意外墜亡引發(fā)的房產(chǎn)糾紛

向治霖

“今年的樓市行情讓咱小區(qū)的房租都跟著在漲，只有我的不但不能升，反而要降?！闭驹诒本┦型ㄖ輩^(qū)法院臺(tái)湖法庭外的田麗（化名）告訴《方圓》記者，在她眼里，這都是因?yàn)樗姆孔幼兂闪恕皟凑薄?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2017/01/20/fany201609fany20160930-1-l.jpg" style="">

田麗所說的“兇宅”位于通州臺(tái)湖鎮(zhèn)某小區(qū)，是一套位于12樓的高層商品房。2015年5月，田麗以每月3600元的價(jià)格將該房屋出租給張璐（化名），租期一年。承租后，張璐將自己71歲的父親接來此居住和照料，但在2015年9月19日這天，獨(dú)居在屋中的張璐父親意外從窗臺(tái)墜下，后經(jīng)搶救無效死亡。

7旬老人墜樓身亡

2016年1月，因已無人居住，租客張璐向田麗提出解除房屋租賃合同，不過，田麗從中介處了解到，自己的房子會(huì)因張璐父親的死亡事件成為“兇宅”，而房屋的價(jià)值也會(huì)受到影響。期間，田麗多次找到張璐，要求其賠償“兇宅”貶值費(fèi)，但雙方一直因賠償金額分歧未能達(dá)成協(xié)議。

田麗認(rèn)為，張璐對其父負(fù)有監(jiān)管職責(zé)，對其父在涉案房屋內(nèi)跳樓自殺具有過錯(cuò)，應(yīng)對該房屋的貶值損失承擔(dān)賠償責(zé)任。2016年2月，田麗和其丈夫以財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛為由將租客張璐起訴至通州法院。

今年36歲的張璐在通州工作，曾是北漂的她已在北京站穩(wěn)腳跟。張璐還有一個(gè)姐姐也生活在北京，2015年，二姐妹商量起父母的晚年生活，決定一人贍養(yǎng)一位老人，最終照料父親的事落在了張璐身上。

為了方便照顧父親，張璐開始在自己居住的小區(qū)里物色房子，最終看上了田麗的房屋：田麗待租的房子在4號樓，與張璐家居住的6號樓正好挨著，而且是一套精裝修的小三居，條件不錯(cuò)，也方便張璐的姐姐和母親過來看望父親。5月1日，張璐和田麗洽談后順利簽訂了《房屋租賃合同》。

合同規(guī)定，該房屋租期為一年，每月租金3600元，“本來應(yīng)該是年付，但當(dāng)時(shí)張璐手頭緊，就先付了4個(gè)月的租金，到8月份又交了半年的租金?！碧稃愒诜ㄍド险f道。

安排好住處后，張璐父親的一日三餐都由她準(zhǔn)備好，再從6號樓2層端到4號樓12層送至父親手里。

變故發(fā)生在2015年9月19日清晨，這天張璐出門去上班，離開家剛走幾步便看到一大群人圍在4號樓下，邊上還停著警車，而被圍住的位置正在父親居住的三單元下，張璐走近些看，只見到躺在血泊中是一個(gè)熟悉的身影——正是她的父親，張璐當(dāng)下就懵了，“分不清東南西北”。

隨后，張璐父親被送往醫(yī)院，家人聞?dòng)嵑蠖剂⒖腾s來，但最終老人經(jīng)搶救無效離世。

變故發(fā)生后，張璐和家人在父親居住的房間收拾遺物準(zhǔn)備后事，“正煩正亂的時(shí)候，沒想過要通知房東”。直到9月底，房東田麗才從小區(qū)的微信群里了解到4號樓的三單元出了事故，連忙打電話給張璐，“確認(rèn)是她家出了事后，我們也沒提別的，只說了些安慰的話，安撫了她一下?！碧稃愓f道。

但張璐一直沒提自己父親出了事的行為，讓田麗心里有些介懷，“頭幾天不提也沒什么，是可以理解，但總不能一直瞞著我們呀。”田麗告訴記者。

雖然田麗心里早有情緒，但考慮到張璐家中才出了事兒，加上只要租約繼續(xù)，“也沒想到會(huì)有什么影響”，于是田麗與張璐兩家之后一段時(shí)間仍舊相安無事。直到一天，張璐找到田麗提出要提前解除房屋合同。

房主索要“兇宅”損失費(fèi)

田麗回憶，張璐將老人的后事處理完后又過了一段時(shí)間才主動(dòng)找到她，說房屋已經(jīng)沒有人住了，因而提出將租房合同提前解除。田麗稱，張璐第一次找她溝通時(shí)主動(dòng)提及了老人的事會(huì)給她的房屋造成影響，并為此致歉，說愿意為此做一些補(bǔ)償。

