淺析測量技術在不動產測量領域的應用

于偉

DOI：10.16661/j.cnki.1672-3791.2015.36.035

摘 要：隨著市場經濟的快速發展，各種類型工程項目如雨后春筍般的逐漸增加。而這些工程項目活動開展中，涉及極多不動產測量內容，要求將相關的測量技術引入其中，確保不動產測量順利開展，避免對相關利益群體造成損害。該文主要對不動產測量的相關概述、不動產測量中的常見問題以及不動產測量領域中測量技術的具體應用進行探析。

關鍵詞：不動產測量 測量技術 應用

中圖分類號：TB22 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）12（c）-0035-02

不動產測量作為現行土地管理活動與房地產測量的重要內容，其能夠將測量的結果提供給現代土地管理以及房地產開發利用活動中。然而較多不動產測量工作中，存在的弊病仍較為明顯，極大程度上影響測量的準確性，無法將測量結果具體運用到地籍測繪、房產測量中。通過實踐研究發現，將較多現代測量技術如GPS技術以及數字化測圖技術等融入其中，可取得明顯的效果。因此，該文對不動產測量領域中測量技術的應用研究，具有十分重要的意義。

1 不動產測量的相關概述

關于不動產測量，其主要將現代地籍測量、房產測量等融入其中，是用于土地管理以及房地產管理的重要依據。以其中地籍測量為主，實際開展測量工作中主要涉及到地籍變更測量、地籍圖測繪、地籍控制測量等，這一測量在特點上主要表現為：（1）具有政府行為性質的測繪工作；（2）將可靠、精確的測量信息提供給土地管理；（3）以地籍調查為基礎開展測量活動；（4）地籍測量技術較多。在實際測量中還需對地籍圖、界址點以及宗地等進行考慮。另外，在房產測量方面，其強調測量調查房屋及其相關構筑物，并在此基礎上進行繪圖，最終明確房地產利用情況、數量、權屬以及位置等信息。這些信息將成為房地產開發利用、產籍管理、房產產權明確的重要依據，且是當前城鎮發展規劃的重要參考。具體開展測繪工作中，涉及的內容集中表現在房屋及其附屬設施、行政境界、等級控制點、地形要素以及其他房屋圍護物等。只有保證這些測量信息較為準確，才可使這些信息被用于較多領域中，如土地管理或規劃設計等[1]。

2 不動產測量中的常見問題分析

盡管近年來不動產測量工作逐漸被政府與社會各界重視起來，但具體開展不動產測量活動中，仍有較多弊病存在，這些問題成為影響不動產測量有效性的關鍵性因素。從當前不動產測量工作開展現狀看，其中存在的問題集中表現在：

2.1 凈高、層高等劃分過于模糊

事實上，較多不動產測量標準中，都對層高的概念進行具體界定，其主要指地面與樓面間的垂直距離、樓面與屋頂間距離以及上下兩層樓面距離等，這些層高距離在實際測量中本身有一定誤差存在，但一般規范標準中并未對誤差范圍進行具體界定。而關于凈高，其主要表示為上層樓板下表面、地面二者的間距。通常不動產測量工作開展中，往往對這兩個概念進行混淆，甚至可能完全以凈高為標準完成所有的測量計算活動。需注意的是，在不動產測量中，若有層高存在，要求以層高為標準進行計算，而在層高不存在的情況下則需按照凈高進行測量。

2.2 不動產測量中有邊長度丈量誤差存在

通常不動產測量情況下，可能面臨較多誤差問題，如因房屋建造不合理而使左側墻體與右側墻體、前墻與后墻等有不相等問題，這樣在實際測量中將難以保證測量結果較為精確。對于這種現狀，要求從數據測量方面著手，對獲取的數據進行處理，并結合測量結果完成繪圖以及面積推算工作。

