繳納契稅。另一方面，股權(quán)交易涉及項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù)，相對(duì)于土地或房地產(chǎn)的交易，股權(quán)交易價(jià)格更加不易確定，而且可能承擔(dān)賬面尚未體現(xiàn)的其他或有負(fù)債，風(fēng)險(xiǎn)較高。

（二）轉(zhuǎn)讓形式對(duì)項(xiàng)目評(píng)估的影響

因轉(zhuǎn)讓形式不同，項(xiàng)目評(píng)估所涉及的評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、評(píng)估報(bào)告種類均不同，詳見下表：

轉(zhuǎn)讓形式 評(píng)估對(duì)象 評(píng)估范圍 評(píng)估報(bào)告種類不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 土地、房地產(chǎn) 單項(xiàng)資產(chǎn) 土地估價(jià)報(bào)告或房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告或資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告股權(quán)轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目公司股權(quán) 企業(yè)價(jià)值或整體資產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

不同的評(píng)估報(bào)告種類應(yīng)遵循不同的評(píng)估準(zhǔn)則或規(guī)范，如土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014），房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015），資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)遵循《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)企[2004]20號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》（中評(píng)協(xié)[2011]227號(hào)）等。相對(duì)于土地或房地產(chǎn)評(píng)估，股權(quán)評(píng)估涉及項(xiàng)目公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債，即其中包含了對(duì)土地或房地產(chǎn)的評(píng)估，所以股權(quán)評(píng)估相對(duì)復(fù)雜，難度較高。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式中土地增值稅的影響

如前所述，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式下，轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅等，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下，轉(zhuǎn)讓方僅需繳納印花稅，而不涉及營(yíng)業(yè)稅及附加和土地增值稅。

那么，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓目的下，到底是否需要考慮營(yíng)業(yè)稅及附加和土地增值稅、印花稅呢？

筆者認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅及附加是在土地或房地產(chǎn)過戶時(shí)方需繳納，股權(quán)轉(zhuǎn)讓目的下的土地或房地產(chǎn)仍在項(xiàng)目公司名下，不存在過戶，故無需考慮營(yíng)業(yè)稅及附加。至于土地增值稅，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式不涉及土地或房地產(chǎn)的過戶，當(dāng)前各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的征稅口徑也不一致，但是考慮到項(xiàng)目增值情況在交易時(shí)點(diǎn)已經(jīng)產(chǎn)生，盡管該增值情況并未能在項(xiàng)目公司賬面反映，然而從“誰持有、誰受益、誰承擔(dān)納稅義務(wù)”的理念出發(fā)，該部分增值對(duì)應(yīng)的土地增值稅應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，所以，在確定股權(quán)交易價(jià)值時(shí)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行扣除，尤其在是項(xiàng)目增值額較大的情況下，土地增值稅因素將直接影響股權(quán)的交易價(jià)格。

為便于理解，下面舉例進(jìn)行說明。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司M，注冊(cè)資本（實(shí)收資本）1000萬元，擁有一宗土地（即資產(chǎn)負(fù)債表中存貨，目前尚未開發(fā)建設(shè)），賬面價(jià)值900萬元（原始取得成本1000萬元），由于近年來地價(jià)上漲，該土地的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為2000萬元，現(xiàn)公司M股東擬將公司M全部股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓。

公司M截至201×年12月31日的資產(chǎn)負(fù)債表如下：

（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益賬面余額（萬元）貨幣資金 50 其他應(yīng)付款 100其他應(yīng)收款 50 負(fù)債合計(jì) 100存貨 900 實(shí)收資本 1000流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 1000 未分配利潤(rùn) -100非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 0 所有者權(quán)益合計(jì) 900資產(chǎn)總計(jì) 1000 負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì) 1000資產(chǎn) 賬面余額

本次分兩種情況，采用成本法對(duì)公司M全部股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并假設(shè)除存貨以外的其他科目的評(píng)估價(jià)值等于賬面價(jià)值。

1. 第一種情況——不考慮土地增值稅因素

公司M全部股權(quán)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)科目評(píng)估值－負(fù)債科目評(píng)估值=（50+50+2000）－100=2000（萬元）

2. 第二種情況——考慮土地增值稅因素

公司M的土地取得成本為1000萬元（即扣除項(xiàng)目），目前市場(chǎng)價(jià)值為2000萬元，增值額1000萬元（未考慮轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金），增值率為100%，適用“增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%”的土地增值稅稅額計(jì)算公式為：

土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%=1000×40%-1000×5%=350（萬元）

公司M全部股權(quán)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)科目評(píng)估值－負(fù)債科目評(píng)估值－土地增值稅=（50+50+2000）－100－350=1650（萬元）

可見，土地增值稅因素導(dǎo)致兩種情況下的公司M全部股權(quán)價(jià)值差異額達(dá)350萬元，差異率為27.5%。

基于以上案例，假設(shè)項(xiàng)目公司M名下土地在交易時(shí)點(diǎn)的增值情況是交易雙方均認(rèn)可的，即土地原始取得成本為1000萬元，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為2000萬元。但是，由于交易對(duì)象為項(xiàng)目公司M的全部股權(quán)，公司M依然存續(xù)，其本身賬務(wù)方面無需調(diào)整，即名下存貨土地的賬面價(jià)值為900萬元，歷史取得成本仍為1000萬元。將來，項(xiàng)目公司M進(jìn)行土地增值稅清繳時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的土地可扣除成本仍為1000萬元，而不是新股東認(rèn)可的土地市場(chǎng)價(jià)值2000萬元。這樣，如果交易雙方按照第一種情況的評(píng)估結(jié)果2000萬元進(jìn)行股權(quán)交易，那么土地由1000萬元到2000萬元的增值部份的土地增值稅就由買受方承擔(dān)了，而這部分增值是在轉(zhuǎn)讓方（即老股東）持股期間形成的，對(duì)應(yīng)的土地增值稅理應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，所以，在確定股權(quán)交易價(jià)值時(shí)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行扣除。

然而在實(shí)務(wù)操作中，對(duì)于房地產(chǎn)公司股權(quán)評(píng)估項(xiàng)目，多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的是成本法評(píng)估思路，其中在對(duì)存貨（一般情況下為土地或在建工程的狀態(tài)）進(jìn)行評(píng)估時(shí)，往往采取成本法、假設(shè)開發(fā)法等具體的評(píng)估方法確定存貨市場(chǎng)價(jià)值，并在此基礎(chǔ)之上采取前述“第一種情況”的做法直接得出股權(quán)價(jià)值，鮮見有采取前述“第二種情況”的做法對(duì)土地增值稅進(jìn)行扣除或說明的。

筆者認(rèn)為，基于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估目的，為確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估價(jià)值公允、內(nèi)涵清晰，評(píng)估結(jié)論中應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目增值部分的土地增值稅進(jìn)行扣除，或至少對(duì)該部分稅費(fèi)進(jìn)行充分披露，并明示評(píng)估結(jié)論價(jià)值內(nèi)涵，從而避免報(bào)告使用人錯(cuò)誤理解或不當(dāng)利用報(bào)告結(jié)論的情況發(fā)生。

以上是筆者站在評(píng)估師合理定價(jià)的角度，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓形式以及股權(quán)形式是否涉及土地增值稅的問題進(jìn)行的分析探討，不當(dāng)之處，敬請(qǐng)批評(píng)指正。