“我和老公當(dāng)時(shí)還沒往‘兇宅方面去想，她既然主動(dòng)地提到，我們也就覺得私下解決算了?！碧稃惙Q，但讓她沒想到的是，在協(xié)商的過程中，張璐卻是“越來越拽”，到最后，“一分錢也不想賠給我們”了。

“是她主動(dòng)來談賠償，可結(jié)果又不肯出錢，這算怎么回事？”田麗告訴記者，正是雙方第一次談判中張璐的表現(xiàn)“惹火”了她，讓她堅(jiān)定了追討“兇宅”貶值費(fèi)的決心。

關(guān)于雙方第一次協(xié)商的情形，張璐的代理人、北京海勤律師事務(wù)所律師侯海洋向記者描述了另一個(gè)版本。

侯海洋稱，張璐第一次找到田麗協(xié)商時(shí)并沒有提到所謂的房屋貶值費(fèi)。因?yàn)橐褯]有租房的必要，張璐希望提前解約，但由于租期沒有達(dá)到合同上約定的一年，張璐提出“押金就不用退了”，以此補(bǔ)償因失約而給田麗造成的損失。然而，張璐沒想到田麗會(huì)“獅子大張口”，提出讓她連帶“兇宅”貶值費(fèi)一起賠償，共計(jì)12.9萬元。

不過雙方都承認(rèn)，第一次協(xié)商的結(jié)果是田麗和張璐兩人不歡而散。

田麗稱經(jīng)過打聽，她了解到中介在出售或出租房屋時(shí)會(huì)將房屋的一切信息告知租方或買方，“出過人命”的屋子在交易中會(huì)貶值不少，甚至“縮水三分之一”，而租客在租房時(shí)，“兇宅”也很少被考慮。

此后，田麗多次找到張璐要求其賠償“兇宅”貶值費(fèi)，然而雙方在賠償金額上一直無法達(dá)成一致。期間，張璐最大的讓步是“多賠償3個(gè)月的租金”，即1萬余元，但這與田麗要求的12.9萬元賠償相距甚遠(yuǎn)。

讓田麗氣憤的是，張璐并不承認(rèn)其父親的死亡會(huì)對房屋的價(jià)值造成影響?！胺课輹?huì)貶值，同時(shí)還不好再租出去，這些她（張璐）都不承認(rèn)。”田麗對記者說道。

為此，田麗提出了兩套解決方案：一是要求張璐以每月3600元的價(jià)格續(xù)租3年，“她認(rèn)為好租那就讓她去租，多出來的錢算她的”；二是兩家人換著住，田麗認(rèn)為自己12層的房子比張璐2層的房子要好，但不介意換著住。不過這兩個(gè)方案隨后都被張璐拒絕了。

“遇見這樣的房東，（張璐）唯恐避之不及，怎么可能再和她扯上關(guān)系?！焙詈Ｑ蠼忉?，自父親離世后，張璐很長一段時(shí)間都沒緩過來，而田麗則三番五次地找到她，又是“兇宅”又是賠償，這讓張璐感覺田麗這個(gè)人“處不來，不想見她”。

北京市國聯(lián)律師事務(wù)所律師李景濤曾與張璐交流，李景濤稱，父親離世時(shí)的情形對張璐的打擊很大，現(xiàn)在“談起還會(huì)哭起來”，如今張璐視事發(fā)小區(qū)為傷心地，“看到那棟樓都還會(huì)難受，怎么可能接受房東說的那樣，打理自己父親去世前居住的房間，甚至住進(jìn)去呢？”

由于協(xié)商一直沒有結(jié)果，在一次爭吵中，田麗告訴張璐：“如果不能賠償我的房屋損失，那我就告上法庭?！倍鴱堣磩t回應(yīng)：“你告就告?！?/p>

2016年2月，田麗和其丈夫以財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛為由將張璐起訴至法院。

住客死亡和房屋價(jià)值的關(guān)系

3月31日早上10點(diǎn)，本案在通州法院臺(tái)湖法庭開庭審理。田麗及其代理人北京德和衡律師事務(wù)所律師王曉坐在原告席，張璐則未出席，由其代理律師侯海洋坐在被告席。

田麗認(rèn)為，張璐在租房期間，擅自將房租轉(zhuǎn)借給精神非正常的年邁父親獨(dú)自居住，2015年9月19日，其父在涉案房屋爬上1.5米的窗臺(tái)跳樓自殺，給房屋造成了不利影響，而張璐作為老人子女照顧不周，負(fù)有過錯(cuò)，對涉案房屋貶值產(chǎn)生的損失也具有過錯(cuò)，因此向張璐索賠損失共12.9萬元。