2.3 面積分攤問題在不動產測量中較為突出

以住宅樓為例，若分攤過程中需進行總面積的計算，要求以房屋總面積、建筑總面積等為依據進行推測，在此基礎上完成總面積推測。若計算的分攤系數較為合理，需以其為依據對各戶分攤面積進行具體計算。需注意的是較多建筑涉及多種功能，這樣在分攤方面還需考慮到二級或多級分攤等問題，要求根據具體的受益情況完成分攤。由此可見，現行不動產測量中，面積分攤問題較為明顯，若未做好分攤面積的有效測算，將難以保證整個不動產測量結果的精確性[2]。

3 不動產測量領域中測量技術的具體運用

3.1 不動產測量領域中數字化測圖技術的應用

針對現行不動產測量中存在的問題，實際操作中可考慮將較多現代化技術引入其中。以數字化測圖技術為例，其是當前房產測量領域中的重要技術之一，且對于地籍測量也可起到明顯的作用。從其優勢上看，除表現為具有較高的成圖質量外，在測量時在不耗費過多人力資源的情況下，便能快速完成信息資料的收集。在此基礎上利用計算機系統對收集到的數據信息進行處理，并根據處理結果完成圖像編輯工作。最終繪制后的數字化測圖，便可用于不動產測量分析。需注意的是在具體繪制房產圖中，要求將數控繪圖儀引入其中，可保證不動產測量目標得以實現[3]。

3.2 不動產測量領域中坐標解析法的應用

不動產測量工作中，由于涉及到較多內容如房屋整體面積、用地類型等，并有其他如實際使用面積、公攤面積、房屋產權等問題存在，所以測量過程極為復雜。以其中用地面積測量為例，要求將測算重點集中在封閉地塊面積上，但實際測算時仍會有糾紛問題存在，如關于商品房界址選擇、房產面積等。這就要求在實際測量過程中引入相應的估算方法，盡可能保證面積測量結果較為準確。通過實踐研究發現，將坐標解析法引入方差測量中，可取得良好的測量效果，但需注意整個方法應用下涉及的操作流程應保證規范。另外，對于當前不動產測量中邊長丈量問題，也要求應用坐標解析法，其主要將界址點坐標作為依據，完成邊長丈量的計算。而針對相關標準中面積誤差限差的缺失，也可利用估算的形式使其中存在的誤差得以控制，進而滿足測量精度提高的要求。

3.3 不動產測量領域中GPS技術的應用

GPS技術本身作為現代測繪技術的重要標志之一，將其引入不動產測量領域中，將發揮不可替代的作用。當前較多不動產測量中都會充分利用GPS技術優勢，同時在計算定義圖形過程中可直接利用其中的CASS，在此基礎上對各層平面圖自動繪制，可使以往不動產測量中層高計算問題得以解決。同時，GPS技術應用下對于GIS信息源的選擇，往往以數字化測圖為主，其對于數據的實施更新以及CASS應用范圍的擴大都能起到推動作用。另外，實際開展不動產測量工作中，往往也需充分利用RTK技術，該技術在優勢上主要表現為測量數據安全可靠、精度較高，不會出現過多誤差問題。應注意無論哪種技術的應用，都要求測量人員對技術的原理與相關軟件熟練掌握，否則將會影響技術與相關軟件的應用效果[4]。

4 結語

測量技術的應用是提升現代不動產測量水平的重要途徑。具體進行不動產測量中，應正確認識不動產測量的基本內涵，立足于現行不動產測量中存在的問題，將現代測量技術如GPS技術、坐標解析法以及數字化測圖技術等引入其中，對于不動產測量結果的保證可發揮重要作用。

參考文獻

[1] 王力偉，李曉剛，杜翠薇，等.微區電化學測量技術進展及在腐蝕領域的應用[J].中國腐蝕與防護學報，2010（6）：498-503，512.

[2] 王慶華.淺析機械制造領域中對測量技術的應用[J].科技資訊，2013（33）：62.

[3] 謝媛媛.三維激光掃描技術及其在測量領域的應用[J].價值工程，2012（15）：209.

[4] 海瑞.淺談現代測繪技術在城市規劃測量領域的應用[J].民營科技，2015（11）：15.