記者注意到，田麗曾在起訴狀上稱，2016年2月她將房屋信息放在房屋中介處后，至今無人肯租。但法庭上，田麗卻承認(rèn)了房屋已在3月初租出，而她與張璐間的合約終止于2016年2月。

“今年的房租都看漲，但我這套房卻是以比去年還低的每月3500元的價(jià)格才租出去?！碧稃惤忉?，雖然房子租出去了，但也不能否認(rèn)房屋貶值。她還強(qiáng)調(diào)，在將來出售房屋的時(shí)候，她的房屋也會(huì)因出過張父的死亡事件而價(jià)格縮水。

被告方律師侯海洋并不認(rèn)可田麗的說法，他認(rèn)為，此案涉事房屋與一般的‘兇宅有本質(zhì)區(qū)別：張璐父親屬于意外墜亡，是在房屋外去世，并非在屋內(nèi)，不能算‘兇宅。此外，侯海洋還表示，田麗稱給其房屋價(jià)值造成了損害，但是沒有就損害事實(shí)、具體損害數(shù)額、與張璐之間的因果關(guān)系，以及張璐的過錯(cuò)進(jìn)行舉證。因此，對于田麗的訴訟請求不認(rèn)可。

在庭審上，雙方就老人的去世是意外還是自殺進(jìn)行了辯論。

田麗在起訴狀和法庭上都表示，在老人去世后，張璐曾向她透露老人精神并非完全正常，田麗告訴記者，她也是聽張璐說起才知曉這一情況，“她（張璐）讓一個(gè)精神異常的老人獨(dú)自居住，就是照顧不周。”不過，田麗在庭上并未提供任何證明老人精神不正常的證據(jù)。

“我從來沒聽說過張璐父親精神異常，這個(gè)說法不知道從哪里來的?！焙詈Ｑ笸ド铣鼍吡死先说乃劳鲨b定證明，警方結(jié)論為老人高空墜亡。侯海洋稱，張璐父親精神上沒有問題，只是年紀(jì)大了，有些輕微的老年病。

老人的離世是自殺還是意外，這關(guān)系到張璐是否對其父親的死亡負(fù)有過錯(cuò)。法庭上，控辯雙方各執(zhí)一詞。

侯海洋透露，在被起訴后，張璐曾對他表示：“本來是一個(gè)意外事件，被她（田麗）說成我的錯(cuò)了，這讓我的姐姐、母親還有其他親戚朋友怎么想？”張璐表示十分氣憤。

法庭上，侯海洋表示，田麗在沒有證據(jù)的情況下稱老人死因是張璐照顧不周，這給張璐本就沉重的心理又造成巨大傷害。“因?yàn)樵娴难哉?，被告的家人也因此懷疑張璐，問她事?shí)是否真的如此?！本痛?，侯海洋要求田麗進(jìn)行賠禮道歉，賠償被告張璐精神損失15萬元，并負(fù)責(zé)訴訟費(fèi)用。

當(dāng)日，法庭未當(dāng)庭宣判。

法律上沒有“兇宅”損失費(fèi)

按照風(fēng)俗，“兇宅”一般是指在房內(nèi)發(fā)生過兇殺、自殺等事件的房子，但在法律上，“兇宅”定義目前尚無法律界定。北京澤永律師事務(wù)所律師王常清告訴《方圓》記者，無論屋內(nèi)或屋外，死亡事件的發(fā)生會(huì)對房屋產(chǎn)生了一定影響，在習(xí)俗上就是“兇宅”。但在他看來，屋主所謂的因房屋變成“兇宅”向租客提出索賠的訴求，法院一般不予支持。

王常清介紹，一是在法律上沒有辦法界定什么樣的房屋為兇宅，承租人又不具任何過錯(cuò)的情況下，屋主的訴求是沒有法律依據(jù)的；二是房屋租金的降低與“兇宅”之間也沒有必然的因果關(guān)系。他分析道，所謂的兇宅并沒有對房屋造成物理損失，只對居住者的心理上有影響，而這影響因人而異，有多種可能性，房屋的租金也隨之有多種可能，所以“兇宅”與房屋貶值兩者沒有直接關(guān)聯(lián)，租金降低的可能性有很多。

“這類事件對房主、居住者心理上造成陰影，因此索賠，目前在法律上確實(shí)是沒有依據(jù)。”對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授馬特介紹，發(fā)生死亡事件的房屋產(chǎn)生價(jià)值縮水，這在學(xué)理上被稱為純粹經(jīng)濟(jì)損失，即雖然房屋在物理上沒有損害，但因成為“兇宅”導(dǎo)致對外出租時(shí)租金降低?！安贿^，純粹經(jīng)濟(jì)損失制度在中國是沒有相關(guān)法律規(guī)定支持，只是一種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)?！瘪R特說道，屋主以財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛為由起訴租客，很難得到法律支持。